«Мы слезли с иглы»

Михаил ВОЗИЯНОВ, генеральный директор компании «ЮИТ Санкт-Петербург», президент НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов»:

– Рынок жилья восстанавливался, показывая хорошую динамику к 2015-му. Основным драйвером была ипотека, особую роль сыграл элемент господдержки. У покупателей стало больше уверенности в завтрашнем дне, это тоже позитивно сказалось на рынке. Жилье на первичном рынке не дорожало, и, в частности, в Петербурге мы находимся в той же точке, что и три года назад. Но покупатели уже понимают, что падения цен не будет, и это стало одним из факторов восстановления спроса. Рубль оказался в более-менее понятном коридоре. Вслед за снижением ключевой ставки ЦБ банки уменьшали ставки по депозитам. Сложился баланс, когда цены еще не начали расти (что логично при отсутствии роста экономики), но у серьезных девелоперов восстановился объем продаж.

В офисном сегменте Петербурга — позитив, связанный с переездом Газпрома и близких ему компаний. В ритейле объем продаж снижался, но уже на единицы процентов, и в следующем году, видимо, начнется рост. Мы вряд ли увидим закладку таких крупных торговых центров, как, например, «Охта Молл». Это был еще предкризисный проект. Скорее, будут появляться не очень крупные объекты у метро. Сегмент промышленной недвижимости находится в неплохой ситуации: у производственных компаний, особенно западных, есть хорошие условия для входа на рынок. Благодаря нынешней стоимости рубля строительство завода для иностранного инвестора обходится вдвое дешевле, чем до падения отечественной валюты.

С 1 января 2017 года на сферу жилищного строительства начнет влиять новая версия 214-ФЗ — с иными требованиями к капиталу, страхованию, к контролю со стороны государственных органов, раскрытию информации, проектным декларациям и т. д. Основной тренд — занятие жилищным строительством требует все большего капитала, все большей активности юристов и все более контролируется государством. Для небольших застройщиков это может оказаться непосильным бременем, что приведет к укрупнению рынка.

В Петербурге вводится налог на непроданные квартиры, хотя власть вроде бы должна помогать застройщикам в сложной экономической ситуации или, по крайней мере, не усложнять им жизнь. В Москве принято более взвешенное и адекватное рыночным реалиям решение о двухлетних «каникулах». Надеюсь, что новый состав городского Законодательного собрания вернется к этому вопросу.

РГУД важно сейчас четко прояснить политику властей, касающуюся применения 214-ФЗ и налогообложения, и способствовать продолжению ипотечной поддержки. Она выгодна России даже в отсутствие кризиса.

Николай КАЗАНСКИЙ, управляющий партнер Colliers International в России, президент-элект РГУД:

 – Макроэкономическая ситуация в стране сложная, однако рынок коммерческой недвижимости демонстрирует осторожный оптимизм. Так, если объем инвестиций в него за весь 2015 год составил примерно $3 млрд, то за девять месяцев 2016-го он уже превысил $3,5 млрд, а до конца года может достичь $4–4,5 млрд.

C начала года только в московском регионе введено в эксплуатацию около 400 000 кв. м качественной торговой недвижимости. Весь объем предложения в этом сегменте в Москве и городах-спутниках составляет свыше 6,6 млн кв. м, а по всей стране цифра превышает 26 млн кв. м. В 2016 году многие бренды, в том числе — международные, запустили первые магазины в новых для себя российских регионах.

Девелоперы от стратегии активного развития перешли к разумному и взвешенному ведению бизнеса. Трендом уходящего года стало качественное улучшение действующих объектов за счет реконструкции, реновации либо полного редевелопмента.

Консультанты стали частью бизнеса, они сопровождают клиентов по всем проектам, а не просто закрывают единичные сделки.

Год ознаменовался инициативами, связанными с взаимодействием государства и бизнеса. РГУД будет всячески способствовать их развитию и внедрению в разные регионы России и одновременно усиливать свои позиции в Москве, поскольку здесь сосредоточено более 50% качественной коммерческой недвижимости. Гильдия должна способствовать реальному развитию городов и стимулировать инвестиции.

Андрей СТЕПАНЕНКО, генеральный директор ОАО «Российский аукционный дом», вице-президент РГУД:

 – От наступающего года все ждут стабильности на всех направлениях — в политике, экономике, банковской системе. От этого зависит развитие всех рынков, в том числе рынка недвижимости.

Грамотная политика государства в области ипотечного кредитования долевого строительства серьезно поддержала строительную отрасль. Теперь ипотека для приобретения квартиры в «долевке» стала выгоднее, чем кредит на покупку жилья на вторичном рынке. В этом году впервые объем кредитования «первички» оказался выше, чем на рынке готового жилья. Сбербанк в третий раз снизил ставки по жилищным кредитам. Все это показатели того, что в жилищном строительстве ситуация стабильна.

