key-2323278_1280.jpg

Как распознать долгострой: пошаговая инструкция

Шаг первый: Определение схемы приобретения

Покупатель выбирает между сегментами – разнообразным вторичным рынком и новостройками, которые привлекают потребителя новизной, более выгодными ценами на этапе проведения работ и широким спектром интересных проектов.

У каждого из этих больших пластов рынка – своя специфика. Покупка вторичного жилья немыслима без проверки на юридическую чистоту, так как не каждую квартиру можно назвать безопасной для приобретения. При выборе новостроек на первый план выходят другие факторы: покупателю очень важно вовремя получить свою квартиру и не натолкнуться на задержку строительства. Ради справедливости нужно сказать, что даже сложные проекты рано или поздно доходят до своего логического завершения, однако тем, кто вложил достаточно большую для себя сумму в недвижимость, важно получить квартиру в сроки, установленные договором.

 

 

Шаг второй: Проверка застройщика.

Если покупатель сделал выбор в пользу строящегося жилья и подобрал несколько подходящих по цене и расположению вариантов, то следующим шагом будет изучение застройщика.

Сразу надо сделать оговорку, что термины «застройщик» и «девелопер» это не одно и то же. Застройщик владеет земельным участком, где строится дом, и ДДУ заключается именно с данным юридическим лицом. Девелопер - головная материнская компания, которой принадлежит застройщик. Данная структура продвигает проекты под общим брендом.

Поэтому не нужно удивляться, если в договоре фигурирует наименование, отличающее от того, что было указано в рекламе. Кроме того, застройщиков могут специально «создавать» под конкретный проект.

Информация о застройщике содержится в открытых реестрах. Это в частности:

- ЕГРЮЛ

- картотека арбитражных дел

- картотека дел в судах общей юрисдикции

- проверка задолженности на сайте службы судебных приставов

- реестр сведений о банкротстве

- сайт ФНС, где с 1 июля 2018 года можно проверить наличие задолженности по налогам

Как правило, финансовые сложности оставляют следы в судах.

Также особое внимание необходимо обратить на темпы строительства. По закону компания обязана публиковать фотографии строящегося объекта. Следовательно, можно проследить темпы работ, сравнить их со сведениями из проектной декларации и выявить отставание, если оно есть, от первоначальных графиков.

С девелопером сложнее. Большинство российских структур имеют закрытую финансовую отчетность, проверить их значительно сложнее. Однако на помощь приходят отзывы в соцсетях, форумы и те же открытые реестры. Также постепенно формируются попытки создания сайтов-агрегаторов, содержащих информацию о деятельности девелоперов.

В частности, государством был создан единый реестр, где позиция компании зависит от наличия просрочки ввода домов в эксплуатацию. Пока еще инструментарий недостаточно совершенный, и проблемы девелопера могут стать неожиданностью для дольщиков.

 

 

Шаг третий: Проверка проекта

Информация о ЖК содержится в проектной декларации, размещаемой на сайте самого объекта и компаний, реализующих проект.

Кроме того, дольщик вправе запросить для ознакомления разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование проекта строительства, заключение экспертизы проектной документации, проектную документацию, документы на землю.

Еще стоит обратить внимание на обязательства по возведению объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры.

 

 

Шаг четвертый: Проверка договора участия в долевом строительстве.

Кроме заключения договоров участия в долевом строительстве, до недавнего времени была допустима продажа долей (паев) в ЖСК. Однако данная схема практически ушла с рынка и с 1 июля 2018 запрещена для новых объектов.

Договора участия в долевом строительстве (ДДУ) позволяют проводить довольно детальный анализ как проекта строительства, так и «портрета» застройщика. Если проверка не выявила каких- либо нарушений, то следующий момент – изучение ДДУ.

В ст. 4 Закона 214-ФЗ перечислены существенные условия, которые в обязательном порядке должны быть отражены в тексте ДДУ. Основные реперные точки договора:

- описание объекта долевого строительства, т.е. приобретаемой вами квартиры.

- цена ДДУ, порядок оплаты и возможности и порядок изменения цены.

- срок передачи. Надо различать срок окончания строительства и срок передачи. Первый является предварительным сроком ввода МКД в эксплуатацию и может меняться застройщиком в зависимости от продления разрешения на строительство. Второй – срок фактической передачи вам вашей квартиры, который может быть изменен только с согласия дольщика. Закон № 214-ФЗ связывает возникновение штрафных санкций и права на расторжение ДДУ именно моментом передачи объекта, поэтому разница между этими двумя сроками зачастую может быть весьма существенной.

