Расширенный поиск

Тип постройки:

Комнатность:

растояние до мкад не более:

Цена за квартиру:

Цена за метр кв2:

м2

Общая площадь:

м2

срок ввода до:

Состояние строительства

...

Сегмент

...

тип сделки

...

тип дома

...

Отделка

...

инфраструктура

...

тип гаражей

...

безопасность

...

img

Как купить квартиру за 300 тысяч рублей?

– Задача закрытых паевых инвестиционных фондов – эффективное вложение привлеченных средств.  Пайщик, получая долю в этой недвижимости, становятся обладателями ценной бумаги – инвестиционного пая. Он в свою очередь удостоверяет долю владельца в праве собственности на имущество ЗПИФ. Доход фонда пропорционально распределяется между его пайщиками.

Но активному использованию фондов в массовом масштабе препятствуют несколько факторов. Во-первых, ЗПИФ – достаточно сложный финансовый продукт в понимании рядовых граждан. Чтобы его популяризировать, необходимы серьезные информационно-просветительские усилия. Приобретение квартиры очень понятно и осязаемо по сравнению с участием в фонде. Хотя паи даже более дешевые. Если минимальный порог для коллективных инвестиций в недвижимость – 200-300 тысяч рублей, то квартира обойдется в сумму от 3-4 млн рублей.

Кроме того, защиту прав инвестора обеспечивают регулирующие органы, которые очень внимательно следят за работой паевых инвестиционных фондов. Контроль за ними жесткий со стороны Специализированного депозитария. Только с его одобрения проходят сделки с активами паевого фонда. Его отчетность в обязательном порядке размещается на сайте управляющей компании. Строгий регламент и у ее работы.

Еще одно препятствие для активного продвижения продукта. Пай можно предъявить к погашению, только когда закончится срок действия фонда. А это не менее трех лет, если деньги направляются в крупные проекты из нескольких очередей. На столь длительное время немногие инвесторы решаются вкладывать свои средства.

Некоторые УК выводят паи на вторичный рынок, где их можно продать или купить. У некоторых фондов они обращаются на бирже. В других пайщики могут проконсультироваться в управляющей компании, где подскажут, как правильно продать или приобрести паи.

Если пайщик самостоятельно находит покупателя, то для оформления сделки ему надо обратиться в реестродержатель, который ведет учет владельцев инвестиционных паев. Как осуществляются выплаты дохода, разъясняется в правилах доверительного управления фондом.

В-третьих, при использовании ЗПИФ возникают ощутимые финансовые издержки. Содержание фонда обходится не менее чем в 400 тысяч рублей в месяц. Кроме того, надо учитывать траты на услуги Спецдепозитария и Спецрегистратора, проведение независимого аудита и оценку активов Фонда. Таким образом, при сроке действия ЗПИФ в 3 года стоимость издержек составит не менее 15-20 млн рублей.

Девелоперы, создавая фонды, могли бы рассчитывать на квалифицированных инвесторов. Для получения этого статуса необходимо удовлетворять одному из требований: иметь высшее экономическое образование, обладать ценными бумагами на сумму от 6 млн рублей или активно торговать ценными бумагами.

Но квалифицированным инвесторам в большей степени интересны рентные ЗПИФ. Они ориентированы на получение доходов от сдачи недвижимости в аренду. Иными словами, в активах этих фондов – торговые и офисные центры. Эти активы генерируют стабильный денежный поток, который формируется из платежей арендаторов.

ЗПИФ, средства которых вкладываются в строительство жилой недвижимости, менее популярны у квалифицированных инвесторов. При подъеме рынка, который наблюдался до 2014 года, лучшую доходность давала непосредственно покупка квартир, чем паёв.

Фонды, связанные с жилой недвижимостью, создавались в большей степени для законной налоговой оптимизации – отсрочки по налогу на прибыль, оплате налога на прибыль только непосредственно пайщиками и только в момент получения этой прибыли пайщиками (промежуточные выплаты, продажа, погашение паев). Сам фонд налог на прибыль не платит. Расцвет этих фондов пришелся на 2000-е годы. Они рассчитаны в основном на закрытый круг крупных пайщиков, а не на сторонних инвесторов.