Крупные петербургские застройщики начали осваивать московский рынок. «Пионер», «Росстройинвест», ЛенСпецСМУ, «Ма-вис» становятся на нем полноправными игроками. В свою очередь, московские «Мортон» и «ПИК» анонсировали крупные проекты в Петербурге. Хочется верить, что это первые шаги к возобновлению строительной активности в Северной столице.

От прошедшего года у меня присутствует ощущение, что мы «слезли с иглы». Были «денежные» периоды, были периоды активного взаимодействия с зарубежными экономиками. Сейчас Россия сосредоточилась на внутреннем развитии. Практически весь 2015 год прошел под знаком паники, охватившей бизнес в связи с этой переменой курса. Послевкусие этого года в том, что мы адаптировались к новым условиям, переориентировались на внутренний рынок. Я бы даже сказал, что бизнес стал более патриотичным.

Перезапускаются процессы, которые десятилетиями шли по инерции. Идет масштабная ревизия активов — как на государственном уровне, так и на уровне госкомпаний, банковского сектора. И государственный, и частный бизнес нацелены на повышение внутренней эффективности. Для рынка недвижимости это означает обновление, появление в обороте огромного количества новых объектов.

Наталья ДЕВЯТКОВА, генеральный директор компании «Денова», вице-президент и полномочный представитель РГУД в Тюмени и ХМАО:

– По сравнению с 2015-м год получился неплохой. Ключевым светско-деловым событием в регионе станет Рождественский саммит. Мы соберем не менее 300 участников на площадке ТРЦ «Тюмень Сити Молл». Это второй в Тюмени суперрегиональный торгово- развлекательный центр на 100 000 кв. м, его официальное открытие состоится 7 декабря. Ввод в такое время нелегко дался девелоперу. И чтобы привлечь внимание общественности к красивому и, на мой взгляд, очень умному проекту, мы решили провести там свое мероприятие.

В заделе есть два ТЦ окружного формата на 30 000 и 12 000 кв. м. В Тюмени вводится один бизнес-центр класса А. Строятся еще два деловых комплекса класса B+. Эти проекты к началу кризиса находились в высокой стадии готовности, поэтому их решили завершить. Другие крупноформатные коммерческие стройки заморожены. В 2016 году владельцы торговой недвижимости совсем не потеряли в арендных ставках. Ставки для БЦ класса А благодаря арендаторам из нефтегазового сектора выше, чем в Петербурге. В городе также строится аквапарк, как обещает девелопер, лучший в России.

Самые тревожные ожидания на 2017 год — у игроков в сегменте жилой недвижимости. Для них опять наступает время высокой неопределенности. Постоянно ужесточается законодательство, и перед девелоперами встает вопрос, кто останется на рынке, а кому придется менять профиль бизнеса или уходить. Все, что могли, они уже сделали: скорректировали квартирографию, объемы ввода и ассортимент.

Вести бизнес в Тюменской области помогает то, что здесь устойчивая власть, слаженная команда в региональном правительстве, лучший в России инвестклимат, растущий индекс промышленного производства.

Айрат ГИЗЗАТУЛЛИН, генеральный директор ОАО «Тасма: активы и управление», полномочный представитель РГУД в Республике Татарстан:

 – Рынок стабилизировался. Новых объектов в Казани введено мало, все же многие проекты в 2015-м были приостановлены. Зато анонсировано еще несколько со сроками ввода в 2017–2019 годах. Введен только один крупный ТЦ — «Горки Парк» площадью 30 000 кв.м. С его помощью Казань возвращается в число городов, где обеспеченность населения торговыми площадями растет.

В жилом сегменте несколько региональных девелоперов прекратили деятельность, очень болезненной оказалась проблема обманутых дольщиков. В то же время заявлено несколько проектов комплексного освоения территорий в пригородах Казани. Ипотечный кризис преодолен.

Новых проектов гостиниц не появилось, но Казань подтвердила соответствие существующего номерного фонда требованиям FIFA. Не было и крупных БЦ, хотя офисы строить продолжают, идет перераспределение спроса от устаревших объектов с низкой классностью в пользу более современных. В индустриальном сегменте мы видим повышенный спрос на качественные производственные помещения со стороны промышленных компаний. Анонсирован складской проект: компания «А Плюс Девелопмент» начинает строить более 30 000 кв. м по заказу сети «Эльдорадо». Заключены и другие сделки, которые должны подвинуть рынок вперед.

В сфере коммерческой недвижимости вала инвестиций ожидать не стоит, но наиболее сильные игроки, обладающие собственным финансовым ресурсом, будут наращивать долю рынка.

