Два в одном: объединение квартир в новостройке

Объединение квартир является классическим способом кастомизации планировочного решения квартиры под потребности конкретного покупателя за счет увеличения ее габаритов и, в случае вертикального объединения, присоединения дополнительного уровня к существующей планировке. 

«Для покупателя такой маневр позволяет получить уникальный продукт как с точки зрения площади, так и с точки зрения конфигурации помещений, в жилом комплексе любого класса, – говорит Александр Абрамов, директор по продукту «ИНТЕКО» – Для девелопера – это, прежде всего, возможность расширить целевую аудиторию, предложив покупателю крупногабаритные квартиры даже в проектах к относительно мелкой нарезкой помещений». 

Важным условием объединения квартир являются конструктивные решения здания, в частности особенности расположения несущих конструкций. Так, например, в столичном проекте West Garden горизонтальное объединение квартир предусмотрено в большинстве квартир, поскольку в корпусах проекта минимизированы несущие перегородки между квартирами. Межквартирные перегородки выполняются из двух материалов: монолитные (несущие) железобетонные стены (толщиной 200 мм) и бетонные блоки (толщиной 190 мм). Бетонными блоками заполняются проемы, через которые осуществляется горизонтальное объединение квартир.

По словам Кристины Томилиной, директора департамента продаж городской недвижимости Savills в России зачастую соседние квартиры, расположенные на одном этаже, планируются при объединении удачнее, чем обычные большие квартиры без объединения. Кроме того, появляется дополнительная комната, в виде кухни второй квартиры, а также запасной выход, что очень удобно, если в семье есть обслуживающий персонал – можно определить этот выход для их пользования. 

Между тем известный застройщик Санкт-Петербурга компания Bonava стремится проектировать свои дома так, чтобы у покупателей не было необходимости объединять несколько квартир или перепланировать их. 

«Мы стараемся учесть потребности семей разного состава, возраста, с разными стилями жизни и разрабатываем множество вариантов планировок квартир, – говорит Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург». –  К примеру, в новой, шестой очереди проекта Magnifika Lifestyle на Охте мы запроектировали квартиры площадью от 27 до 192 кв. м, от студий до пятикомнатных».

Вместе с тем у Bonava был опыт создания квартир DUOS в проекте Magnifika Residence с двумя отдельными входами, санузлами, выводами труб для двух кухонь и раздельной разводкой электрических сетей и коммуникаций. 

По сути, покупатель, приобретая трехкомнатную квартиру, мог легко разделить ее на две однокомнатных. В компании предполагали, что такая планировка актуальна для семей со взрослыми детьми, пожилыми родителями, а также для сдачи в аренду. Пилотный проект показал хорошие результаты. На данный момент все квартиры DUOS в Magnifika Residence проданы. «Мы получили интересный опыт и теперь рассматриваем, как его применить в дальнейшем», – отмечает Александр Свинолобов.

Таким образом, покупателю квартиры в новом доме сегодня может быть интересно как объединение нескольких квартир в одну, так и разделение одной обширной жилпощади на несколько небольших. В любом случае эти действия потребуют решения определенных правовых нюансов.

В случае объединения нескольких квартир в одну следует помнить об имеющихся ограничениях в части перепланировки, которые применимы как к отдельно взятым квартирам под объединение, так и к новообразовавшейся объединенной квартире. В частности, собственник не сможет размещать жилые помещения под «мокрыми» зонами соседей сверху, а также над кухнями и санузлами соседей снизу, менять местами жилые помещения и «мокрые» зоны внутри квартиры, корректировать габариты (или вовсе демонтировать) шахты инженерных коммуникаций, демонтировать несущие элементы (перегородки, колонны и пилоны) в рамках квартиры. 

«Безусловно, объединение квартир значительно проще реализовать в новостройке (в особенности, если застройщик изначально предусмотрел такой вариант развития событий на этапе проектирования), нежели на вторичном рынке», – резюмирует Александр Абрамов.

Подготовил Виталий Простаков