contract.jpg

«Дырка» в законе и минусы счетов - эскроу

 На вопросы редакции отвечает руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов.

 

  - Дмитрий, почему застройщики старались получить разрешение на строительство до 1 июля 2018 года? Какие дополнительные нагрузки лягут на тех, кто не успел этого сделать?

 - Застройщики торопились потому, что новые правила распространяются только на те проекты, разрешение по которым будет получено после 1 июля 2018 г. Их стремление успеть до этого момента вполне объяснимо – законодатели готовили довольно ощутимый пакет поправок, направленных на дальнейшее ужесточение правил в отрасли. Разумеется, любая компания была заинтересована в том, чтобы начать реализацию проекта по старым и понятным правилам, чем разбираться в хитросплетениях после вступления данных изменений в силу.

По отношению к застройщикам с 1 июля 2018 г. установлен целый свод новых требований. Наиболее значимыми из них являются требования к наличию опыта жилищного строительства, принцип «один застройщик - одно разрешение на строительство», новые квалификационные требования, требования к объему собственных средств застройщика, новый порядок целевого использования средств дольщиков и обязательное банковское сопровождение.

 

- Как будут выстраиваться взаимоотношения застройщиков и покупателей с банками с учетом новых поправок в ФЗ-214? Что такое счета эскроу и что нужно знать о них покупателям?

- Вопреки распространённому заблуждению, схема использования счетов эскроу не является новацией 2018 года. В Законе № 214-ФЗ эта норма впервые появилась в правках середины 2016 г., а вступила в законную силу с 1 июля 2017 года. Однако норма была добровольной и на начальном этапе слишком «сырой». Поэтому популярностью у застройщиков не пользовалась. Все поменялось в октябре 2017 года, когда президент РФ поставил задачу перевести долевое строительство на проектное финансирование с использованием счетов эскроу. Согласно новому закону их применение останется добровольным для застройщиков до 1 июля 2019 года, а с указанной даты станет обязательным для всех новых проектов.

Привычная схема приобретения квартир в новостройках дополняется таким условием, как открытие счета эскроу в уполномоченном банке. Деньги дольщиков «замораживаются» на счету до получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта и регистрацию в Росреестре одного из помещений в построенном доме. В случае расторжения договора участия в долевом строительстве срок депонирования автоматически прекращается, а дольщик получает право на возврат денежных средств, заблокированных на счете эскроу в полном объеме. Застройщик же будет возводить жилые дома за собственный счет, либо за счет привлеченного банковского кредитования.

Данный механизм защищает финансовые интересы покупателей квартир, однако у него есть и свои минусы. Получается так, что дольщик, возвращая уплаченные деньги, теряет время и не решает свою главную задачу – покупку квартиры в нужном проекте. Кроме того, за время стройки инфляция и рост стоимости жилья съест часть «депонируемых» средств, поскольку законом установлено, что уполномоченный банк не будет начислять процентов на остаток по счету эскроу на период депонирования.

Также есть вопросы у застройщиков. Классическая модель привлечения средств фактически представляет собой беспроцентное кредитование дольщиками застройщика на период строительства. При новой схеме кредитованием застройщика будут заниматься банки и, как получается, не беспроцентно.

 

- Удорожание заемных средств определенно приведет к росту цен на жилье. На сколько возможно повышение?

- Тут необходимо разделять рост себестоимости строительства и рост стоимости жилья в договорах участия в долевом строительстве. Без сомнения, новые требования к застройщикам, вступившие в силу 1 июля 2018 года, и обязательные счета эскроу с 1 июля 2019 года приведут к росту себестоимости строительства.

Однако ценник жилья в договоре обусловлен не только себестоимостью проекта, но и покупательной способностью самого потребителя. Застройщик никогда не продаст по минимуму то, что готовы купить дороже. Это особенности рынка: стоимость однотипного жилья в Москве и в 30-40 км от МКАД может отличаться в 2-2,5 раза.

Определение стоимости жилья - сложный баланс. С одной стороны, цена должна быть достаточно низкой, чтобы «собрать» необходимый для строительства объем средств с рынка. С другой, достаточно большой, чтобы сформировать максимальную прибыль для самого застройщика. Получается интересная формула: «идеальная стоимость договора участия в долевом строительстве - самая большая из возможных малых цен».

- Кто из застройщиков не будет повышать цены и почему? Возможны ли какие то схемы в обход закона и есть ли смысл их искать?

