gsc1 (2).jpg

Что такое договор (жилищно-строительного кооператива) ЖСК?

 У человека, планирующего купить жилье в новостройке, может возникнуть вопрос «договор ЖСК при покупке новостройки - что это?». Обычно граждане, приобретающие недвижимость в новостройках, заключают договор долевого участия (ДДУ). Если с ДДУ все более-менее ясно, то для изучения второй схемы покупки жилья на первичном рынке нужно выяснить, что понимается под жилищным/жилищно-строительным кооперативом. Это добровольное объединение физлиц и в ряде случаев организаций на основе членства для удовлетворения потребностей людей в жилье, а также управления МКД.

 Члены ЖСК объединяются для строительства жилого дома путем уплаты паев. Около трети квартир на первичном рынке реализуется именно путем заключения договоров ЖСК с гражданами. В Москве подавляющее количество сделок (около 90%) идет через ДДУ, так как застройщику легче получить землю под строительство больших домов. Обычно участие в ЖСК позволяет приобрести квартиру дешевле, чем у застройщиков.

Для чего нужен договор ЖСК?

 Участие в ЖСК при покупке новостройки подразумевает, что это взаимодействие будет происходить на основе соответствующих договоров, заключенных жилищно-строительным кооперативом с пайщиками, которые обеспечивают поступление паевых взносов на строительство дома. Такой договор позволяет гражданам в будущем рассчитывать на получение квартиры с конкретными параметрами стоимостью ниже рыночной. В свою очередь, этот договор налагает корреспондирующие обязательства на ЖСК, который обязан передать жилье пайщикам, на чьи деньги возведен дом.

 Заключение договора ЖСК позволяет его сторонам зафиксировать свои ключевые права и обязательства на бумаге. Так, в этом документе, в частности, будут определены характеристики квартиры, передаваемой пайщику, который должен выплатить ЖСК всю сумму пая, порядок внесения им таких взносов (включая первоначальный платеж), а также возможность ухода из кооператива. До всей выплаты пая человек, даже проживающий в полученной квартире, не является ее собственником.

ЖСК или ДДУ: что лучше для покупателя квартиры в новостройке?

 Далее может возникнуть закономерный вопрос «ЖСК или ДДУ: что лучше?». В отличие от договора ЖСК договорные отношения участника ДДУ и застройщика более регламентированы законодателем. Так, дольщиков защищает Закон об участии в долевом строительстве (ранее их права также активно отстаивал Закон о защите прав потребителей). Касательно ЖСК отношения сторон регламентируются лишь уставом конкретного кооператива и содержанием договора, заключенного с ЖСК. Соответственно судебной практики по спорам граждан с жилищно-строительными кооперативами мало в сравнении с делами с участием дольщиков.

 Эксперты убеждены, что застройщики более надежны в плане качества строительства в сравнении с ЖСК, члены которого не защищены с правовой точки зрения при расхождениях в параметрах переданной им по факту недвижимости. Кроме того, юристы предупреждают, что вернуть уплаченные паи ЖСК на практике может быть куда более сложным делом в сравнении с оплатой денег по ДДУ (не говоря уже о неустойке или пени, на получение которых вряд ли придется рассчитывать). Кроме того, льготная ипотека не предоставляется на договоры ЖСК.

Что такое договор ЖСК?

Плюсы договора ЖСК  

 Пожалуй, самый главный плюс алгоритма приобретения жилья у ЖСК – это куда более дешевая цена на объект недвижимости в сравнении с обычными застройщиками, преследующими в конкурентной борьбе цель по максимизации прибыли. Последние платят больше налогов и имеют множество различных издержек в своей хоздеятельности. Дело в том, что договор ЖСК – это модель взаимоотношений граждан с кооперативом, который не так сильно вовлечен в рыночную сферу в сравнении рядовыми девелоперами.

 Порядок уплаты паев может быть гибким, например, за их просрочку могут не начисляться проценты. Иногда пайщик продолжает уплачивать взносы уже после вселения в переданную ему квартиру. Члены ЖСК могут выбрать другую строительную компанию, чтобы закончить строительство дома.

Минусы договора ЖСК  

 И вот мы выяснили, что такое ЖСК и как оно работает, а также его плюсы, настало время поговорить о минусах этой правовой конструкции. Во-первых, еще раз повторимся, что в отличие от дольщиков, с которыми были заключены ДДУ, пайщики менее защищены российским законодательством, проделавшим в свое время большую работу по совершенствованию долевого строительства. Для минимизации рисков нужно опираться на договор ЖСК, детально регламентирующий все взаимоотношения кооператива и пайщика.

