bf3fa50fd60145ab9451b2fd5dd8d03c.jpg

Где искать площадки для успешных проектов

По словам Станислава Сагиряна, директора по развитию ГК РКС Девелопмент, у застройщиков есть несколько каналов по поиску участков. Одним из основных каналов являются агентства недвижимости, так как они активные игроки на рынке недвижимости именно к ним обращаются с просьбой продать их участки. По этой же причине к ним обращаются и инвесторы/застройщики в поисках участков для покупки с последующей застройкой.

«При определении цены участка профессиональные девелоперы в основном руководствуются показателями финансовой эффективности проекта, который можно реализовать на данном участке, – рассказывает эксперт. – В модели учитываются сроки до начала реализации проекта, потенциальная выручка, бюджет, время выхода на площадку, потенциальные риски, обременения и на основании этого».

Многие девелоперы устанавливают планку по стоимости как % от потенциальной прибыли, кто-то больше ориентируется на доходности проекта (IRR). Если участок расположен в престижном месте, значит на нём можно больше заработать, соответственно, и оценка стоимости участка будет выше, чем при рассмотрении участка в менее престижной локации.

«Если сравнивать участок с разрешением на строительство и участок без такового, то в первом случае он будет стоить гораздо больше из-за меньших рисков и более коротких сроков выхода на площадку», – делится опытом Станислав Сагирян.

Если говорить о Москве, то в большинстве случаев это вторично используемые территории, например, бывшие предприятия, поскольку почти все участки уже застроены. «Это либо покупка у других землепользователей, которые неэффективно используют участок, либо покупка на торгах, – уточняет  Иван Татаринов, коммерческий директор Glincom.  По его мнению, наиболее интересные участки для строительства жилья расположены в развитых районах вблизи рек, парков, имеют хорошее окружение. Цена участка может отличаться в разы в зависимости от его характеристик, наличия обременений, степени градостроительной проработки и объёма потенциально возможной застройки.

На выбор девелопера в первую очередь влияет локация и окружение участка. Например, если он находится глубоко в промышленно-складской зоне, то, как считает Станислав Сагирян, рассматривать его под жильё не имеет смысла, скорее там необходимо строить бизнес, например это может быть логистический центр.

Для жилья и коммерческой недвижимости также имеются определённые требования, например, «коммерция» успешно размещается в местах с большим потоком потенциальных покупателей, вдоль оживлённых улиц и магистралей, жильё лучше пользуется спросом на небольшом удалении от суеты, например, пешая доступность метро это большой плюс, но никто не захочет жить прямо над станцией.

«Участок, расположенный на значительном удалении от деловой части города, но с парковой зоной или рекой, может стать идеальным местом для жилья, а вот офисный центр будет тут менее востребован», – приводит свои резоны Иван Татаринов.

На класс будущего проекта в основном влияет локация проекта. В городах с низкой ликвидность рынков или низкой покупательской способностью, также может влиять размер участка, так как крупный проект бизнес класса, даже в самом центре города, будет крайне долго реализовываться и имеет смысл большую часть участка отдать под жилье комфорт-класса, выделив отдельные лакомые кусочки под застройку более элитным жильём, считает Станислав Сагирян.

Но как зависит стоимость будущего проекта от особенностей локации участка и основных его параметров?  Вопрос далеко не праздный.

«Если это комплексное освоение территорий, то такой проект меньше зависит от окружения, так как вся инфраструктура будет создана внутри него, – говорит  Иван Татаринов. В точечных проектах наоборот. Словом, все  участки имеют как сильные, так и слабые стороны. Если мы говорим о центральную часть города, которую вряд ли можно назвать экологически благополучной, то для покупателей жилья здесь важна локация, а не наличие леса за окном. Даже самые слабые локации можно «вытащить» привлекательной ценой в проекте, на которую придёт свой покупатель».

Станислав Сагирян, считает, что сделать эффективным потенциально неинтересную площадку крайне сложно, но возможно при стечении нескольких условий:

- Ключевая аудитория проекта и её потребности предельно точно определены и отражены в проекте.