- порядок передачи и возможности предъявления претензий, относительно качества построенного жилья.

Следует сказать, что закон 214-ФЗ по большей своей части носит императивный характер - т.е. устанавливает правила взаимоотношений между дольщиком и застройщиком и не позволяет менять эти правила условиями ДДУ. Если решено проверять договор самостоятельно, то закон для изучения просто обязателен.

Задержка строительства возможна не только по вине застройщика, но и в силу объективных факторов, включая изменение рыночной конъюнктуры и сложности в экономике. При этом законом предусмотрены механизмы, с помощью которых дольщик может защитить свои финансовые и имущественные права.

 

малогабаритное жилье

23 мая 2024, 13:54

В России планируют ограничить покупку жилья площадью меньше 35 кв.м по семейной ипотеке

Речь идет о жилье в проектах, запущенных с 1 января 2025 года.

Читать больше
В Ленобласти выплатят дополнительный маткапитал

21 мая 2024, 15:52

В Ленобласти выплатят дополнительный маткапитал за двух первых детей

При рождении первого и второго ребёнка жители будут получать 140 и 70 тысяч рублей соответственно.

Читать больше
Цены на российское жилье могут снизиться

21 мая 2024, 15:46

Цены на российское жилье могут снизиться в ближайшее время

Реальным инструментом активизации продаж в условиях недоступной ипотеки остается снижение цен.

Читать больше
В России создадут альтернативу льготной ипотеке

16 мая 2024, 13:13

В России создадут альтернативу льготной ипотеке

Альтернативой льготной ипотеке в России могут стать ссудо-сберегательные кассы.

Читать больше
Рынок новостроек Петербурга

16 мая 2024, 13:09

На рынке новостроек Петербурга в апреле подорожали только трехкомнатные

В апреле 2024 года цены на первичном рынке Санкт-Петербурга изменились разнонаправленно.

Читать больше

Новые объекты

Срок сдачи 2 квартал 2025

ЖК «Полис Новоселье»

Застройщик: ГК Полис

от 126 183 за м2

Срок сдачи 1 квартал 2025

ЖК «AEROCITY FAMILY (Аэросити Фэмили)»

Застройщик: Лидер Групп

от 137 000 за м2

 

ЖК «Огни Залива»

Застройщик: БФА-Девелопмент

от 187 610 за м2

Срок сдачи 3 квартал 2021

ЖК «Жемчужная гавань»

Застройщик: Балтийская жемчужина

от 212 000 за м2

Срок сдачи 2 квартал 2021

ЖК «Дом Керстена»

Застройщик: Домстрой

от 190 110 за м2

Срок сдачи 3 квартал 2023

ЖК Континенты

Застройщик: КВС

от 203 051 за м2

Все объекты
Новости
В ЖК

24 мая 2024, 16:40

В новом доме ЖК "Живи! В Рыбацком!" открыта продажа квартир

Всего в продажу выведено 70 квартир.

Читать больше
ГК

23 мая 2024, 16:52

ГК "Полис" купила в Пушкинском районе участок под малоэтажный ЖК

Проектом запланировано возведение четырехэтажных многоквартирных домов комфорт-класса.

Читать больше
Компания Glorax создаст новый микрорайон

22 мая 2024, 17:56

Компания Glorax создаст в Ломоносовском районе новый микрорайон

Проект включает в себя возведение жилых домов комфорт-класса высотой от 9 до 12 этажей.

Читать больше
Сбербанк выделит ГК

21 мая 2024, 16:50

Сбербанк выделит ГК "Полис" кредит 10 млрд рублей на строительство нового ЖК

Эти средства направят на строительство ЖК "Полис Пушкин".

Читать больше
В ЖК

20 мая 2024, 16:54

В ЖК "Дефанс Премиум" стартовала продажа машиномест

Новостройка расположена в Московском районе Петербурга, на проспекте Юрия Гагарина.

Читать больше
Все новости

Проект SPB.REALTY.RU

Это Ваш гид по миру недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Цель проекта – создать самую полную базу рынка новостроек, а так же максимально упростить поиск квартиры или дома. Здесь Вы получите исчерпывающую информацию о каждом жилом объекте, возводимом или уже построенном на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области.