Как изменятся цены и спрос на рынке вторичного жилья Москвы до осени 2026 года

Рынок вторичного жилья в Москве остаётся в прямой зависимости от решений Центробанка — именно они задают тон всей ситуации на рынке. Специалисты прогнозируют, что в обозримой перспективе рост спроса и цен на квартиры будет носить сдержанный характер.

Как изменится спрос

Аналитики отмечают, что спрос на вторичку остаётся стабильным, а тенденция к его постепенному увеличению может сохраниться и летом. Одна из ключевых причин — переток покупателей с рынка новостроек.

При этом развитие ситуации во многом зависит от траектории изменения ключевой ставки и, как следствие, рыночных ипотечных ставок. Специалисты допускают риск стагнации: если высокие ставки продержатся дольше, чем ожидается, активность на рынке снизится. В таком сценарии сделки будут заключаться преимущественно за наличные либо в рамках альтернативных схем.

Более оптимистичный вариант возможен при ускоренном снижении ставки Банком России. По оценкам экспертов, это способно привлечь на рынок новых покупателей и увеличить спрос к осени на 10–15 %. При этом наиболее реалистичным считается рост спроса на 5–10 % по сравнению с первым полугодием: часть покупателей уже не готова ждать идеальных условий и выходит на сделки. Дополнительным фактором служит значительный ценовой разрыв между первичным и вторичным рынком — на конец мая он достигал порядка 30 % в пользу вторички.

Что ждёт цены

По данным аналитиков, в июне 2026 года стоимость вторичного жилья в Москве выросла на 0,9 %, а средняя цена квадратного метра (без учёта элитного сегмента) достигла 297,6 тыс. рублей. Основной вклад в удорожание вносит бюджетный сегмент, где сосредоточен наибольший спрос.

Эксперты полагают, что летом 2026 года цены продолжат расти умеренно — примерно в пределах инфляции — за счёт спроса, перетекающего с первичного рынка. При этом предпосылок для резкого скачка стоимости сейчас нет: высокие ставки вряд ли существенно снизятся в ближайшее время.

Прогнозируется сохранение волатильности: продавцы будут экспериментировать с ценообразованием, отслеживая реакцию покупателей, а покупатели — активно искать варианты с дисконтом. В результате средние цены могут немного варьироваться. При благоприятном развитии событий и росте спроса возможен дополнительный прирост на 2–4 %, причём главным образом за счёт изменения структуры предложения — в частности, из‑за выбытия наиболее ликвидных лотов.

Дефицит ликвидного предложения

Объём предложения на вторичном рынке Москвы, по оценкам специалистов, опустился до минимального значения за три года — 23,4 тыс. квартир и апартаментов. Как отмечают эксперты, самые доступные объекты быстро уходят с рынка, а на фоне высоких ставок и цен покупатели всё чаще рассматривают и менее ликвидные варианты. В итоге в экспозиции остаются либо более дорогие лоты, либо объекты с завышенной стоимостью.

На рынок выходят разные категории продавцов: инвесторы, купившие жильё в новостройках, собственники, откладывавшие продажу в 2024–2025 годах, а также владельцы, желающие воспользоваться ростом активности покупателей. Тем не менее дефицит качественных объектов сохраняется: квартир много, но действительно привлекательных — мало. Сильные объекты уходят быстро, а менее привлекательные могут долго не находить покупателя.