Долевое строительство приговорено временем

Сегодня долевое строительство является наиболее рискованным способом приобретения квартир. Даже при условии, что застройщик работает в соответствии с действующим законодательством, защищающим дольщиков от потери вложенных средств и приобретаемого имущества, никто не защитит строительную компанию, например, от финансовых кризисов. Однако и настоящих альтернатив этому виду возведения новостроек, в особенности эконом-класса пока не существует.

Стоит отметить, что Федеральный закон № 214 о долевом строительстве был принят лишь в 2005 году. Но несмотря на это до июня 2010 года, когда в закон были внесены существенные изменения, у застройщика была довольно большая свобода в выборе форм договора, по которому он мог продавать жилье в строящихся домах. Застройщик этой ситуацией пользовался и заключал договоры на выгодных условиях, прежде всего для себя. При этом все риски ложились на плечи покупателей. Справедливости ради надо отметить, что основная масса строящихся жилых домов - около 90% - была успешно достроена и передана покупателям. Основные же положения модернизированного закона о долевом строительстве (214-ФЗ) вступят в силу с начала 2017 г., однако подмосковное правительство в обозримом будущем не ждет позитивных изменений в плане защиты прав граждан-соинвесторов.

Камнем преткновения в новом законе стало понятие «Компенсационного фонда», которое по мнению многих не выдерживает никакой критики. Так даже если законопроект будет принят в предложенном Минстроем виде, чего никто не гарантирует, ответственность компенсационного фонда не будет распространяться на новостройки, где продажи откроются до 1 января 2017 г. То есть на все существующие объекты. При этом только в Подмосковье строится около 27 млн кв. м жилой недвижимости, рассчитанной примерно на 1,2 млн человек – сообщает портал «Индикаторы Рынка Недвижимости». Таким образом теряется сама суть ново закона, который по идее должен исключить возможностей махинаций на рынке новостроек и защитить покупателя недвижимости от недобросовестных застройщиков. Столь расплывчатое обозначение значения «Компенсационного фонда» превращает законопроект в очередной документ, лишь усложняющий видение бизнеса, но никоим образом не защищающих потенциальных покупателей квартир.

Очевидно, что 70-80% средств в долевом строительстве – это деньги граждан. И как только прерывается платёжеспособный спрос, этот рынок не спасет никто, в том числе и «Компенсационый фонд». Между тем у населения сокращается объём свободных денег, что снижает спрос на паевое строительство. Последние годы на фоне дефицита покупателей и их нежелания приобретать «виртуальные» метры в кризис объем жилья в уже сданных проектах растет. Если год-два назад к моменту ввода дома в эксплуатацию у застройщика оставалось примерно 10-15% квартир, то сейчас этот показатель может достигать 30 и более процентов. И в ближайшие годы доля готового жилья в новостройках московского региона будет только увеличиваться.

Ранее раскупать жилье на этапе котлована людей побуждало и отсутствие выбора – нераспроданные квартиры в готовых новостройках были редкостью. Однако в последние годы на фоне дефицита покупателей и их нежелания приобретать «виртуальные» метры в кризис объем жилья в уже сданных проектах растет. Если год-два назад к моменту ввода дома в эксплуатацию у застройщика оставалось примерно 10-15% квартир, то сейчас этот показатель может достигать 30 и более процентов. И в ближайшие годы доля готового жилья в новостройках московского региона будет только увеличиваться, потому что предложение огромно, а спрос ограничен.

Пока же 46% новостроек реализуется по предварительным договорам разных типов (это может быть и предДДУ, и предКП), и эти договора не регистрируются как договора участия в долевом строительстве.

Стоит подчеркнуть, что сегодня строго в соответствии с 214 ФЗ действуют преимущественно лишь крупные игроки, а небольшие застройщики предпочитают идти по серым схемам и начинать продажи до подготовки полного пакета документации, используя другие типы договоров, - пишет «Газета.ru».

На рынке элитной недвижимости картина, как не странно тоже аналогичная: и здесь примерно 30% сделок в Москве заключается не по 214 закону. Чаще всего это сделки по предварительному договору купли-продажи или по договору бронирования.

Таким образом рынок недвижимости постепенно сам снижает процент долевого сегмента. На ранних стадиях строительства больше не раскупается 100% квартир. Поэтому застройщикам приходится искать иные способы финансирования стройки – увеличивать долю собственных средств, привлекать партнеров, договариваться о банковских кредитах. А продажи смещаются на более поздний период. Появляются проекты, где продажи стартуют на завершающих этапах строительства или даже после ввода в эксплуатацию. Поэтому запрещать ничего не нужно. Резкое изменение основных правил игры - это шок для бизнеса.

Тем не менее, сегодня ещё рано делать однозначные выводы о жизнеспособности долевого строительства в России. Принципиальное значение в этом вопросе приобретают сроки нынешнего кризиса. Если он растянется на неопределённое время, а тенденции стагнации будут только усиливаться, то скорее всего долевое строительство действительно отомрёт, либо сохранится в очень ограниченном сегменте.