contract.jpg

«Дырка» в законе и минусы счетов - эскроу

 На вопросы редакции отвечает руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов.

 

  - Дмитрий, почему застройщики старались получить разрешение на строительство до 1 июля 2018 года? Какие дополнительные нагрузки лягут на тех, кто не успел этого сделать?

 - Застройщики торопились потому, что новые правила распространяются только на те проекты, разрешение по которым будет получено после 1 июля 2018 г. Их стремление успеть до этого момента вполне объяснимо – законодатели готовили довольно ощутимый пакет поправок, направленных на дальнейшее ужесточение правил в отрасли. Разумеется, любая компания была заинтересована в том, чтобы начать реализацию проекта по старым и понятным правилам, чем разбираться в хитросплетениях после вступления данных изменений в силу.

По отношению к застройщикам с 1 июля 2018 г. установлен целый свод новых требований. Наиболее значимыми из них являются требования к наличию опыта жилищного строительства, принцип «один застройщик - одно разрешение на строительство», новые квалификационные требования, требования к объему собственных средств застройщика, новый порядок целевого использования средств дольщиков и обязательное банковское сопровождение.

 

- Как будут выстраиваться взаимоотношения застройщиков и покупателей с банками с учетом новых поправок в ФЗ-214? Что такое счета эскроу и что нужно знать о них покупателям?

- Вопреки распространённому заблуждению, схема использования счетов эскроу не является новацией 2018 года. В Законе № 214-ФЗ эта норма впервые появилась в правках середины 2016 г., а вступила в законную силу с 1 июля 2017 года. Однако норма была добровольной и на начальном этапе слишком «сырой». Поэтому популярностью у застройщиков не пользовалась. Все поменялось в октябре 2017 года, когда президент РФ поставил задачу перевести долевое строительство на проектное финансирование с использованием счетов эскроу. Согласно новому закону их применение останется добровольным для застройщиков до 1 июля 2019 года, а с указанной даты станет обязательным для всех новых проектов.

Привычная схема приобретения квартир в новостройках дополняется таким условием, как открытие счета эскроу в уполномоченном банке. Деньги дольщиков «замораживаются» на счету до получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта и регистрацию в Росреестре одного из помещений в построенном доме. В случае расторжения договора участия в долевом строительстве срок депонирования автоматически прекращается, а дольщик получает право на возврат денежных средств, заблокированных на счете эскроу в полном объеме. Застройщик же будет возводить жилые дома за собственный счет, либо за счет привлеченного банковского кредитования.

Данный механизм защищает финансовые интересы покупателей квартир, однако у него есть и свои минусы. Получается так, что дольщик, возвращая уплаченные деньги, теряет время и не решает свою главную задачу – покупку квартиры в нужном проекте. Кроме того, за время стройки инфляция и рост стоимости жилья съест часть «депонируемых» средств, поскольку законом установлено, что уполномоченный банк не будет начислять процентов на остаток по счету эскроу на период депонирования.

Также есть вопросы у застройщиков. Классическая модель привлечения средств фактически представляет собой беспроцентное кредитование дольщиками застройщика на период строительства. При новой схеме кредитованием застройщика будут заниматься банки и, как получается, не беспроцентно.

 

- Удорожание заемных средств определенно приведет к росту цен на жилье. На сколько возможно повышение?

- Тут необходимо разделять рост себестоимости строительства и рост стоимости жилья в договорах участия в долевом строительстве. Без сомнения, новые требования к застройщикам, вступившие в силу 1 июля 2018 года, и обязательные счета эскроу с 1 июля 2019 года приведут к росту себестоимости строительства.

Однако ценник жилья в договоре обусловлен не только себестоимостью проекта, но и покупательной способностью самого потребителя. Застройщик никогда не продаст по минимуму то, что готовы купить дороже. Это особенности рынка: стоимость однотипного жилья в Москве и в 30-40 км от МКАД может отличаться в 2-2,5 раза.

Определение стоимости жилья - сложный баланс. С одной стороны, цена должна быть достаточно низкой, чтобы «собрать» необходимый для строительства объем средств с рынка. С другой, достаточно большой, чтобы сформировать максимальную прибыль для самого застройщика. Получается интересная формула: «идеальная стоимость договора участия в долевом строительстве - самая большая из возможных малых цен».

- Кто из застройщиков не будет повышать цены и почему? Возможны ли какие то схемы в обход закона и есть ли смысл их искать?

