gsc1 (2).jpg

Что такое договор (жилищно-строительного кооператива) ЖСК?

 У человека, планирующего купить жилье в новостройке, может возникнуть вопрос «договор ЖСК при покупке новостройки - что это?». Обычно граждане, приобретающие недвижимость в новостройках, заключают договор долевого участия (ДДУ). Если с ДДУ все более-менее ясно, то для изучения второй схемы покупки жилья на первичном рынке нужно выяснить, что понимается под жилищным/жилищно-строительным кооперативом. Это добровольное объединение физлиц и в ряде случаев организаций на основе членства для удовлетворения потребностей людей в жилье, а также управления МКД.

 Члены ЖСК объединяются для строительства жилого дома путем уплаты паев. Около трети квартир на первичном рынке реализуется именно путем заключения договоров ЖСК с гражданами. В Москве подавляющее количество сделок (около 90%) идет через ДДУ, так как застройщику легче получить землю под строительство больших домов. Обычно участие в ЖСК позволяет приобрести квартиру дешевле, чем у застройщиков.

Для чего нужен договор ЖСК?

 Участие в ЖСК при покупке новостройки подразумевает, что это взаимодействие будет происходить на основе соответствующих договоров, заключенных жилищно-строительным кооперативом с пайщиками, которые обеспечивают поступление паевых взносов на строительство дома. Такой договор позволяет гражданам в будущем рассчитывать на получение квартиры с конкретными параметрами стоимостью ниже рыночной. В свою очередь, этот договор налагает корреспондирующие обязательства на ЖСК, который обязан передать жилье пайщикам, на чьи деньги возведен дом.

 Заключение договора ЖСК позволяет его сторонам зафиксировать свои ключевые права и обязательства на бумаге. Так, в этом документе, в частности, будут определены характеристики квартиры, передаваемой пайщику, который должен выплатить ЖСК всю сумму пая, порядок внесения им таких взносов (включая первоначальный платеж), а также возможность ухода из кооператива. До всей выплаты пая человек, даже проживающий в полученной квартире, не является ее собственником.

ЖСК или ДДУ: что лучше для покупателя квартиры в новостройке?

 Далее может возникнуть закономерный вопрос «ЖСК или ДДУ: что лучше?». В отличие от договора ЖСК договорные отношения участника ДДУ и застройщика более регламентированы законодателем. Так, дольщиков защищает Закон об участии в долевом строительстве (ранее их права также активно отстаивал Закон о защите прав потребителей). Касательно ЖСК отношения сторон регламентируются лишь уставом конкретного кооператива и содержанием договора, заключенного с ЖСК. Соответственно судебной практики по спорам граждан с жилищно-строительными кооперативами мало в сравнении с делами с участием дольщиков.

 Эксперты убеждены, что застройщики более надежны в плане качества строительства в сравнении с ЖСК, члены которого не защищены с правовой точки зрения при расхождениях в параметрах переданной им по факту недвижимости. Кроме того, юристы предупреждают, что вернуть уплаченные паи ЖСК на практике может быть куда более сложным делом в сравнении с оплатой денег по ДДУ (не говоря уже о неустойке или пени, на получение которых вряд ли придется рассчитывать). Кроме того, льготная ипотека не предоставляется на договоры ЖСК.

Что такое договор ЖСК?

Плюсы договора ЖСК  

 Пожалуй, самый главный плюс алгоритма приобретения жилья у ЖСК – это куда более дешевая цена на объект недвижимости в сравнении с обычными застройщиками, преследующими в конкурентной борьбе цель по максимизации прибыли. Последние платят больше налогов и имеют множество различных издержек в своей хоздеятельности. Дело в том, что договор ЖСК – это модель взаимоотношений граждан с кооперативом, который не так сильно вовлечен в рыночную сферу в сравнении рядовыми девелоперами.

 Порядок уплаты паев может быть гибким, например, за их просрочку могут не начисляться проценты. Иногда пайщик продолжает уплачивать взносы уже после вселения в переданную ему квартиру. Члены ЖСК могут выбрать другую строительную компанию, чтобы закончить строительство дома.

Минусы договора ЖСК  

 И вот мы выяснили, что такое ЖСК и как оно работает, а также его плюсы, настало время поговорить о минусах этой правовой конструкции. Во-первых, еще раз повторимся, что в отличие от дольщиков, с которыми были заключены ДДУ, пайщики менее защищены российским законодательством, проделавшим в свое время большую работу по совершенствованию долевого строительства. Для минимизации рисков нужно опираться на договор ЖСК, детально регламентирующий все взаимоотношения кооператива и пайщика.

