Что такое гостиничные апартаменты и кто их покупает?

В результате - вольно или невольно - из-за стремительного роста количества новых форматов на российском рынке произошла подмена понятий в таких трех группах, как сервисные, гостиничные и арендные апартаменты.

Не только обычному покупателю, но даже специалисту часто бывает сложно разобраться, что есть что. Многие вникают в тонкости классификации уже в процессе работы с форматом. Что же такое - сервисные апартаменты? Это апартаменты в отдельно стоящем здании (или его части), которые представляют собой просторные помещения, ориентированные на долгосрочное пребывание жильцов. Зачастую данные апартаменты сдаются компаниям, которые используют их в качестве квартир для постоянных бизнес-туристов или сотрудников, находящихся в длительной командировке. Сервис может предоставляться как управляющей компанией (УК) объекта, так и специализированным гостиничным оператором.

Если говорить о возможности предоставлять качественные услуги в таких объектах, то значительных различий между УК и гостиничным оператором как оператором услуг вы не найдете. Однако есть определенный круг уже зарекомендовавших себя брендов из числа отельеров, которые доказали свое умение обеспечивать определенное качество услуг для жителей апартаментов. Соответственно, клиенты часто ориентируются именно на бренд, задумываясь об аренде сервисных апартаментов.

Сегодня в России есть несколько УК, которые последние пять лет управляют апартаментами, и в будущем при условии удачного запуска своих текущих проектов они, скорее всего, получат такое же доверие клиентов к своему бренду, как известные гостиничные операторы, и их имя станет своеобразным знаком качества. По такому пути, в частности, может двигаться ГК «Пионер» со своим известным проектом апарт-отелей YE’S в Санкт-Петербурге и Москве.

Большое развитие сервисные апартаменты получили в США, Франции и Сингапуре - в странах с достаточно сильными экономиками, где уже развит формат аренды.  В Дубае, например, деловая среда (95 % населения) – это люди, которые приехали в город зарабатывать и строить карьеру. Соответственно, эта категория горожан в первую очередь нуждается в съемном жилье. Многие из них - высокооплачиваемые экспаты, которые привыкли к высокому уровню сервиса, и не случайно апартаменты с широким набором услуг здесь пользуются большим спросом. Сложившаяся на рынке ситуация оказывается выгодной и для арендаторов, и для собственников.

Учитывая, что заемное финансирование проектов в развитых странах намного доступнее, чем у нас (порядка 4-5 % годовых), то, естественно, окупаются такие проекты как сервисные апартаменты намного быстрее. Получается, что в мире данный формат чувствует себя в целом довольно неплохо: особенно он актуален для больших городов, являющихся деловыми драйверами экономик развитых стран.

Что же мешает активному развитию формата в России?

В нынешней экономической ситуации для российских девелоперов или инвесторов вложение в сервисные апартаменты является достаточно спорным проектом. В российских реалиях срок окупаемости таких проектов в среднем составляет от 8 до 15 лет: примерно как в гостиничном бизнесе, что по текущим меркам считается довольно длительным сроком. Большинство наших девелоперов предпочитает старую модель захода в проект: реализация его в розничной продаже за три-четыре года.

Ввиду вышеназванных факторов на нашем рынке сформировался и такой сегмент, как розничные апартаменты под управлением гостиничного оператора. Один из удачных примеров – апарт-комплекс «Звезды Арбата» (Арбат, 32). Объект представляет собой гостиницу и жилой комплекс, где продаются апартаменты в розницу с сервисом от Marriott.

Стоит также напомнить, что ранее в Москве были заявлены несколько проектов, которые так и не реализовали в соответствии с первоначальной концепцией. Например, совершенно иной формат развития был разработан для башни «ОКО» в «Москва-Сити» от Capital Group. Мы помним, что изначально в объекте были запланированы в том числе гостиница Delano Moscow и несколько этажей апартаментов, которые предполагалось реализовывать в розницу под управлением международного оператора Delano. Однако в силу ряда причин эта концепция претерпела изменения: такое решение в основном было связано с кризисными явлениями на рынке недвижимости Москвы и России в целом. В данный момент башня реализуется как апартаменты в розницу без управления со стороны гостиничного оператора.

Александр ШИБАЕВ