- Проект спроектирован и реализовывается максимально оптимально с упором на тотальную экономию.

- Цена, которую покупатели готовы платить за данный продукт обеспечивает хотя бы минимальную маржу (в большинстве городов необходимый дисконт на данный вид недвижимости сделает проект нерентабельным).

 

Подготовил Виталий Простаков

 

schv.jpg

15 сентября 2020, 15:24

Какой этаж выбрать при покупке квартиры?

Какие этажи считаются лучшими при покупке квартиры в новостройке и почему? Этот вопрос мы задали Андрею Колочинскому, управляющему партнеру компании «ВекторСтройФинанс».

Читать больше
991149.jpg

11 сентября 2020, 16:12

Средняя площадь квартиры в пересчете на среднестатистическую семью

Какой должна быть средняя площадь квартиры для современной российской семьи? Что означает понятие «оптимальное жилье»? На эти вопросы пытаются ответить наши эксперты.

Читать больше
s1200_9.jpg

08 сентября 2020, 14:13

Выбор квартиры в новостройке: типичные ошибки покупателей

Что упускают из виду и на что обращают необоснованное внимание покупатели при выборе квартиры?

Читать больше
4465608392_1e5ae85591_o.jpg

04 сентября 2020, 12:58

Безопасность жилья: спокойная жизнь в новостройке

Безопасность многоквартирного дома как сооружения и как территории совместного проживания большого количества людей – весьма актуальная задача для застройщика. Но и для будущих жильцов она стоить не на последнем месте.

Читать больше
lik.jpg

01 сентября 2020, 15:19

Что такое ликвидная квартира и в чем она отличается от обычной?

Ликвидная квартира – это не просто крыша над головой, это весьма ценный актив. В чем его отличие от обычного жилья рассказывают наши эксперты.

Читать больше

Новые объекты

Срок сдачи 2 квартал 2021

ЖК «Питер»

Застройщик: Концерн Питер

от 159 247 за м2

Срок сдачи 4 квартал 2020

ЖК «Оазис»

Застройщик: Пулковский Мезонин

от 158 509 за м2

Срок сдачи 2 квартал 2021

ЖК ЦДС Елизаровский

Застройщик: ЦДС

от 202 185 за м2

Срок сдачи 1 квартал 2023

ЖК Veren Next Шуваловский (Верен Некст)

Застройщик: VEREN GROUP

от 196 941 за м2

Срок сдачи 4 квартал 2024

ЖК «е.квартал "Мир внутри"»

Застройщик: e. Development

от 270 000 за м2

Срок сдачи 1 квартал 2024

ЖК «Клубный дом Meltzer Hall (Мельцер Холл)»

Застройщик: Meltzer Hall

от 419 999 за м2

Все объекты
Новости
В

17 мая 2024, 16:33

В ЖК "Новый Лесснер" построен образовательный центр

Здание, включающее несколько секций, находится на улице Александра Матросова.

Читать больше
заселения корпуса 10.1 в ЖК

16 мая 2024, 17:46

Стартовало заселения корпуса 10.1 в ЖК "Зеленый квартал"

График показа помещений опубликован на сайте застройщика.

Читать больше
В ЖК

15 мая 2024, 16:50

В ЖК "Город Первых" выданы разрешения на ввод в эксплуатацию трех домов

К передаче будущим собственникам готовятся 1223 квартиры.

Читать больше
Открыты продажи в IV очереди ЖК «Огни Залива»

14 мая 2024, 14:09

Открыты продажи в IV очереди ЖК «Огни Залива»

Дома IV очереди строительства будут введены в эксплуатацию в IV квартале 2026 года.

Читать больше
В ЖК

13 мая 2024, 16:43

В ЖК "Заречный парк" открыта продажа машиномест

Площадь каждого лота составляет 13,3 кв.м.

Читать больше
Все новости

Проект SPB.REALTY.RU

Это Ваш гид по миру недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Цель проекта – создать самую полную базу рынка новостроек, а так же максимально упростить поиск квартиры или дома. Здесь Вы получите исчерпывающую информацию о каждом жилом объекте, возводимом или уже построенном на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области.