Как массовая льготная ипотека повлияла на рынок недвижимости?

1 июля закончилось действие самой популярной программы льготной ипотеки — на новостройки под 8%. Она вводилась как антикризисная мера в период пандемии коронавируса и должна была поддержать граждан и строительную отрасль. Но в результате из-за роста цен доступность жилья она не повысила.

В июле также изменились критерии семейной ипотеки. Минфин представил новые условия — теперь под программу подпадают семьи с хотя бы одним ребенком до шести лет включительно, с ребенком-инвалидом или с двумя несовершеннолетними детьми, но из малых городов численностью до 50 тысяч человек или из 35 регионов с низким уровнем строительства.

Массовая льготная ипотека обернулась неконтролируемым ростом цен

Важным последствием действия массовой льготной ипотеки стал рекордный спрос на жилье, который обернулся неконтролируемым ростом цен на квадратный метр. Как подчеркивает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, за три-четыре года они повысились в полтора-два раза.

Другой эксперт, глава отдела макроэкономического анализа ФГ «Финам» Ольга Беленькая, напоминает, что до запуска массовых госпрограмм разрыв цен на новостройки и вторичное жилье был менее 10%. Сейчас, по данным Росстата, показатель достиг 55%.

Ценовой перекос будет устранен нескоро, даже после отмены массовой программы под 8% и ужесточения условий по семейной ипотеке, уверена ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова.

«Разница в ставках на первичном и вторичном рынках приводит к искажению конкуренции: застройщики продают свои квартиры на 10–20% дороже, чем обычные россияне благодаря низкой ставке и меньшим платежам по ипотеке», — подчеркнула экономист президентской академии Екатерина Подольская.

Переоцененные квартиры

Как поясняет Олег Репченко, когда ипотечный заемщик не может исполнять обязательства, кредитная организация может продать залог, т.е. жилье, на вторичном рынке, но из-за перекоса в стоимости сделка может принести им убытки. Это создает риски для банковского сектора.

С такой же ситуацией столкнутся и сами заемщики, если попытаются продать купленную в ипотеку новостройку, чтобы расплатиться с кредитором. Вырученных денег может не хватить, чтобы покрыть стоимость займа, и в итоге человек останется и без жилья, и с долгом перед банком.

Массовая льготная ипотека, по мнению экспертов,  искривила рынок. Кроме дисбаланса цен она также ухудшила и структуру предложения. Например, застройщики намеренно уменьшали площадь квартир, чтобы повысить стоимость квадратного метра, и сейчас на рынке большое количество студий и однокомнатных, а более просторное жилье может оказаться слишком дорогим для многих россиян. В конечном счете доступность жилья, вопреки логике госпрограмм, снизилась.