Как распознать долгострой: пошаговая инструкция

Шаг первый: Определение схемы приобретения

Покупатель выбирает между сегментами – разнообразным вторичным рынком и новостройками, которые привлекают потребителя новизной, более выгодными ценами на этапе проведения работ и широким спектром интересных проектов.

У каждого из этих больших пластов рынка – своя специфика. Покупка вторичного жилья немыслима без проверки на юридическую чистоту, так как не каждую квартиру можно назвать безопасной для приобретения. При выборе новостроек на первый план выходят другие факторы: покупателю очень важно вовремя получить свою квартиру и не натолкнуться на задержку строительства. Ради справедливости нужно сказать, что даже сложные проекты рано или поздно доходят до своего логического завершения, однако тем, кто вложил достаточно большую для себя сумму в недвижимость, важно получить квартиру в сроки, установленные договором.

Шаг второй: Проверка застройщика.

Если покупатель сделал выбор в пользу строящегося жилья и подобрал несколько подходящих по цене и расположению вариантов, то следующим шагом будет изучение застройщика.

Сразу надо сделать оговорку, что термины «застройщик» и «девелопер» это не одно и то же. Застройщик владеет земельным участком, где строится дом, и ДДУ заключается именно с данным юридическим лицом. Девелопер - головная материнская компания, которой принадлежит застройщик. Данная структура продвигает проекты под общим брендом.

Поэтому не нужно удивляться, если в договоре фигурирует наименование, отличающее от того, что было указано в рекламе. Кроме того, застройщиков могут специально «создавать» под конкретный проект.

Информация о застройщике содержится в открытых реестрах. Это в частности:

- ЕГРЮЛ

- картотека арбитражных дел

- картотека дел в судах общей юрисдикции

- проверка задолженности на сайте службы судебных приставов

- реестр сведений о банкротстве

- сайт ФНС, где с 1 июля 2018 года можно проверить наличие задолженности по налогам

Как правило, финансовые сложности оставляют следы в судах.

Также особое внимание необходимо обратить на темпы строительства. По закону компания обязана публиковать фотографии строящегося объекта. Следовательно, можно проследить темпы работ, сравнить их со сведениями из проектной декларации и выявить отставание, если оно есть, от первоначальных графиков.

С девелопером сложнее. Большинство российских структур имеют закрытую финансовую отчетность, проверить их значительно сложнее. Однако на помощь приходят отзывы в соцсетях, форумы и те же открытые реестры. Также постепенно формируются попытки создания сайтов-агрегаторов, содержащих информацию о деятельности девелоперов.

В частности, государством был создан единый реестр, где позиция компании зависит от наличия просрочки ввода домов в эксплуатацию. Пока еще инструментарий недостаточно совершенный, и проблемы девелопера могут стать неожиданностью для дольщиков.

Шаг третий: Проверка проекта

Информация о ЖК содержится в проектной декларации, размещаемой на сайте самого объекта и компаний, реализующих проект.

Кроме того, дольщик вправе запросить для ознакомления разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование проекта строительства, заключение экспертизы проектной документации, проектную документацию, документы на землю.

Еще стоит обратить внимание на обязательства по возведению объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры.

Шаг четвертый: Проверка договора участия в долевом строительстве.

Кроме заключения договоров участия в долевом строительстве, до недавнего времени была допустима продажа долей (паев) в ЖСК. Однако данная схема практически ушла с рынка и с 1 июля 2018 запрещена для новых объектов.

Договора участия в долевом строительстве (ДДУ) позволяют проводить довольно детальный анализ как проекта строительства, так и «портрета» застройщика. Если проверка не выявила каких- либо нарушений, то следующий момент – изучение ДДУ.

В ст. 4 Закона 214-ФЗ перечислены существенные условия, которые в обязательном порядке должны быть отражены в тексте ДДУ. Основные реперные точки договора:

- описание объекта долевого строительства, т.е. приобретаемой вами квартиры.

- цена ДДУ, порядок оплаты и возможности и порядок изменения цены.

- срок передачи. Надо различать срок окончания строительства и срок передачи. Первый является предварительным сроком ввода МКД в эксплуатацию и может меняться застройщиком в зависимости от продления разрешения на строительство. Второй – срок фактической передачи вам вашей квартиры, который может быть изменен только с согласия дольщика. Закон № 214-ФЗ связывает возникновение штрафных санкций и права на расторжение ДДУ именно моментом передачи объекта, поэтому разница между этими двумя сроками зачастую может быть весьма существенной.

- порядок передачи и возможности предъявления претензий, относительно качества построенного жилья.

Следует сказать, что закон 214-ФЗ по большей своей части носит императивный характер - т.е. устанавливает правила взаимоотношений между дольщиком и застройщиком и не позволяет менять эти правила условиями ДДУ. Если решено проверять договор самостоятельно, то закон для изучения просто обязателен.

Задержка строительства возможна не только по вине застройщика, но и в силу объективных факторов, включая изменение рыночной конъюнктуры и сложности в экономике. При этом законом предусмотрены механизмы, с помощью которых дольщик может защитить свои финансовые и имущественные права.