Как отказаться от уже имеющейся доли в квартире

Доля в квартире нередко становится не желанным активом, а источником хлопот: собственник обязан платить налоги, участвовать в погашении коммунальных долгов и нести другие расходы — даже если фактически не живёт в помещении. Когда владение долей перестаёт быть выгодным, возникает закономерный вопрос: как от неё избавиться? Если право собственности уже оформлено, простого заявления об отказе недостаточно: закон требует именно распорядиться долей — продать её, подарить либо урегулировать вопрос в рамках раздела имущества. 

Продажа доли

Это самый частый способ распорядиться долей. Но продать долю сложнее, чем целую квартиру.

Главное правило: собственник обязан сначала предложить выкупить долю остальным совладельцам — у них преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Если этого не сделать, любой совладелец вправе в течение трёх месяцев через суд потребовать перевода прав покупателя на себя.

Документы, подтверждающие предложение: нотариальное свидетельство о передаче уведомления сособственникам; копия телеграммы, отправленная сособственнику через отделение почты.

Уведомление должно содержать цену и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен — можно отправить по адресу продаваемого имущества.

Продать долю постороннему можно, если все совладельцы отказались от покупки или не ответили в течение месяца с момента получения уведомления. Поэтому важно направлять уведомление способом, который фиксирует дату получения адресата.

После соблюдения всех формальностей оформляется договор купли-продажи, а переход права регистрируется в Росреестре — удобнее всего через электронный сервис.

Дарение доли

Договор дарения доли заключается письменно и удостоверяется нотариусом. Без нотариуса можно обойтись, только если все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке.

Договор нужно зарегистрировать в Росреестре — иначе он недействителен. Подать можно через МФЦ или напрямую в Росреестр. Госпошлина для физлиц — 4 000 рублей (если кадастровая стоимость не превышает 20 млн), для юрлиц — 44 000 рублей.

Уведомлять других собственников о дарении не нужно — правило о преимущественном праве покупки действует только при возмездном отчуждении (п. 2 ст. 246 ГК РФ).

Дарение всегда безвозмездно. Если по договору есть встречные обязанности — это уже не дарение. Также закон запрещает дарение доли, если в результате на каждого совладельца придётся менее 6 кв. м общей площади (ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ).

Если доля подарена близкому родственнику или члену семьи — налог не начисляется. В остальных случаях новый владелец платит НДФЛ 13% от кадастровой стоимости.

Отказ от доли в ипотечной квартире

Продать или подарить долю в ипотечной квартире можно только с согласия банка. Важны детали: выступают ли совладельцы созаемщиками; кто основной заёмщик, а кто созаемщик; заключён ли договор до брака или после; как оформлена собственность — долевая или совместная.

Лучше проконсультироваться с банком: некоторые устанавливают дополнительные условия для согласия на отчуждение доли.

С разрешения банка один заёмщик может передать права на свою долю другому — тогда все обязательства по кредиту переходят к нему. Для продажи ипотечного жилья целиком нужно согласие банка и всех созаемщиков. Чтобы распорядиться долей отдельно, необходимо сначала определить её размер.

Отказ от доли в пользу супруга

Продажа или дарение доли супругу проходит в общем порядке, но с учётом режима совместной собственности. Ипотека и купленная в браке недвижимость считаются совместно нажитым имуществом. При продаже доли супруг будет считаться лицом с преимущественным правом покупки, а при дарении — освобождается от НДФЛ как член семьи.

Чаще всего передача долей происходит при разводе, и тогда критически важен размер доли каждого супруга. Самый простой вариант — брачный договор, в котором заранее прописано, что происходит с имуществом при разводе (например, одному — квартира, другому — денежная компенсация). Брачный договор можно оформить в любой момент до развода, обязательно через нотариуса.

Нельзя разделить квартиру, если: она куплена одним из супругов до брака; получена в дар (даже в браке); запрет на раздел прямо указан в брачном договоре.

Если ипотека оформлена одним супругом до брака, но второй после вступления в брак участвовал в погашении кредита, суд может обязать компенсировать ему эти расходы.

Отказ от доли в квартире, купленной на маткапитал

Жильё, купленное с использованием материнского капитала, оформляется как общая долевая собственность матери, детей и супруга. При долевом строительстве право собственности у всех членов семьи возникает после ввода дома в эксплуатацию. Супруг, на которого заключён договор долевого участия, обязан в течение 6 месяцев выделить доли детям и второму супругу.

Дети становятся полноправными совладельцами. Размер доли определяется пропорционально сумме маткапитала по отношению к общей стоимости жилья.

Если нужно подарить или продать долю несовершеннолетнего, потребуется согласие органов опеки и попечительства, доказательства того, что положение ребёнка не ухудшится (например, у него есть доля в другом жилье), а также нотариальное удостоверение сделки.