Ипотека устанавливает рекорды и переходит к сдержанному развитию

Минувший год для рынка ипотеки России был рекордным, общая сумма займов по ипотечным кредитам составила более 1,3 трлн рублей, что на 51% больше, чем в позапрошлом 2017 году. В числе основных причин эксперты называют снижение ставок на ипотечные кредиты. Действительно, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в 2018 г. составила 9,5% годовых.

Не случайно основной объем продаж квартир проходит с участием кредитных средств. Девелоперы заинтересованы в наличии доступной ипотеки. «Привлекательные ставки по кредитам расширяют финансовые возможности заемщиков и стимулируют рост сделок на рынке недвижимости, – говорит Ольга Шихова, руководитель департамента ипотеки и кредитов агентства недвижимости «Бон Тон». – Так, 2018 год показал выдающиеся результаты за счет ипотечных колебаний – в первом полугодии ставки падали, что подталкивало покупателей к приобретению жилья. Затем наметился тренд на повышение, и заемщики стали приобретать квартиры в ожидании развития ситуации и дальнейшего удорожания ипотеки. В общей сложности число сделок в этом сегменте выросло за год в 1,7 раза (данные Росреестра по Москве - ред.)».

Однако повышение ставок по ипотечным кредитам в конце прошлого начале текущего года безусловно немного охладит спрос, считает Александра Хачатряна заместитель директора департамента по организации продаж компании MD Group. По мнению эксперта, в настоящее время средняя ставка по ипотеке составляет 10,5%, но о резком падении спроса на жилищные кредиты речи пока не идёт.

«Сейчас, при средней сумме кредита 3-5 млн рублей (в наиболее востребованных сегментах - эконом и комфорт) в московском регионе размер ежемесячного платежа вырос на 2-3 тыс. рублей. При сохранении тенденции роста ставок спрос на ипотеку, безусловно, пойдет вниз, в краткосрочной перспективе нет макроэкономических предпосылок для снижения процентных ставок к уровню прошлого года», – уверен Александр Хачатрян.

С ним согласна и Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. «Очевидно, что в 2019 году темпы роста ипотечного рынка окажутся ниже, чем в 2018 году, – говорит она. – Негативно на востребованность ипотеки повлияет повышение ставок, которое произошло в последние полгода».

Эксперт приводит следующую статистику. По количеству сделок в последние месяцы 2018 года их прирост сократился. Так, пикового значения спроса рынок ипотеки достиг в октябре (10 тыс. сделок). Затем спрос сократился в ноябре и в декабре, хотя обычно в последний месяц в году фиксируется самый высокий показатель числа зарегистрированных ипотечных сделок. Мария Литинецкая полагает, что в 2019 году спрос постепенно начнет снижаться, и, возможно, рынок вернется к значениям по числу сделок 2017 года (порядка 4,5-5 тыс. сделок в месяц против 7,5 тыс. в 2018 году).

«С начала 2019 года рынок ипотеки охарактеризовался очередным повышением ставок на фоне коррекции, поэтому застройщики уже не могут ожидать тех же рекордов, что и в 2018 году, – развивает мысль Ольга Шихова, руководитель департамента ипотеки и кредитов агентства недвижимости «Бон Тон».

По словам спикера, подорожавшая ипотека отсекает часть спроса, к тому же заемщики готовы проявлять осторожность на фоне роста тарифов и снижения реальных располагаемых доходов. Еще одной сложностью, кроме повышения ипотечных ставок, является ужесточение требований к уровню первоначального взноса. С одной стороны, таким образом банки блокируют клиентов с высокой степенью риска, с другой, рынок ипотеки начинает сжиматься.

Между тем, совершенно противоположного мнения придерживается Виктор Прокопенко, директор департамента недвижимости Sezar Group. «Предпосылок к снижению доли ипотечных сделок нет, – говорить он. – Несмотря на рост ставок, ипотека для большей части населения страны остается востребованным инструментом приобретения недвижимости. Даже в топовых сегментах отношение к кредитованию изменилось. Не потому, что у покупателей не стало «живых» денег. Просто это удобно. Ипотека позволяет эффективно управлять финансовыми потоками, обеспечить равномерный вывод средств из оборотного капитала».

Общество перестало бояться ипотеки, отношение к ней стало рациональным, в парадигме современного покупателя проценты по кредиту — это справедливая цена за время и возможности, которые такой инструмент дает, – резюмирует эксперт.

Подготовил Виталий Простаков