Социальная нагрузка тоже может быть выгодной

По данным Сергея Егорова, управляющего партнера «S.A. Ricci жилая недвижимость», существует несколько случаев, когда у застройщика возникает обязанность по обеспечению новоселов социальной инфраструктурой.

Во-первых, при комплексном освоении территории. Девелопер и представители власти заключают договор о предоставлении земельного участка (ЗУ) под строительство масштабного проекта.  В рамках данного договора застройщик обязуется запроектировать всю необходимую социальную инфраструктуру согласно генплану территории, в том числе детские сады и школы, поликлиники, спортивные объекты, осуществить благоустройство территории и дорог и др.

Во-вторых, при выкупе прав на ЗУ у муниципалитета с условиями. Зачастую данная процедура сопровождается обременением возвести социальный объект в рамках проекта. Возможна также передача жилья в собственность властей для предоставления его очередникам.

В-третьих, заключение договора о развитии застроенной территории. Девелопер может получить земельный участок под застройку для сноса или реконструкции ветхого жилья с условием строительство социальной инфраструктуры.

Учебные заведения строятся исходя из плотности и количества населения будущей застройки. «Согласно нормативам, в одном микрорайоне в расчете на 1000 жителей должен быть один детский сад на 80-90 детей и школа на 180 мест, – отмечает Ольга Нарт, директор по продажам и маркетингу УК «Развитие». – Такие нормативы по количеству мест в детсадах и школах закладываются в план городского градостроения. Они могут меняться с учетом типа населенного пункта и определяются не количеством квартир в домах, а площадью застройки, плотностью населения и зонированием микрорайонов».

О мотивах и опыте создания инфраструктурных объектов в своих жилых комплексах рассказал Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург»:

«Мы инициируем строительство школ и детских садов, поскольку это важно для обеспечения социальной инфраструктурой жилых объектов нашей компании. При этом компания старается вводить в эксплуатацию социальные объекты всегда ранее заявленного срока.

В сентябре 2018 г. Bonava открыла детский сад на 50 воспитанников в составе жилого комплекса бизнес-класса SkandiKlubb на Аптекарском проспекте. Встроенное помещение двухэтажного дошкольного образовательного учреждения с отдельным входом со стороны улицы Академика Павлова входит во вторую очередь проекта. На площади 890 кв. м предусмотрены три групповые для детей разного возраста, медицинский кабинет, зал для физкультуры и музыкальных занятий, постирочная, пищевой блок полного цикла и зона погрузки. У детского сада есть собственная площадка для прогулок и игр, оборудованная по индивидуальному заказу.

Компания выполнила полную отделку, закупила технологическое оборудование, мебель и инвентарь. Помещение детского сада было передано в пользование ГБДОУ № 82. А в скором времени в составе четвертой очереди SkandiKlubb появится помещение под еще один сад, также рассчитанный на 50 детей.

Это уже четвертый детский сад, который Bonava открывает в Петербурге. Дошкольные учреждения, построенные компанией в составе ЖК GrönaLund, «Эланд» и «Шведская крона» посещают порядка 600 детей.
В 2018 году компания финансировала ремонт школы № 133 с углубленным изучением французского языка в Красногвардейском районе. Ранее, в феврале 2017-го, Bonava выполнила ремонт школы № 188 Красногвардейского района с углубленным изучением мировой художественной культуры.

В рамках проекта «Эланд» мы также финансировали строительство пешеходной дорожки с тротуарами от последней очереди проекта в сторону Новодевяткино. За счет девелопера были реконструированы и благоустроены Вокзальная и Центральная улицы».

Опыт строительства всего спектра социальной, торговой и досуговой инфраструктуры: от школ, детских садов и медицинских центров, до спортивных комплексов, торговых площадей и уличных сооружений в рамках благоустройства, также имеется и у компании «Эталон». Например, в ЖК «Летний сад» запланировано строительство школы, детского сада и торгового центра. В ЖК «Эталон-Сити» - школы, детского сада и физкультурно-оздоровительного комплекса площадью более 6 тыс. кв. м. А в микрорайоне «Изумрудные холмы», который Компания строит в Красногорске Московской области, уже построено несколько школ и детских садов, художественная школа, возводится поликлиника с отделениями для детей и взрослых, хореографическая школа.

Нагрузка Группы «Эталон» по строительству объектов социальной инфраструктуры по текущим проектам составляет около 5 тыс. рублей на кв. м жилой площади проектов.

Часто девелоперы говорят, что возведение социальных объектов не окупаются и берутся за них только в случае необходимости. Однако  на рынке есть удачные примеры строительства инфраструктурных объектов как с последующей передачей муниципальным властям, так и привлечением профильных инвесторов.

Скажем, в прошлом году ГК «Эталон» ввела в эксплуатацию физкультурно-оздоровительный центр площадью более 6 тыс. кв. м в ЖК «Эталон-Сити». На этот проект был найден инвестор, оператором фитнес-клуба, который откроется в здании, стала сеть фитнес-клубов «Зебра». На торговый центр площадью 30 тыс. кв. м в ЖК «Летний сад» также привлечен инвестор.

«Для успешной конкуренции девелоперским компаниям необходимо максимально тщательно продумывать новые проекты, – говорят эксперты ГК «Эталон». – Это правда, в большинстве случаев застройщики не могут обеспечивать новые районы полной линейкой инфраструктурных объектов. Поэтому мы открыты для диалога с консультантами, которые помогали бы создавать нам альянсы с компаниями, профессионально инвестирующими в офисы, индустрию здоровья, спорта, чтобы создавать комплексы смешанного использования, в которых интересно, разумно и выгодно жить».

Подобное сотрудничество девелоперов и профильных инвесторов позволят решить и вопрос финансирования проектов: сегодня большинство девелоперов могут привлекать средства лишь на строительство жилья, но вместе с инвесторами в специализированные объекты инфраструктуры застройщик может сделать гораздо больше, прежде всего, для покупателей, для жителей обеих столиц. Такой подход позволит развиваться и бизнесу, и городу, развитию которого способствуют отчисления  налогов и создание рабочих мест. Получается, что в таком комплексном подходе заинтересованы все участники рынка.

Подготовил Виталий Простаков