«Дырка» в законе и минусы счетов - эскроу

 На вопросы редакции отвечает руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов.

  - Дмитрий, почему застройщики старались получить разрешение на строительство до 1 июля 2018 года? Какие дополнительные нагрузки лягут на тех, кто не успел этого сделать?

 - Застройщики торопились потому, что новые правила распространяются только на те проекты, разрешение по которым будет получено после 1 июля 2018 г. Их стремление успеть до этого момента вполне объяснимо – законодатели готовили довольно ощутимый пакет поправок, направленных на дальнейшее ужесточение правил в отрасли. Разумеется, любая компания была заинтересована в том, чтобы начать реализацию проекта по старым и понятным правилам, чем разбираться в хитросплетениях после вступления данных изменений в силу.

По отношению к застройщикам с 1 июля 2018 г. установлен целый свод новых требований. Наиболее значимыми из них являются требования к наличию опыта жилищного строительства, принцип «один застройщик - одно разрешение на строительство», новые квалификационные требования, требования к объему собственных средств застройщика, новый порядок целевого использования средств дольщиков и обязательное банковское сопровождение.

- Как будут выстраиваться взаимоотношения застройщиков и покупателей с банками с учетом новых поправок в ФЗ-214? Что такое счета эскроу и что нужно знать о них покупателям?

- Вопреки распространённому заблуждению, схема использования счетов эскроу не является новацией 2018 года. В Законе № 214-ФЗ эта норма впервые появилась в правках середины 2016 г., а вступила в законную силу с 1 июля 2017 года. Однако норма была добровольной и на начальном этапе слишком «сырой». Поэтому популярностью у застройщиков не пользовалась. Все поменялось в октябре 2017 года, когда президент РФ поставил задачу перевести долевое строительство на проектное финансирование с использованием счетов эскроу. Согласно новому закону их применение останется добровольным для застройщиков до 1 июля 2019 года, а с указанной даты станет обязательным для всех новых проектов.

Привычная схема приобретения квартир в новостройках дополняется таким условием, как открытие счета эскроу в уполномоченном банке. Деньги дольщиков «замораживаются» на счету до получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта и регистрацию в Росреестре одного из помещений в построенном доме. В случае расторжения договора участия в долевом строительстве срок депонирования автоматически прекращается, а дольщик получает право на возврат денежных средств, заблокированных на счете эскроу в полном объеме. Застройщик же будет возводить жилые дома за собственный счет, либо за счет привлеченного банковского кредитования.

Данный механизм защищает финансовые интересы покупателей квартир, однако у него есть и свои минусы. Получается так, что дольщик, возвращая уплаченные деньги, теряет время и не решает свою главную задачу – покупку квартиры в нужном проекте. Кроме того, за время стройки инфляция и рост стоимости жилья съест часть «депонируемых» средств, поскольку законом установлено, что уполномоченный банк не будет начислять процентов на остаток по счету эскроу на период депонирования.

Также есть вопросы у застройщиков. Классическая модель привлечения средств фактически представляет собой беспроцентное кредитование дольщиками застройщика на период строительства. При новой схеме кредитованием застройщика будут заниматься банки и, как получается, не беспроцентно.

- Удорожание заемных средств определенно приведет к росту цен на жилье. На сколько возможно повышение?

- Тут необходимо разделять рост себестоимости строительства и рост стоимости жилья в договорах участия в долевом строительстве. Без сомнения, новые требования к застройщикам, вступившие в силу 1 июля 2018 года, и обязательные счета эскроу с 1 июля 2019 года приведут к росту себестоимости строительства.

Однако ценник жилья в договоре обусловлен не только себестоимостью проекта, но и покупательной способностью самого потребителя. Застройщик никогда не продаст по минимуму то, что готовы купить дороже. Это особенности рынка: стоимость однотипного жилья в Москве и в 30-40 км от МКАД может отличаться в 2-2,5 раза.

Определение стоимости жилья - сложный баланс. С одной стороны, цена должна быть достаточно низкой, чтобы «собрать» необходимый для строительства объем средств с рынка. С другой, достаточно большой, чтобы сформировать максимальную прибыль для самого застройщика. Получается интересная формула: «идеальная стоимость договора участия в долевом строительстве - самая большая из возможных малых цен».

- Кто из застройщиков не будет повышать цены и почему? Возможны ли какие то схемы в обход закона и есть ли смысл их искать?

- Застройщикам проектов, стартовавших до вступления в силу законодательных изменений, нет смысла менять ценовую политику: если стоимость квартир и будет повышаться, то только в плановом порядке – по мере увеличения стадии готовности и «раскрутки» объекта. Сложнее будет тем, кто выводит проекты с 1 июля. Применительно к застройщикам, не использующим эскроу-счета, будут применяться более жесткие правила, а тем, кто готов продавать по эскроу уже сейчас, придется столкнуться с непривычной пока еще для рынка схемой. Такие проекты вынуждены конкурировать со «старыми» жилыми комплексами.

Что касается попыток обойти новый закон, то, к сожалению, в нем есть «дырка» под названием апартаменты. Формально «апарты» – это нежилые помещения, а 214-ФЗ является обязательным только при строительстве жилья. Власти сейчас пытаются решить данную проблему, приравняв их к жилым помещениям, но в целом проблема нежилых помещений, оборудованных для проживания граждан, остается открытой.