Как работает эскроу-счет и в чем его преимущество?

В России с 2019 года действует система покупки жилья с использованием эскроу-счетов. Зачем нужен подобный счет и как работает этот механизм для покупателей недвижимости?

Что такое эскроу-счет и в каком банке его можно открыть?

Эскроу-счет — это специальный счет в банке, открывающийся для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком. Будущий собственник вносит деньги на счет, после чего они замораживаются. Застройщик может получить деньги за недвижимость только после сдачи дома в эксплуатацию в срок, который указан в проектной декларации. 

Покупатель не может забрать свои деньги с эскроу-счета в любой момент. Это возможно в том случае, если застройщик не выполнил условия, которые зафиксированы в договоре, заключенном при открытии эскроу-счета. 

Открыть эскроу-счет можно в том банке, на чьи средства строится объект недвижимости. Этот банк и становится держателем эскроу-счетов всех дольщиков в строящемся доме. 

Что будет, если обанкротится банк или застройщик?

В случае банкротства банка деньги вернутся обратно к покупателю. Средства, которые размещены на эскроу-счетах, страхуются Агентством по страхованию вкладов, но в размере суммы, не превышающей 10 млн рублей. 

В случае банкротства застройщика покупатель также получит свои деньги обратно и в полном объеме. Деньги вернутся к покупателю и при банкротстве застройщика, и даже при задержке ввода объекта в эксплуатацию более чем на шесть месяцев.

Плюсы и минусы покупки квартиры с использованием эскроу-счета

Самым главным преимуществом использования эскроу-счета можно назвать гарантию финансовой безопасности покупателей. 

Минусом можно назвать лимит на сумму возвращаемых средств в случае банкротства банка. Также недостатком можно выделить и рост цен - если через два года застройщик не выполнит свои обязательства, а цены на недвижимость вырастут, купить такую же квартиру на возвращенные деньги уже не получится.

Изменения 2025 года

С 1 марта 2025 года вступил в силу закон, который регламентирует применение эскроу-счетов в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС). Подрядчик сможет получить доступ к деньгам клиента только после завершения стройки. С 1 апреля 2025 года подрядчики, работающие с эскроу-счетами в сфере ИЖС, освобождаются от уплаты НДС.