 При этом следует знать, что договор ЖСК – это менее «прозрачная» игра, поскольку кооперативу гораздо проще переиграть свои обязательства путем утверждения большинством членов организации соответствующего решения. Сами договоры ЖСК не регистрируются в органах Росреестра, поэтому в нем нельзя будет выявить факт «двойной продажи».  Пайщики также должны будут участвовать в собраниях ЖСК и более тесно взаимодействовать с членами кооператива.

Совет от эксперта Realty 

 Нужно помнить про некоторые иные неудобства. Так, собственником квартиры в ЖСК будет один гражданин, заключивший с кооперативом договор, хотя в жилье может быть прописаны члены его семьи. Супруг(а) и дети пайщика могут лишь проживать в этой недвижимости. Если пай на квартиру будет выплачен в полном объеме, ее собственник может распоряжаться жильем по собственному усмотрению (в частности, продать, подарить).

 Теперь осталось выяснить, как оформить квартиру в собственность ЖСК. Справка о полном погашении паевых взносов, полученная от ЖСК, расценивается как правоустанавливающий документ, на основе которого происходит регистрация недвижимости в Росреестре. Для оформления собственности в рассматриваемом случае нужно представить договор с ЖСК и справку о выплате паев.

 Перед заключением договора ЖСК пайщику весьма целесообразно будет обратиться за помощью к специалисту в области права по таким вопросам в целях защиты собственных интересов, в противном случае такие отношения с кооперативом превратятся в «задачу со многими неизвестными». Но в любом случае ДДУ обычно намного предпочтительнее договоров ЖСК.

Сбер улучшил условия по льготным программам

19 июня 2025, 18:40

Сбер улучшил условия по льготным программам ипотеки

Сбер снизил минимальную сумму при оформлении кредита с совмещением льготной и рыночной ставок.

Читать больше
Что делать, если затопили соседи сверху?

19 июня 2025, 18:34

Что делать, если затопили соседи сверху?

Затопление часто становится причиной конфликтов между соседями в многоквартирных домах.

Читать больше
Как проверить долги по ЖКУ

17 июня 2025, 18:00

Как проверить долги по жилищно-коммунальным услугам?

Все жилищно-коммунальные услуги прописаны в квитанции, которая приходит каждый месяц.

Читать больше
Типичные ошибки во время ремонта

10 июня 2025, 18:00

Типичные ошибки во время ремонта: как их предотвратить?

Не рекомендуется делать в новостройке сразу же дорогой ремонт.

Читать больше

Новые объекты

Срок сдачи 3 квартал 2025

Avenue Apart Pulkovo (Авеню-Апарт Пулково)

Застройщик: ДВА Групп

от 237 778 за м2

Срок сдачи 1 квартал 2024

ЖК Огни Залива

Застройщик: БФА-Девелопмент

от 190 892 за м2

Срок сдачи 2 квартал 2024

ЖК «GloraX Заневский (Глоракс Заневский)»

Застройщик: Glorax Development

от 224 791 за м2

Срок сдачи 3 квартал 2022

ЖК Аквилон SKY (Аквилон Скай)

Застройщик: Группа Аквилон

от 152 962 за м2

Срок сдачи 2 квартал 2022

ЖК «Новое Горелово»

Застройщик: ГК ЕДИНО

от 165 964 за м2

Срок сдачи 4 квартал 2026

ЖК Большой Сампсониевский, 32

Застройщик: LEGENDA Intelligent Development

от 354 000 за м2

Все объекты
Новости
В Ломоносовском районе появится малоэтажный ЖК

19 июня 2025, 18:18

В Ломоносовском районе появится малоэтажный ЖК

Реализация проекта должна завершиться до 2035 года.

Читать больше
Стартовало заселение дома 4 ЖК  «Ручьи»

18 июня 2025, 17:25

Стартовало заселение дома 4 второй очереди ЖК «Ручьи»

Согласно графику, начало осмотров и заселения квартир стартовало с 16 июня.

Читать больше
Согласован проект детского сада

17 июня 2025, 17:11

Согласован проект детского сада в ЖК "Юбилейный Квартал"

Детский сад рассчитан на 150 воспитанников.

Читать больше
В ЖК

16 июня 2025, 16:19

В ЖК "Город Первых" стартовала реализация кладовых

Площадь лотов варьируется от 2,6 до 6,4 кв.м.

Читать больше
В ЖК

11 июня 2025, 17:14

В ЖК "Ручьи" готов к заселению ещё один дом

Жилой массив "Ручьи" включает несколько кварталов жилья комфорт-класса.

Читать больше
Все новости

Проект SPB.REALTY.RU

Это Ваш гид по миру недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Цель проекта – создать самую полную базу рынка новостроек, а так же максимально упростить поиск квартиры или дома. Здесь Вы получите исчерпывающую информацию о каждом жилом объекте, возводимом или уже построенном на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области.