Сейчас ЗПИФ – в большей степени альтернатива строительству на собственные деньги, чем проектному финансированию. Этот вариант могут позволить себе только девелоперы, имеющие большой финансовый резерв. У них нет серьезных препятствий, чтобы продавать паи, но ими вряд ли получится заменить собственные средства в проектах.
Вероятно, что ЗПИФ не получат большого распространения именно как источники альтернативного финансирования строительства жилья. Однако они сохранят привлекательность и продолжат развиваться как один из инструментов финансового рынка. Иные альтернативные схемы для строительства жилья малоэффективны или противозаконны.

 

 

15 сентября 2020, 15:24

Какой этаж выбрать при покупке квартиры?

Какие этажи считаются лучшими при покупке квартиры в новостройке и почему? Этот вопрос мы задали Андрею Колочинскому, управляющему партнеру компании «ВекторСтройФинанс».

Читать больше

11 сентября 2020, 16:12

Средняя площадь квартиры в пересчете на среднестатистическую семью

Какой должна быть средняя площадь квартиры для современной российской семьи? Что означает понятие «оптимальное жилье»? На эти вопросы пытаются ответить наши эксперты.

Читать больше

08 сентября 2020, 14:13

Выбор квартиры в новостройке: типичные ошибки покупателей

Что упускают из виду и на что обращают необоснованное внимание покупатели при выборе квартиры?

Читать больше

04 сентября 2020, 12:58

Безопасность жилья: спокойная жизнь в новостройке

Безопасность многоквартирного дома как сооружения и как территории совместного проживания большого количества людей – весьма актуальная задача для застройщика. Но и для будущих жильцов она стоить не на последнем месте.

Читать больше

01 сентября 2020, 15:19

Что такое ликвидная квартира и в чем она отличается от обычной?

Ликвидная квартира – это не просто крыша над головой, это весьма ценный актив. В чем его отличие от обычного жилья рассказывают наши эксперты.

Читать больше

Новые объекты

Срок сдачи 1 квартал 2023

ЖК «New Time (Нью Тайм)»

Застройщик: Холдинг "РСТИ" (РосСтройИнвест)

от 204 306 за м2

Срок сдачи 2 квартал 2025

ЖК «БелАрт»

Застройщик: Холдинг "РСТИ" (РосСтройИнвест)

от 190 774 за м2

Срок сдачи 3 квартал 2021

ЖК «ЦДС Волковский»

Застройщик: ЦДС

от 218 728 за м2

Срок сдачи 4 квартал 2023

ЖК «Аквилон ZALIVE (Аквилон ЗАЛИВ)»

Застройщик: Группа Аквилон

от 186 013 за м2

Срок сдачи 3 квартал 2022

ЖК «Familia (Фамилия)»

Застройщик: Холдинг "РСТИ" (РосСтройИнвест)

от 336 725 за м2

Срок сдачи 4 квартал 2020

ЖК «Удача»

Застройщик: ИСК ВИТА

от 52 000 за м2

Все объекты

Новости

06 декабря 2022, 12:44

В ЖК «Зеленый квартал» возведены новые дома

В новом жилом комплексе на Пулковских высотах возведены дома 6 и 7 очереди

Читать больше

05 декабря 2022, 13:51

Третий корпус ЖК Ювента в поселке Бугры достроен

Проблемный корпус наконец построен

Читать больше

02 декабря 2022, 12:08

Застройщик ГК "ПСК" сообщил о завершении строительства "Moskovsky AVENIR"

Это третий апарт-отель в Санкт-Петербурге от бренда AVENIR

Читать больше

01 декабря 2022, 16:56

Как будет меняться строительный рынок в связи с санкциями

Вынужденное изменение на фоне санкций.

Читать больше

30 ноября 2022, 13:36

Спор об отмене льготной ипотеки обостряется

Решится ли данный вопрос в ближайшее время - неизвестно

Читать больше
Все новости

Проект SPB.REALTY.RU

Это Ваш гид по миру недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Цель проекта – создать самую полную базу рынка новостроек, а так же максимально упростить поиск квартиры или дома. Здесь Вы получите исчерпывающую информацию о каждом жилом объекте, возводимом или уже построенном на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области.