Где искать площадки для успешных проектов

По словам Станислава Сагиряна, директора по развитию ГК РКС Девелопмент, у застройщиков есть несколько каналов по поиску участков. Одним из основных каналов являются агентства недвижимости, так как они активные игроки на рынке недвижимости именно к ним обращаются с просьбой продать их участки. По этой же причине к ним обращаются и инвесторы/застройщики в поисках участков для покупки с последующей застройкой.

«При определении цены участка профессиональные девелоперы в основном руководствуются показателями финансовой эффективности проекта, который можно реализовать на данном участке, – рассказывает эксперт. – В модели учитываются сроки до начала реализации проекта, потенциальная выручка, бюджет, время выхода на площадку, потенциальные риски, обременения и на основании этого».

Многие девелоперы устанавливают планку по стоимости как % от потенциальной прибыли, кто-то больше ориентируется на доходности проекта (IRR). Если участок расположен в престижном месте, значит на нём можно больше заработать, соответственно, и оценка стоимости участка будет выше, чем при рассмотрении участка в менее престижной локации.

«Если сравнивать участок с разрешением на строительство и участок без такового, то в первом случае он будет стоить гораздо больше из-за меньших рисков и более коротких сроков выхода на площадку», – делится опытом Станислав Сагирян.

Если говорить о Москве, то в большинстве случаев это вторично используемые территории, например, бывшие предприятия, поскольку почти все участки уже застроены. «Это либо покупка у других землепользователей, которые неэффективно используют участок, либо покупка на торгах, – уточняет  Иван Татаринов, коммерческий директор Glincom.  По его мнению, наиболее интересные участки для строительства жилья расположены в развитых районах вблизи рек, парков, имеют хорошее окружение. Цена участка может отличаться в разы в зависимости от его характеристик, наличия обременений, степени градостроительной проработки и объёма потенциально возможной застройки.

На выбор девелопера в первую очередь влияет локация и окружение участка. Например, если он находится глубоко в промышленно-складской зоне, то, как считает Станислав Сагирян, рассматривать его под жильё не имеет смысла, скорее там необходимо строить бизнес, например это может быть логистический центр.

Для жилья и коммерческой недвижимости также имеются определённые требования, например, «коммерция» успешно размещается в местах с большим потоком потенциальных покупателей, вдоль оживлённых улиц и магистралей, жильё лучше пользуется спросом на небольшом удалении от суеты, например, пешая доступность метро это большой плюс, но никто не захочет жить прямо над станцией.

«Участок, расположенный на значительном удалении от деловой части города, но с парковой зоной или рекой, может стать идеальным местом для жилья, а вот офисный центр будет тут менее востребован», – приводит свои резоны Иван Татаринов.

На класс будущего проекта в основном влияет локация проекта. В городах с низкой ликвидность рынков или низкой покупательской способностью, также может влиять размер участка, так как крупный проект бизнес класса, даже в самом центре города, будет крайне долго реализовываться и имеет смысл большую часть участка отдать под жилье комфорт-класса, выделив отдельные лакомые кусочки под застройку более элитным жильём, считает Станислав Сагирян.

Но как зависит стоимость будущего проекта от особенностей локации участка и основных его параметров?  Вопрос далеко не праздный.

«Если это комплексное освоение территорий, то такой проект меньше зависит от окружения, так как вся инфраструктура будет создана внутри него, – говорит  Иван Татаринов. – В точечных проектах наоборот. Словом, все  участки имеют как сильные, так и слабые стороны. Если мы говорим о центральную часть города, которую вряд ли можно назвать экологически благополучной, то для покупателей жилья здесь важна локация, а не наличие леса за окном. Даже самые слабые локации можно «вытащить» привлекательной ценой в проекте, на которую придёт свой покупатель».

Станислав Сагирян, считает, что сделать эффективным потенциально неинтересную площадку крайне сложно, но возможно при стечении нескольких условий:

- Ключевая аудитория проекта и её потребности предельно точно определены и отражены в проекте.

- Проект спроектирован и реализовывается максимально оптимально с упором на тотальную экономию.

- Цена, которую покупатели готовы платить за данный продукт обеспечивает хотя бы минимальную маржу (в большинстве городов необходимый дисконт на данный вид недвижимости сделает проект нерентабельным).

Подготовил Виталий Простаков