Что такое неликвид и как с ним бороться?

По мнению наших экспертов, неликвидным можно назвать жилье, недостатки которого практически невозможно исправить. Например, это несущие колонны посреди помещения, треугольные ванные комнаты, огромные по площади, но узкие коридоры, вытянутые спальни, недостаточное количество санузлов, отсутствие деления гостевой и спальной зоны, когда кухня граничит с детской или дверь в комнату расположена напротив входа в квартиру.

«Трудности при реализации квартиры могут возникнуть, когда рядом с домом нет инфраструктуры, дом окружен промышленной зоной или транспортными развязками, - уточняет Наталья Гарифуллина, директор по маркетингу компании Талан. -Также непросто реализовать квартиру в доме с однотипными квартирами, так как все предложения будут отличаться только этажом. Непросто продать большую квартиру со стандартной планировкой, так как за сопоставимые деньги можно приобрести чуть меньшую площадь, но с панорамными окнами, высокими потолками, террасой и несколькими уровнями».

Юлия Долгова, руководитель агентских продаж «S.A. Ricci жилая недвижимость при покупке или продажи жилья «бизнес», «премиум» или «элитного» класса предлагает перечисляет ряд нюансов, которые однозначно свидетельствуют о неликвидной квартире. По мнению эксперта, в первую очередь следует обращать внимание на этажность жилья, например, апартаментов, особенно если дом находитсяна оживлённой улице.

Такой объект достаточно сложно будет продать в перспективе, поскольку покупатели апартаментов в комплекс уровня бизнес-класса и выше, в первую очередь обращают внимание на высоту этажа, шумоизоляцию и видовые характеристики.

Например, неликвидным считается лот с видом на глухую стену соседнего здания. Правда некоторые застройщики нашли выход и нередко договариваются с «хозяевами глухих стен», чтобы красиво разрисовывать стену напротив и это несколько снизило градус неприятия со стоны потенциальных покупателей.

Помимо того, что окна упираются в стену, бывает и так, что само здание напротив выглядит некрасиво. Для дорогой новостройки такое соседство также может перевести ее в разряд неликвида, причем весь комплекс. Люди, которые платят 1-1,5 млн рублей за квадратный метр, хотят видеть из своих окон нечего красивое. И застройщики, опять же, пытаются договариваться с собственниками этих зданий, чтобы отреставрировать их за свой счёт.

Свои примеры неликвидного жилья приводит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». Это квартиры,окна которых выходят на козырек подъезда, гараж, ТЭЦ.

Очень частая ошибка при покупке квартиры-новостройки, когда физически она еще не построена, и человек не обращает внимание на видовые характеристики. Например, в буклете отмечено, что окна квартиры выходят во двор, но не указано, что во дворе на уровне окон квартиры будет находиться здание управляющей компании. Таким образом, клиент получает на выходе квартиру с другой степенью ликвидности.

Еще один пример: квартира с неправильной геометрией. Площадь такого помещения вполне оправдывает цену. Но функциональность (невозможность расставить мебель) страдает.

«Стоит отметить, что все вопросы, связанные с продажей жилья, регулируются ценовым фактором. – считает Валерия Цветкова, заместитель генерального директора по продажам компании «Бон Тон».- Даже при наличии тех или иных недостатков у отдельных лотов (минусы планировочных решений, менее удачный вид из окна и т.д.) спрос может быть простимулирован более привлекательной стоимостью.

О некоторых секретах превращения недостатков в достоинства поведала и Юлия Долгова. По ее словам, некоторые застройщики умеют выгодно выделить первый и второй этажи делают flat houses. Это когда в части здания (квартиры), которую занимают первые этажи делают отдельные входные секции, что создаёт ощущение некого таунхауса в большом жидом доме.

Также по мнению эксперта, традиционный вариант борьбы с неликвидом - это сделать качественный ремонт. «Все мы понимаем и знаем, что человек, который заходит в бетон обращает, в первую очередь, внимание на виды, представляет, как будет ощущать себя на втором этаже... А, когда он попадает в уже продуманный и оформленный должным образом антураж (отделка), то может закрыть глаза на весь тот «негатив», который имеется у него за окном, - резюмирует Юлия Долгова.

Подготовил Виталий Простаков