CHto-takoe-PIF-prostymi-slovami-1.jpeg

Как купить квартиру за 300 тысяч рублей?

– Задача закрытых паевых инвестиционных фондов – эффективное вложение привлеченных средств.  Пайщик, получая долю в этой недвижимости, становятся обладателями ценной бумаги – инвестиционного пая. Он в свою очередь удостоверяет долю владельца в праве собственности на имущество ЗПИФ. Доход фонда пропорционально распределяется между его пайщиками.

Но активному использованию фондов в массовом масштабе препятствуют несколько факторов. Во-первых, ЗПИФ – достаточно сложный финансовый продукт в понимании рядовых граждан. Чтобы его популяризировать, необходимы серьезные информационно-просветительские усилия. Приобретение квартиры очень понятно и осязаемо по сравнению с участием в фонде. Хотя паи даже более дешевые. Если минимальный порог для коллективных инвестиций в недвижимость – 200-300 тысяч рублей, то квартира обойдется в сумму от 3-4 млн рублей.

Кроме того, защиту прав инвестора обеспечивают регулирующие органы, которые очень внимательно следят за работой паевых инвестиционных фондов. Контроль за ними жесткий со стороны Специализированного депозитария. Только с его одобрения проходят сделки с активами паевого фонда. Его отчетность в обязательном порядке размещается на сайте управляющей компании. Строгий регламент и у ее работы.

Еще одно препятствие для активного продвижения продукта. Пай можно предъявить к погашению, только когда закончится срок действия фонда. А это не менее трех лет, если деньги направляются в крупные проекты из нескольких очередей. На столь длительное время немногие инвесторы решаются вкладывать свои средства.

Некоторые УК выводят паи на вторичный рынок, где их можно продать или купить. У некоторых фондов они обращаются на бирже. В других пайщики могут проконсультироваться в управляющей компании, где подскажут, как правильно продать или приобрести паи.

Если пайщик самостоятельно находит покупателя, то для оформления сделки ему надо обратиться в реестродержатель, который ведет учет владельцев инвестиционных паев. Как осуществляются выплаты дохода, разъясняется в правилах доверительного управления фондом.

В-третьих, при использовании ЗПИФ возникают ощутимые финансовые издержки. Содержание фонда обходится не менее чем в 400 тысяч рублей в месяц. Кроме того, надо учитывать траты на услуги Спецдепозитария и Спецрегистратора, проведение независимого аудита и оценку активов Фонда. Таким образом, при сроке действия ЗПИФ в 3 года стоимость издержек составит не менее 15-20 млн рублей.

Девелоперы, создавая фонды, могли бы рассчитывать на квалифицированных инвесторов. Для получения этого статуса необходимо удовлетворять одному из требований: иметь высшее экономическое образование, обладать ценными бумагами на сумму от 6 млн рублей или активно торговать ценными бумагами.

Но квалифицированным инвесторам в большей степени интересны рентные ЗПИФ. Они ориентированы на получение доходов от сдачи недвижимости в аренду. Иными словами, в активах этих фондов – торговые и офисные центры. Эти активы генерируют стабильный денежный поток, который формируется из платежей арендаторов.

ЗПИФ, средства которых вкладываются в строительство жилой недвижимости, менее популярны у квалифицированных инвесторов. При подъеме рынка, который наблюдался до 2014 года, лучшую доходность давала непосредственно покупка квартир, чем паёв.

Фонды, связанные с жилой недвижимостью, создавались в большей степени для законной налоговой оптимизации – отсрочки по налогу на прибыль, оплате налога на прибыль только непосредственно пайщиками и только в момент получения этой прибыли пайщиками (промежуточные выплаты, продажа, погашение паев). Сам фонд налог на прибыль не платит. Расцвет этих фондов пришелся на 2000-е годы. Они рассчитаны в основном на закрытый круг крупных пайщиков, а не на сторонних инвесторов.