- Застройщикам проектов, стартовавших до вступления в силу законодательных изменений, нет смысла менять ценовую политику: если стоимость квартир и будет повышаться, то только в плановом порядке – по мере увеличения стадии готовности и «раскрутки» объекта. Сложнее будет тем, кто выводит проекты с 1 июля. Применительно к застройщикам, не использующим эскроу-счета, будут применяться более жесткие правила, а тем, кто готов продавать по эскроу уже сейчас, придется столкнуться с непривычной пока еще для рынка схемой. Такие проекты вынуждены конкурировать со «старыми» жилыми комплексами.

Что касается попыток обойти новый закон, то, к сожалению, в нем есть «дырка» под названием апартаменты. Формально «апарты» – это нежилые помещения, а 214-ФЗ является обязательным только при строительстве жилья. Власти сейчас пытаются решить данную проблему, приравняв их к жилым помещениям, но в целом проблема нежилых помещений, оборудованных для проживания граждан, остается открытой.

Постоянная регистрация: как прописаться в квартире

10 июля 2025, 18:25

Постоянная регистрация: как прописаться в квартире?

Чтобы оформить постоянную регистрацию в квартире, нужно обратиться в паспортный стол.

Читать больше
Капитальный ремонт квартиры

08 июля 2025, 18:01

Капитальный ремонт квартиры: что включает и сколько стоит в 2025 году?

Капитальный ремонт в квартире затрагивает инженерные системы и конструктивные элементы.

Читать больше
Капитальный ремонт дома: что включает

03 июля 2025, 19:02

Капитальный ремонт дома: что включает и кто может не платить взносы

Размер взноса в каждом регионе свой, его устанавливает местная администрация.

Читать больше
Что изменится в законах о недвижимости в июле

01 июля 2025, 18:18

Что изменится в законах о недвижимости и ЖКХ в июле 2025 года

С 1 июля по всей стране вырастут тарифы на ЖКУ.

Читать больше
Как защитить квартиру, уезжая в отпуск?

01 июля 2025, 18:11

Как защитить квартиру, уезжая в отпуск?

Находясь в отпуске, важно знать, что с квартирой все в порядке.

Читать больше

Новые объекты

Срок сдачи 2 квартал 2027

Клубный дом N8

Застройщик: ГК ФСК

от 435 267 за м2

Срок сдачи 4 квартал 2027

ЖК «AEROCITY 6 (Аэросити 6)»

Застройщик: Лидер Групп

от 185 000 за м2

Срок сдачи 4 квартал 2027

GloraX Парголово

Застройщик: Glorax Development

от 152 291 за м2

Срок сдачи 3 квартал 2022

ЖК «Маленькая Франция»

Застройщик: AAG

от 339 974 за м2

Срок сдачи 2 квартал 2023

Квартал Ultra City (Ультра Сити)

Застройщик: RBI

от 148 352 за м2

Срок сдачи 1 квартал 2027

Апарт-отель МОСКО

Застройщик: СЗ М115

от 346 667 за м2

Все объекты
Новости
На рынок выведены квартиры в еще одном корпусе

11 июля 2025, 17:52

На рынок выведены квартиры в еще одном корпусе ЖК "PLUS Пулковский"

Новостройка появится в рамках второй очереди проекта.

Читать больше
В жилом комплексе

10 июля 2025, 17:51

В жилом комплексе "Крылья" построен детский сад

Дошкольное учреждение рассчитано на 120 мест.

Читать больше
На рынок выведены квартиры в ЖК

09 июля 2025, 17:46

На рынок выведены квартиры в новом доме в ЖК "Ручьи"

Проект строится в Полюстрово Красногвардейского района.

Читать больше
В ЖК

08 июля 2025, 17:42

В ЖК "Астра Континенталь" построят детский сад на 100 мест

Учреждение будет размещено во встроено-пристроенном помещении одного из домов.

Читать больше
Сдан в эксплуатацию дом в ЖК

07 июля 2025, 17:31

Сдан в эксплуатацию дом четвертой очереди ЖК "БелАрт"

Здание включает нескольких секций высотой от 12 до 23 этажей.

Читать больше
Все новости

Проект SPB.REALTY.RU

Это Ваш гид по миру недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Цель проекта – создать самую полную базу рынка новостроек, а так же максимально упростить поиск квартиры или дома. Здесь Вы получите исчерпывающую информацию о каждом жилом объекте, возводимом или уже построенном на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области.