Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке? Пошаговая инструкция

Шаг первый – получение информации

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке, начинается со звонка в банк, который выдал кредит. Владелец жилья связывается с менеджером и выясняет порядок действий, необходимых для снятия залога.

Алгоритмы взаимодействия варьируются в зависимости от банка, поэтому важно выяснить подробности и узнать, по какой схеме будет проводиться необходимая процедура.

Шаг второй – размещение рекламы

Продавец начинает вести поиски покупателя и заниматься продвижением своего объекта. На специальных площадках размещается описание вместе с фотографиями.

Что касается цены, то ипотечные квартиры продаются дешевле рынка. Причины заключаются в более сложной процедуре сделки, а также наличии дополнительных условий для покупателей-заемщиков. Одобрение потребуется брать не в стороннем банке, а в том кредитном учреждении, у которого квартира находится в залоге.

Таким образом, должны совпасть интересы обеих сторон.

Комментарий эксперта

Условие легче выполнить, если возможности банка позволяют обеспечить широкую аудиторию заемщиков, и гораздо сложнее, если речь идет о небольшой организации и скромном потоке ипотечных сделок с её стороны.

Размер дисконта при продаже ипотечной квартиры, по нашим наблюдениям, может доходить до 10-15%, при этом цифра будет варьироваться в зависимости от ликвидности квартиры и конкретной ситуации с банком.

Шаг третий – сделка

Если покупателя устраивают условия приобретения квартиры, находящейся в залоге банка, то тогда стороны приступают к следующему этапу – обсуждению деталей, внесению авансов и подготовке к сделке.

Шаг четвертый – взаиморасчеты и переход права собственности

В зависимости от того, каким образом планируется приобретать квартиру – с ипотекой или нет, определяется порядок дальнейших действий.

Если покупатель использует ипотечные средства, то тогда продавец предоставляет необходимые документы для одобрения квартиры (документы БТИ: поэтажный план, экспликация или технический паспорт в зависимости от ситуации, копия финансово-лицевого счета, выписка из домовой книги, справки по отсутствию задолженности за коммунальные услуги, копии паспортов собственников).

Далее покупатель заказывает изготовление оценочного альбома, после чего полный пакет документов подается в банк. На рассмотрение обычно уходит от 3 до 5 дней.

Банк дает согласие на проведение сделки по определенным условиям. Регламент взаимодействия варьируется в зависимости от кредитного учреждения.

Комментарий эксперта

Например, в некоторых банках продажа ипотечной квартиры осуществляется с переводом залога на нового покупателя, а порядок действий предусматривает закладку денег в две ячейки. В первую помещается сумма в размере задолженности банку. Во вторую закладывается тот остаток, который получит продавец. В рамках данной схемы осуществляются две регистрации – перехода права собственности и снятия обременения.

В других банках можно встретить иной подход – тоже предусматриваются 2 ячейки, но сама процедура не подразумевает перевод залога. Иными словами, обременение снимается после перехода права собственности, на что банк дает соответствующее разрешение. Продавец, оформлявший ипотеку, и сотрудник банка вынимают денежные средства. Долг погашается, а бывший владелец квартиры получает свой остаток.

Также на рынке еще можно встретить схему, когда банки просят досрочно погасить ипотеку, и только после этого выдают документы о снятии обременения с квартиры. Последняя схема наименее распространена в общем объеме сделок. Такие условия чаще всего предлагают небольшие банки, у которых поток ипотечных клиентов меньше, чем у лидеров рынка.