- Застройщикам проектов, стартовавших до вступления в силу законодательных изменений, нет смысла менять ценовую политику: если стоимость квартир и будет повышаться, то только в плановом порядке – по мере увеличения стадии готовности и «раскрутки» объекта. Сложнее будет тем, кто выводит проекты с 1 июля. Применительно к застройщикам, не использующим эскроу-счета, будут применяться более жесткие правила, а тем, кто готов продавать по эскроу уже сейчас, придется столкнуться с непривычной пока еще для рынка схемой. Такие проекты вынуждены конкурировать со «старыми» жилыми комплексами.

Что касается попыток обойти новый закон, то, к сожалению, в нем есть «дырка» под названием апартаменты. Формально «апарты» – это нежилые помещения, а 214-ФЗ является обязательным только при строительстве жилья. Власти сейчас пытаются решить данную проблему, приравняв их к жилым помещениям, но в целом проблема нежилых помещений, оборудованных для проживания граждан, остается открытой.

Квартира на первом этаже: плюс или минус

29 января 2026, 18:49

Квартира на первом этаже: плюс или минус

Эксперты советуют учитывать квартиру, район, год постройки, расположение дорог, парковок.

Читать больше
Угловая квартира: плюсы и минусы жилья

27 января 2026, 19:10

Угловая квартира: плюсы и минусы жилья в старом фонде и в новостройках

Выбирая квартиру, многие покупатели сразу отказываются от угловых вариантов.

Читать больше
Ремонт в новостройке: в какие часы разрешен шум

22 января 2026, 17:52

Ремонт в новостройке: в какие часы разрешены шумные работы

В некоторых субъектах для покупателей первички сделаны послабления.

Читать больше
Как в 2026 году изменится платеж по ипотеке?

20 января 2026, 18:53

Как в 2026 году изменится платеж по ипотеке?

В 2026 году платеж по рыночной ипотеке по новым кредитам может снизиться на 21,7%.

Читать больше
Как правильно оформить ипотеку

15 января 2026, 18:31

Как правильно оформить ипотеку: пошаговое руководство

До выдачи ипотеки не нужно менять место работы и не брать другие кредиты.

Читать больше

Новые объекты

Срок сдачи 2 квартал 2024

ЖК «GloraX Заневский (Глоракс Заневский)»

Застройщик: Glorax Development

от 224 791 за м2

Срок сдачи 4 квартал 2024

ЖК Ручьи

Застройщик: ЛСР. Недвижимость Санкт-Петербург

от 112 143 за м2

Срок сдачи 4 квартал 2022

ЖК «Domino (Домино)»

Застройщик: Группа Эталон

от 266 849 за м2

Срок сдачи 1 квартал 2025

ЖК Аквилон Leaves

Застройщик: Группа Аквилон

от 218 635 за м2

Срок сдачи 1 квартал 2024

ЖК «Friends (Френдс)»

Застройщик: ГК ПСК

от 138 040 за м2

Срок сдачи 1 квартал 2024

Upoint (Юпоинт)

Застройщик: Унистрой

от 239 759 за м2

Все объекты
Новости
Первая очередь апарт-комплекса

02 февраля 2026, 15:01

Первая очередь апарт-комплекса "ZOOM на Неве" сдана в эксплуатацию

К передаче покупателям доступно 660 юнитов.

Читать больше
В городе-спутнике

30 января 2026, 16:25

В первой очереди города-спутника "Южный" построят детский сад на 108 мест

Ввод в эксплуатацию запланирован на 2027 год.

Читать больше
В ЖК

29 января 2026, 17:24

В ЖК "Бионика Заповедная" стартовало строительство детсада на 350 мест

Дошкольное учреждение появится на Орлово-Денисовском проспекте в Приморском районе.

Читать больше
Стартует заселение ЖК

28 января 2026, 16:19

Стартует заселение ЖК "Лайнеръ"

Осмотр первой очереди проекта начнется с 5 февраля.

Читать больше
В ЖК

27 января 2026, 16:18

В ЖК "Чистое небо" открылся детский сад с метеоплощадкой

Дошкольное учреждение рассчитано на 220 мест.

Читать больше
Все новости

Проект SPB.REALTY.RU

Это Ваш гид по миру недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Цель проекта – создать самую полную базу рынка новостроек, а так же максимально упростить поиск квартиры или дома. Здесь Вы получите исчерпывающую информацию о каждом жилом объекте, возводимом или уже построенном на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области.