Как купить квартиру за 300 тысяч рублей?

– Задача закрытых паевых инвестиционных фондов – эффективное вложение привлеченных средств.  Пайщик, получая долю в этой недвижимости, становятся обладателями ценной бумаги – инвестиционного пая. Он в свою очередь удостоверяет долю владельца в праве собственности на имущество ЗПИФ. Доход фонда пропорционально распределяется между его пайщиками.

Но активному использованию фондов в массовом масштабе препятствуют несколько факторов. Во-первых, ЗПИФ – достаточно сложный финансовый продукт в понимании рядовых граждан. Чтобы его популяризировать, необходимы серьезные информационно-просветительские усилия. Приобретение квартиры очень понятно и осязаемо по сравнению с участием в фонде. Хотя паи даже более дешевые. Если минимальный порог для коллективных инвестиций в недвижимость – 200-300 тысяч рублей, то квартира обойдется в сумму от 3-4 млн рублей.

Кроме того, защиту прав инвестора обеспечивают регулирующие органы, которые очень внимательно следят за работой паевых инвестиционных фондов. Контроль за ними жесткий со стороны Специализированного депозитария. Только с его одобрения проходят сделки с активами паевого фонда. Его отчетность в обязательном порядке размещается на сайте управляющей компании. Строгий регламент и у ее работы.

Еще одно препятствие для активного продвижения продукта. Пай можно предъявить к погашению, только когда закончится срок действия фонда. А это не менее трех лет, если деньги направляются в крупные проекты из нескольких очередей. На столь длительное время немногие инвесторы решаются вкладывать свои средства.

Некоторые УК выводят паи на вторичный рынок, где их можно продать или купить. У некоторых фондов они обращаются на бирже. В других пайщики могут проконсультироваться в управляющей компании, где подскажут, как правильно продать или приобрести паи.

Если пайщик самостоятельно находит покупателя, то для оформления сделки ему надо обратиться в реестродержатель, который ведет учет владельцев инвестиционных паев. Как осуществляются выплаты дохода, разъясняется в правилах доверительного управления фондом.

В-третьих, при использовании ЗПИФ возникают ощутимые финансовые издержки. Содержание фонда обходится не менее чем в 400 тысяч рублей в месяц. Кроме того, надо учитывать траты на услуги Спецдепозитария и Спецрегистратора, проведение независимого аудита и оценку активов Фонда. Таким образом, при сроке действия ЗПИФ в 3 года стоимость издержек составит не менее 15-20 млн рублей.

Девелоперы, создавая фонды, могли бы рассчитывать на квалифицированных инвесторов. Для получения этого статуса необходимо удовлетворять одному из требований: иметь высшее экономическое образование, обладать ценными бумагами на сумму от 6 млн рублей или активно торговать ценными бумагами.

Но квалифицированным инвесторам в большей степени интересны рентные ЗПИФ. Они ориентированы на получение доходов от сдачи недвижимости в аренду. Иными словами, в активах этих фондов – торговые и офисные центры. Эти активы генерируют стабильный денежный поток, который формируется из платежей арендаторов.

ЗПИФ, средства которых вкладываются в строительство жилой недвижимости, менее популярны у квалифицированных инвесторов. При подъеме рынка, который наблюдался до 2014 года, лучшую доходность давала непосредственно покупка квартир, чем паёв.

Фонды, связанные с жилой недвижимостью, создавались в большей степени для законной налоговой оптимизации – отсрочки по налогу на прибыль, оплате налога на прибыль только непосредственно пайщиками и только в момент получения этой прибыли пайщиками (промежуточные выплаты, продажа, погашение паев). Сам фонд налог на прибыль не платит. Расцвет этих фондов пришелся на 2000-е годы. Они рассчитаны в основном на закрытый круг крупных пайщиков, а не на сторонних инвесторов.

Сейчас ЗПИФ – в большей степени альтернатива строительству на собственные деньги, чем проектному финансированию. Этот вариант могут позволить себе только девелоперы, имеющие большой финансовый резерв. У них нет серьезных препятствий, чтобы продавать паи, но ими вряд ли получится заменить собственные средства в проектах.
Вероятно, что ЗПИФ не получат большого распространения именно как источники альтернативного финансирования строительства жилья. Однако они сохранят привлекательность и продолжат развиваться как один из инструментов финансового рынка. Иные альтернативные схемы для строительства жилья малоэффективны или противозаконны.