 При этом следует знать, что договор ЖСК – это менее «прозрачная» игра, поскольку кооперативу гораздо проще переиграть свои обязательства путем утверждения большинством членов организации соответствующего решения. Сами договоры ЖСК не регистрируются в органах Росреестра, поэтому в нем нельзя будет выявить факт «двойной продажи».  Пайщики также должны будут участвовать в собраниях ЖСК и более тесно взаимодействовать с членами кооператива.

Совет от эксперта Realty 

 Нужно помнить про некоторые иные неудобства. Так, собственником квартиры в ЖСК будет один гражданин, заключивший с кооперативом договор, хотя в жилье может быть прописаны члены его семьи. Супруг(а) и дети пайщика могут лишь проживать в этой недвижимости. Если пай на квартиру будет выплачен в полном объеме, ее собственник может распоряжаться жильем по собственному усмотрению (в частности, продать, подарить).

 Теперь осталось выяснить, как оформить квартиру в собственность ЖСК. Справка о полном погашении паевых взносов, полученная от ЖСК, расценивается как правоустанавливающий документ, на основе которого происходит регистрация недвижимости в Росреестре. Для оформления собственности в рассматриваемом случае нужно представить договор с ЖСК и справку о выплате паев.

 Перед заключением договора ЖСК пайщику весьма целесообразно будет обратиться за помощью к специалисту в области права по таким вопросам в целях защиты собственных интересов, в противном случае такие отношения с кооперативом превратятся в «задачу со многими неизвестными». Но в любом случае ДДУ обычно намного предпочтительнее договоров ЖСК.

В России создадут альтернативу льготной ипотеке

16 мая 2024, 13:13

В России создадут альтернативу льготной ипотеке

Альтернативой льготной ипотеке в России могут стать ссудо-сберегательные кассы.

Читать больше
Рынок новостроек Петербурга

16 мая 2024, 13:09

На рынке новостроек Петербурга в апреле подорожали только трехкомнатные

В апреле 2024 года цены на первичном рынке Санкт-Петербурга изменились разнонаправленно.

Читать больше
Какова динамика цен в петербургских новостройках

14 мая 2024, 15:15

Какова динамика цен на квартиры в петербургских новостройках?

С начала текущего года рост цен на новостройки был зафиксирован в 12 из 18 городских районов.

Читать больше
ошибки в оформлении интерьера при ремонте

07 мая 2024, 15:45

Какие ошибки в оформлении интерьера при ремонте приведут к расходам?

Недостаточное количество розеток - самая распространенная ошибка.

Читать больше

Новые объекты

Срок сдачи 2 квартал 2021

ЖК «ARTквартал. Аквилон»

Застройщик: Группа Аквилон

от 243 490 за м2

Срок сдачи 3 квартал 2023

ЖК «Цвета Радуги»

Застройщик: МАВИС

от 148 000 за м2

Срок сдачи 4 квартал 2020

ЖК «7 PARK (7 ПАРК)»

Застройщик: Вистбалт

от 87 331 за м2

Срок сдачи 1 квартал 2024

ЖК «Friends (Френдс)»

Застройщик: ГК ПСК

от 138 040 за м2

Срок сдачи 3 квартал 2024

ЖК «Е.волюция»

Застройщик: e. Development

от 222 000 за м2

Срок сдачи 4 квартал 2021

ЖК «Svetlana Park (Светлана Парк)»

Застройщик: Setl Group

от 250 001 за м2

Все объекты
Новости
В

17 мая 2024, 16:33

В ЖК "Новый Лесснер" построен образовательный центр

Здание, включающее несколько секций, находится на улице Александра Матросова.

Читать больше
заселения корпуса 10.1 в ЖК

16 мая 2024, 17:46

Стартовало заселения корпуса 10.1 в ЖК "Зеленый квартал"

График показа помещений опубликован на сайте застройщика.

Читать больше
В ЖК

15 мая 2024, 16:50

В ЖК "Город Первых" выданы разрешения на ввод в эксплуатацию трех домов

К передаче будущим собственникам готовятся 1223 квартиры.

Читать больше
Открыты продажи в IV очереди ЖК «Огни Залива»

14 мая 2024, 14:09

Открыты продажи в IV очереди ЖК «Огни Залива»

Дома IV очереди строительства будут введены в эксплуатацию в IV квартале 2026 года.

Читать больше
В ЖК

13 мая 2024, 16:43

В ЖК "Заречный парк" открыта продажа машиномест

Площадь каждого лота составляет 13,3 кв.м.

Читать больше
Все новости

Проект SPB.REALTY.RU

Это Ваш гид по миру недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Цель проекта – создать самую полную базу рынка новостроек, а так же максимально упростить поиск квартиры или дома. Здесь Вы получите исчерпывающую информацию о каждом жилом объекте, возводимом или уже построенном на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области.