Как рождаются новостройки в крупных городах

В современных мегаполисах, таких как Москва и Санкт-Петербург, практически не осталось свободных участков для застройки. Тем не менее, новые проекты появляются как грибы после дождя. Почему?

Объяснить этот парадокс, а также рассказать об особенностях современного строительства в крупных городах и основных факторах, влияющих на процесс создания новых жилых комплексов, мы попросили Кирилла Игнахина, генерального директора компании Level Group:

– Сегодня есть, условно говоря, рынок юридических лиц-собственников земельных участков. Свободных площадок в столичных городах практически нет, поэтому чаще всего застройщик приобретает не землю как таковую, а, к примеру, предприятие, владеющее складами (зданиями, цехами) на какой-то территории. Иными словами, есть рынок комплексов недвижимого имущества, включающих землю, здания, постройки и коммуникации. Основной критерий их ликвидности – это расположение, которое прямо влияет на цену.

Разрешенное назначение участка часто влияет на формат комплекса. Если застройщик не меняет статус участка, скажем, с административного на жилой, то, скорее всего, объекты в построенном на нем здании будут продаваться как апартаменты (даже если они будут возведены с соблюдением всех требований к жилищному строительству).

Другие факторы влияют уже на архитектурный облик объекта. Скажем, при строительстве в центре есть ограничения по высотности. Еще одна возможная особенность участка – археологические раскопки. Земля в древних городах поделена на зоны с разным культурным слоем. Перед строительством здания проводятся археологические раскопки, которые могут затянуться. Это влияет на период реализации проекта.

Еще один аспект – это некоторые коммуникации, которые остаются, скажем, на бывших производственных территориях. Иногда они не облегчают, а осложняют ситуацию со строительством. Их приходится реконструировать, перекладывать или вовсе устранять, что влияет на стоимость проекта и сроки реализации.

На класс проекта в первую очередь влияет локация. В зависимости от престижности участка определяется будущее позиционирование объекта. Затем уже разрабатывается архитектурная концепция, на которою, помимо выбранного класса, влияет объем вложений в землю. Чтобы расходы на покупку участка окупились, решается вопрос о плотности застройки, этажности. Природные объекты – лес, река – обычно помогают в позиционировании проекта, дают явные преимущества в условиях городской застройки, хотя препятствием могут стать охранные зоны и другие экологические ограничения.

Сильнее всего на стоимость проекта влияет локация. Второй фактор – транспортная доступность. Если площадка не только находится близко к центру, но и хорошо вписана в городскую дорожную сеть, недалеко от нее находится метро и другой общественный транспорт – это существенно добавляет ликвидности. Социальная и коммерческая инфраструктура – третий фактор, также влияющий на стоимость.