Что такое договор (жилищно-строительного кооператива) ЖСК?

 У человека, планирующего купить жилье в новостройке, может возникнуть вопрос «договор ЖСК при покупке новостройки - что это?». Обычно граждане, приобретающие недвижимость в новостройках, заключают договор долевого участия (ДДУ). Если с ДДУ все более-менее ясно, то для изучения второй схемы покупки жилья на первичном рынке нужно выяснить, что понимается под жилищным/жилищно-строительным кооперативом. Это добровольное объединение физлиц и в ряде случаев организаций на основе членства для удовлетворения потребностей людей в жилье, а также управления МКД.

 Члены ЖСК объединяются для строительства жилого дома путем уплаты паев. Около трети квартир на первичном рынке реализуется именно путем заключения договоров ЖСК с гражданами. В Москве подавляющее количество сделок (около 90%) идет через ДДУ, так как застройщику легче получить землю под строительство больших домов. Обычно участие в ЖСК позволяет приобрести квартиру дешевле, чем у застройщиков.

Для чего нужен договор ЖСК?

 Участие в ЖСК при покупке новостройки подразумевает, что это взаимодействие будет происходить на основе соответствующих договоров, заключенных жилищно-строительным кооперативом с пайщиками, которые обеспечивают поступление паевых взносов на строительство дома. Такой договор позволяет гражданам в будущем рассчитывать на получение квартиры с конкретными параметрами стоимостью ниже рыночной. В свою очередь, этот договор налагает корреспондирующие обязательства на ЖСК, который обязан передать жилье пайщикам, на чьи деньги возведен дом.

 Заключение договора ЖСК позволяет его сторонам зафиксировать свои ключевые права и обязательства на бумаге. Так, в этом документе, в частности, будут определены характеристики квартиры, передаваемой пайщику, который должен выплатить ЖСК всю сумму пая, порядок внесения им таких взносов (включая первоначальный платеж), а также возможность ухода из кооператива. До всей выплаты пая человек, даже проживающий в полученной квартире, не является ее собственником.

ЖСК или ДДУ: что лучше для покупателя квартиры в новостройке?

 Далее может возникнуть закономерный вопрос «ЖСК или ДДУ: что лучше?». В отличие от договора ЖСК договорные отношения участника ДДУ и застройщика более регламентированы законодателем. Так, дольщиков защищает Закон об участии в долевом строительстве (ранее их права также активно отстаивал Закон о защите прав потребителей). Касательно ЖСК отношения сторон регламентируются лишь уставом конкретного кооператива и содержанием договора, заключенного с ЖСК. Соответственно судебной практики по спорам граждан с жилищно-строительными кооперативами мало в сравнении с делами с участием дольщиков.

 Эксперты убеждены, что застройщики более надежны в плане качества строительства в сравнении с ЖСК, члены которого не защищены с правовой точки зрения при расхождениях в параметрах переданной им по факту недвижимости. Кроме того, юристы предупреждают, что вернуть уплаченные паи ЖСК на практике может быть куда более сложным делом в сравнении с оплатой денег по ДДУ (не говоря уже о неустойке или пени, на получение которых вряд ли придется рассчитывать). Кроме того, льготная ипотека не предоставляется на договоры ЖСК.

Плюсы договора ЖСК  

 Пожалуй, самый главный плюс алгоритма приобретения жилья у ЖСК – это куда более дешевая цена на объект недвижимости в сравнении с обычными застройщиками, преследующими в конкурентной борьбе цель по максимизации прибыли. Последние платят больше налогов и имеют множество различных издержек в своей хоздеятельности. Дело в том, что договор ЖСК – это модель взаимоотношений граждан с кооперативом, который не так сильно вовлечен в рыночную сферу в сравнении рядовыми девелоперами.

 Порядок уплаты паев может быть гибким, например, за их просрочку могут не начисляться проценты. Иногда пайщик продолжает уплачивать взносы уже после вселения в переданную ему квартиру. Члены ЖСК могут выбрать другую строительную компанию, чтобы закончить строительство дома.

Минусы договора ЖСК  

 И вот мы выяснили, что такое ЖСК и как оно работает, а также его плюсы, настало время поговорить о минусах этой правовой конструкции. Во-первых, еще раз повторимся, что в отличие от дольщиков, с которыми были заключены ДДУ, пайщики менее защищены российским законодательством, проделавшим в свое время большую работу по совершенствованию долевого строительства. Для минимизации рисков нужно опираться на договор ЖСК, детально регламентирующий все взаимоотношения кооператива и пайщика.

 При этом следует знать, что договор ЖСК – это менее «прозрачная» игра, поскольку кооперативу гораздо проще переиграть свои обязательства путем утверждения большинством членов организации соответствующего решения. Сами договоры ЖСК не регистрируются в органах Росреестра, поэтому в нем нельзя будет выявить факт «двойной продажи».  Пайщики также должны будут участвовать в собраниях ЖСК и более тесно взаимодействовать с членами кооператива.

Совет от эксперта Realty 

 Нужно помнить про некоторые иные неудобства. Так, собственником квартиры в ЖСК будет один гражданин, заключивший с кооперативом договор, хотя в жилье может быть прописаны члены его семьи. Супруг(а) и дети пайщика могут лишь проживать в этой недвижимости. Если пай на квартиру будет выплачен в полном объеме, ее собственник может распоряжаться жильем по собственному усмотрению (в частности, продать, подарить).

 Теперь осталось выяснить, как оформить квартиру в собственность ЖСК. Справка о полном погашении паевых взносов, полученная от ЖСК, расценивается как правоустанавливающий документ, на основе которого происходит регистрация недвижимости в Росреестре. Для оформления собственности в рассматриваемом случае нужно представить договор с ЖСК и справку о выплате паев.

 Перед заключением договора ЖСК пайщику весьма целесообразно будет обратиться за помощью к специалисту в области права по таким вопросам в целях защиты собственных интересов, в противном случае такие отношения с кооперативом превратятся в «задачу со многими неизвестными». Но в любом случае ДДУ обычно намного предпочтительнее договоров ЖСК.