В Татарстане утверждена Стратегия-2030, идет работа над Генпланом Казани, определены точки роста для города. Помимо крупного проекта редевелопмента Адмиралтейской слободы развитию подлежат старое русло Казанки, набережная р. Волги в районе речного порта. Эти места будут приоритетными для инвестиций, и роль Гильдии состоит в том, чтобы скоординировать усилия властей с интересами бизнеса. Кроме того, в Казани в результате многих наших усилий начинает развиваться тема зеленого строительства, и несколько дискуссий мы намерены посвятить ей.

Дмитрий ПАНОВ, генеральный директор ГК «Доверие», председатель Комитета по жилой недвижимости РГУД:

– Уходящий год — время стагнации. Однако поддержка жилищного строительства в виде государственного субсидирования ипотеки помогла сформировать устойчивый спрос на жилье. Девелоперы смогли пересмотреть ранее утвержденные стратегии и вернуться в рабочее русло.

На федеральном уровне внесены изменения в 214-ФЗ. Важно, что участники рынка смогли предложить свои коррективы в проект закона, и принятая версия во многом является компромиссной. Однако некоторые новеллы настораживают сообщество: появление фонда страхования, расширение полномочий контролирующих органов вплоть до приостановки работ по формальным причинам. Такие нововведения требуют четкого регламента, которого пока нет, а времени на его разработку остается немного.

В Петербурге обсуждают принятие поправок в Генплан и изменения в ПЗЗ. В городе введена предельная высотность в 40 метров и уменьшен коэффициент использования территорий. В долгосрочной перспективе это должно повысить качество жизни горожан. Но переходного периода для подготовки застройщиков к работе по новым правилам не отвели, и это, конечно, стресс. Сегодня городское правительство согласно с тем, что в подобных случаях требуется некоторый временной лаг.

Ожидания от 2017 года неоднозначные. Отмена субсидированной ипотеки повлечет за собой ажиотаж у покупателей, который потом сменится снижением активности. Уменьшения ключевой ставки, а за ней и ставок по жилищным кредитам можно ожидать в первом полугодии 2017-го. Также с 1 января вступают в силу перечисленные нововведения в 214-ФЗ. Часть из них заставит рынок временно замереть. В частности, застройщик не сможет начать продажи без специального согласования в Комитете по строительству. Как исполнять эту норму на региональном уровне, не ясно. РГУД и Комитет по жилой недвижимости, в частности, хотели бы участвовать в формировании процедуры.

Александр КУРЕПОВ, генеральный директор ГК «Актив», полномочный представитель РГУД в Иркутске:

– Год более удачный, чем предыдущий, и в жилой, и в коммерческой недвижимости. Видно некоторое оживление спроса. На жилищном рынке игроки готовятся к работе в новых условиях. Крупные жилые комплексы строятся, однако новые не анонсировались.

Переломные моменты остались в 2014–2015 годах, теперь все привыкли к новым реалиям: поделили свои объекты на мелкие очереди, оптимизировали затраты. Но прогнозы очень осторожные. Конечно, компании надеются, что с повышением доходов населения или появлением инструментов, которые поднимут платежеспособность, оживится и отрасль. Но если изменений к лучшему не будет, можно ожидать снижения цен на жилье и арендных ставок в коммерческой недвижимости.

Гильдия в 2017-м проведет Третий Байкальский саммит. Весной состоится конференция по коммерческой недвижимости. Осенью представительство, как обычно, будет участвовать в организации Ярмарки недвижимости и ее деловой программе.

Максим МАРКОВ, директор по управлению проектами и инвестициями ГК «ЕЛКА Девелопмент», полномочный представитель РГУД в Новосибирске:

 – Можно считать, что год удачный. Падение доходности и другие потери оказались менее масштабными, чем предполагали игроки рынка. Наши прогнозы оправдались: во второй половине года в коммерческой недвижимости произошел разворот нисходящих трендов.

В некоторых сегментах уже виден рост. В Новосибирске открылся крупнейший в России аквапарк, введены в эксплуатацию торгово-логистический комплекс «Нордмолл» (общей площадью 170 000 кв. м) и ТЦ «Амстердам» (21 400 кв.м). В Новосибирском Академгородке открылся четырехзвездочный Park Wood Hotel на 60 номеров. Еще одна четырехзвездочная гостиница «Миротель» начинает принимать гостей. До конца года будут сданы два бизнес-центра — «Айсберг» (9400 кв. м) и «Аэропорт» (4700 кв. м).

Начало роста на рынке жилья мы прогнозируем на второй квартал 2017 года. Надеемся на изменение денежно- кредитной политики правительства и ЦБ, которая пока только вредит национальной экономике, превращая банковский процент в налог на любое развитие и рост и сдерживая увеличение денежной массы. Все это не создает условий для привлечения инвестиций.

Мы сформулировали программу для работы в Новосибирске комитетов РГУД по жилой, торговой, офисной и индустриальной недвижимости. Намерены провести серию практических кейс-студий по управлению. Утверждаем программу большой практической конференции, возможно форума, с мэрией Новосибирска и ключевым партнером. В декабре эти планы станут более детальными.