Подробнее:

+7 (812) 210-09-66

Расширенный поиск

Тип постройки:

Комнатность:

растояние до мкад не более:

Цена за квартиру:

Цена за метр кв2:

м2

Общая площадь:

м2

срок ввода до:

застройщик

Состояние строительства

...

Сегмент

...

тип сделки

...

тип дома

...

Отделка

...

инфраструктура

...

тип гаражей

...

безопасность

...

contract.jpg

«Дырка» в законе и минусы счетов - эскроу

 На вопросы редакции отвечает руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов.

 

  - Дмитрий, почему застройщики старались получить разрешение на строительство до 1 июля 2018 года? Какие дополнительные нагрузки лягут на тех, кто не успел этого сделать?

 - Застройщики торопились потому, что новые правила распространяются только на те проекты, разрешение по которым будет получено после 1 июля 2018 г. Их стремление успеть до этого момента вполне объяснимо – законодатели готовили довольно ощутимый пакет поправок, направленных на дальнейшее ужесточение правил в отрасли. Разумеется, любая компания была заинтересована в том, чтобы начать реализацию проекта по старым и понятным правилам, чем разбираться в хитросплетениях после вступления данных изменений в силу.

По отношению к застройщикам с 1 июля 2018 г. установлен целый свод новых требований. Наиболее значимыми из них являются требования к наличию опыта жилищного строительства, принцип «один застройщик - одно разрешение на строительство», новые квалификационные требования, требования к объему собственных средств застройщика, новый порядок целевого использования средств дольщиков и обязательное банковское сопровождение.

 

- Как будут выстраиваться взаимоотношения застройщиков и покупателей с банками с учетом новых поправок в ФЗ-214? Что такое счета эскроу и что нужно знать о них покупателям?

- Вопреки распространённому заблуждению, схема использования счетов эскроу не является новацией 2018 года. В Законе № 214-ФЗ эта норма впервые появилась в правках середины 2016 г., а вступила в законную силу с 1 июля 2017 года. Однако норма была добровольной и на начальном этапе слишком «сырой». Поэтому популярностью у застройщиков не пользовалась. Все поменялось в октябре 2017 года, когда президент РФ поставил задачу перевести долевое строительство на проектное финансирование с использованием счетов эскроу. Согласно новому закону их применение останется добровольным для застройщиков до 1 июля 2019 года, а с указанной даты станет обязательным для всех новых проектов.

Привычная схема приобретения квартир в новостройках дополняется таким условием, как открытие счета эскроу в уполномоченном банке. Деньги дольщиков «замораживаются» на счету до получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта и регистрацию в Росреестре одного из помещений в построенном доме. В случае расторжения договора участия в долевом строительстве срок депонирования автоматически прекращается, а дольщик получает право на возврат денежных средств, заблокированных на счете эскроу в полном объеме. Застройщик же будет возводить жилые дома за собственный счет, либо за счет привлеченного банковского кредитования.

Данный механизм защищает финансовые интересы покупателей квартир, однако у него есть и свои минусы. Получается так, что дольщик, возвращая уплаченные деньги, теряет время и не решает свою главную задачу – покупку квартиры в нужном проекте. Кроме того, за время стройки инфляция и рост стоимости жилья съест часть «депонируемых» средств, поскольку законом установлено, что уполномоченный банк не будет начислять процентов на остаток по счету эскроу на период депонирования.

Также есть вопросы у застройщиков. Классическая модель привлечения средств фактически представляет собой беспроцентное кредитование дольщиками застройщика на период строительства. При новой схеме кредитованием застройщика будут заниматься банки и, как получается, не беспроцентно.

 

- Удорожание заемных средств определенно приведет к росту цен на жилье. На сколько возможно повышение?

- Тут необходимо разделять рост себестоимости строительства и рост стоимости жилья в договорах участия в долевом строительстве. Без сомнения, новые требования к застройщикам, вступившие в силу 1 июля 2018 года, и обязательные счета эскроу с 1 июля 2019 года приведут к росту себестоимости строительства.

Однако ценник жилья в договоре обусловлен не только себестоимостью проекта, но и покупательной способностью самого потребителя. Застройщик никогда не продаст по минимуму то, что готовы купить дороже. Это особенности рынка: стоимость однотипного жилья в Москве и в 30-40 км от МКАД может отличаться в 2-2,5 раза.

Определение стоимости жилья - сложный баланс. С одной стороны, цена должна быть достаточно низкой, чтобы «собрать» необходимый для строительства объем средств с рынка. С другой, достаточно большой, чтобы сформировать максимальную прибыль для самого застройщика. Получается интересная формула: «идеальная стоимость договора участия в долевом строительстве - самая большая из возможных малых цен».

- Кто из застройщиков не будет повышать цены и почему? Возможны ли какие то схемы в обход закона и есть ли смысл их искать?

- Застройщикам проектов, стартовавших до вступления в силу законодательных изменений, нет смысла менять ценовую политику: если стоимость квартир и будет повышаться, то только в плановом порядке – по мере увеличения стадии готовности и «раскрутки» объекта. Сложнее будет тем, кто выводит проекты с 1 июля. Применительно к застройщикам, не использующим эскроу-счета, будут применяться более жесткие правила, а тем, кто готов продавать по эскроу уже сейчас, придется столкнуться с непривычной пока еще для рынка схемой. Такие проекты вынуждены конкурировать со «старыми» жилыми комплексами.