Сейчас ЗПИФ – в большей степени альтернатива строительству на собственные деньги, чем проектному финансированию. Этот вариант могут позволить себе только девелоперы, имеющие большой финансовый резерв. У них нет серьезных препятствий, чтобы продавать паи, но ими вряд ли получится заменить собственные средства в проектах.
Вероятно, что ЗПИФ не получат большого распространения именно как источники альтернативного финансирования строительства жилья. Однако они сохранят привлекательность и продолжат развиваться как один из инструментов финансового рынка. Иные альтернативные схемы для строительства жилья малоэффективны или противозаконны.

 

 

schv.jpg

15 сентября 2020, 15:24

Какой этаж выбрать при покупке квартиры?

Какие этажи считаются лучшими при покупке квартиры в новостройке и почему? Этот вопрос мы задали Андрею Колочинскому, управляющему партнеру компании «ВекторСтройФинанс».

Читать больше
991149.jpg

11 сентября 2020, 16:12

Средняя площадь квартиры в пересчете на среднестатистическую семью

Какой должна быть средняя площадь квартиры для современной российской семьи? Что означает понятие «оптимальное жилье»? На эти вопросы пытаются ответить наши эксперты.

Читать больше
s1200_9.jpg

08 сентября 2020, 14:13

Выбор квартиры в новостройке: типичные ошибки покупателей

Что упускают из виду и на что обращают необоснованное внимание покупатели при выборе квартиры?

Читать больше
4465608392_1e5ae85591_o.jpg

04 сентября 2020, 12:58

Безопасность жилья: спокойная жизнь в новостройке

Безопасность многоквартирного дома как сооружения и как территории совместного проживания большого количества людей – весьма актуальная задача для застройщика. Но и для будущих жильцов она стоить не на последнем месте.

Читать больше
lik.jpg

01 сентября 2020, 15:19

Что такое ликвидная квартира и в чем она отличается от обычной?

Ликвидная квартира – это не просто крыша над головой, это весьма ценный актив. В чем его отличие от обычного жилья рассказывают наши эксперты.

Читать больше

Новые объекты

Срок сдачи 4 квартал 2024

ЖК «е.квартал "Мир внутри"»

Застройщик: e. Development

от 270 000 за м2

Срок сдачи 1 квартал 2025

ЖК BAKUNINA 33 (Бакунина 33)

Застройщик: ГК ПСК

от 436 400 за м2

Срок сдачи 3 квартал 2024

ЮгТаун. Олимпийские кварталы

Застройщик: КВС

от 147 931 за м2

Срок сдачи 1 квартал 2021

ЖК «Муринское-1»

Застройщик: Романтика

от 59 359 за м2

Срок сдачи 3 квартал 2024

ЖК «Мурино Клаб»

Застройщик: MIRAMAR Development

Цена по запросу

Срок сдачи 4 квартал 2022

Апарт-отель Moskovsky AVENIR (Московский Авенир)

Застройщик: ГК ПСК

от 243 437 за м2

Все объекты
Новости
В ЖК

24 мая 2024, 16:40

В новом доме ЖК "Живи! В Рыбацком!" открыта продажа квартир

Всего в продажу выведено 70 квартир.

Читать больше
ГК

23 мая 2024, 16:52

ГК "Полис" купила в Пушкинском районе участок под малоэтажный ЖК

Проектом запланировано возведение четырехэтажных многоквартирных домов комфорт-класса.

Читать больше
Компания Glorax создаст новый микрорайон

22 мая 2024, 17:56

Компания Glorax создаст в Ломоносовском районе новый микрорайон

Проект включает в себя возведение жилых домов комфорт-класса высотой от 9 до 12 этажей.

Читать больше
Сбербанк выделит ГК

21 мая 2024, 16:50

Сбербанк выделит ГК "Полис" кредит 10 млрд рублей на строительство нового ЖК

Эти средства направят на строительство ЖК "Полис Пушкин".

Читать больше
В ЖК

20 мая 2024, 16:54

В ЖК "Дефанс Премиум" стартовала продажа машиномест

Новостройка расположена в Московском районе Петербурга, на проспекте Юрия Гагарина.

Читать больше
Все новости

Проект SPB.REALTY.RU

Это Ваш гид по миру недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Цель проекта – создать самую полную базу рынка новостроек, а так же максимально упростить поиск квартиры или дома. Здесь Вы получите исчерпывающую информацию о каждом жилом объекте, возводимом или уже построенном на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области.