Что касается попыток обойти новый закон, то, к сожалению, в нем есть «дырка» под названием апартаменты. Формально «апарты» – это нежилые помещения, а 214-ФЗ является обязательным только при строительстве жилья. Власти сейчас пытаются решить данную проблему, приравняв их к жилым помещениям, но в целом проблема нежилых помещений, оборудованных для проживания граждан, остается открытой.

GloraX Парголово

21 сентября 2023, 17:39

Квартиры комфорт-класса по цене от 4,8 млн рублей!

Застройщик GloraX предлагает клиентам самые выигрышные условия рассрочки и низкие ипотечные ставки от ведущих банков страны. 

Читать больше
ЛесArt

22 августа 2023, 13:50

Квартира в «ЛесART» за 3625 рублей в месяц

Застройщик предлагает своим клиентам приобрести квартиру по сниженной ипотечной ставке 0,01% или 0,1% на первые один или два года соответственно. 

Читать больше
«Новое Сертолово»

18 августа 2023, 18:30

Ограниченное предложение до 31 августа в ЖК «Новое Сертолово»

На готовые квартиры с чистовой отделкой предлагается скидка 600 тысяч рублей.

Читать больше
UP-квартале «Новый Московский»

17 августа 2023, 18:24

Только до конца августа квартиры со скидкой 15% в UP-квартале «Новый Московский»

До конца августа в UP-квартале «Новый Московский» действует скидка 15% на все варианты планировок

Читать больше
ЖК «Новое Горелово»

16 августа 2023, 17:26

Ипотека в августе на квартиру в ЖК «Новое Горелово» - от 3,99%

В ЖК «Новое Горелово» до конца месяца действует семейная ипотека от 3,99% на весь срок без удорожания на приобретение двухкомнатных и трехкомнатных квартир (евроформата).

Читать больше

Новые объекты

Срок сдачи 1 квартал 2023

Элитный жилой дом «Созидатели»

Застройщик: RBI

от 230 345 за м2

Срок сдачи 2 квартал 2023

ЖК «Аура Зеленогорская»

Застройщик: Hansa Group

от 184 500 за м2

Срок сдачи 3 квартал 2024

ЖК «ЛесART (ЛесАРТ)»

Застройщик: ЛенРусСтрой

от 136 800 за м2

Срок сдачи 3 квартал 2022

ЖК «Grand View (Гранд Вью)»

Застройщик: Setl City

от 225 600 за м2

Срок сдачи 4 квартал 2021

ЖК «Grand House (Гранд Хаус)»

Застройщик: Glorax Development

от 362 035 за м2

Срок сдачи 4 квартал 2020

ЖК «Курортный»

Застройщик: Ногинск Интерстрой

от 125 000 за м2

Все объекты
Новости
В продажу выведен новый корпус ЖК

25 сентября 2023, 14:23

В продажу выведен новый корпус ЖК "Юнтолово"

На рынок недвижимости выведен новый корпус на 231 квартиру в жилом комплексе "Юнтолово". Лоты расположены в корпусе №4, который возводится в рамках седьмой очереди проекта. В продажу поступили студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры с классическими и европейскими планировками.

Читать больше
Стартовали продажи квартир в ЖК

22 сентября 2023, 14:46

Стартовали продажи квартир в ЖК "Лисино"

На рынок выведено 296 квартир в шести корпусах комплекса "Лисино" в Курортном районе Санкт-Петербурга. Покупателям предложат различные форматы жилья, в том числе, урбан-виллы, лоты двухуровневые, с выходом на террасу и возможностью монтажа ИК-сауны.

Читать больше
Эксперт «А101» о том, что ждет рынок недвижимости

21 сентября 2023, 17:12

Эксперт ГК «А101» о том, что ждет рынок первичной недвижимости осенью

Несмотря на традиционные сезонные колебания, на рынке первичной недвижимости в петербургской агломерации в летний период были зафиксированы очень позитивные показатели.

Читать больше
Эксперт о составляющих современной школы

20 сентября 2023, 13:08

Эксперт назвала составляющие, которыми должна обладать школа

Школы играют в современных девелоперских проекта ключевую роль, являясь одним из основных элементов формирования комфортной городской среды. Но чтобы действительно выступать в роли центра общественной жизни, они должны обладать рядом ключевых качеств.

Читать больше
В

19 сентября 2023, 16:54

В ЖК "Ржевский парк" началось строительство детского сада

Здесь смогут принять до 240 ребят (10 разновозрастных групп). В здании запроектированы групповые блоки, помещения для занятий музыкой и физкультурой, комнаты для работы в кружках, кабинеты психолога и логопеда, пищеблок.

Читать больше
Все новости

Проект SPB.REALTY.RU

Это Ваш гид по миру недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Цель проекта – создать самую полную базу рынка новостроек, а так же максимально упростить поиск квартиры или дома. Здесь Вы получите исчерпывающую информацию о каждом жилом объекте, возводимом или уже построенном на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области.