Как стоимость недвижимости коррелирует с биржевым индексом

Девелоперы и "аналитики рынка недвижимости" в своих многочисленных интервью и статьях убеждают потенциальных покупателей совершать покупки квартир немедленно, так как рынок "уже достиг дна" и в "следующем квартиле начнётся рост". Эти рассуждения мы регулярно читаем уже два года, но рынок как продолжал падать, так и продолжает, а эпизодические периоды стабилизации, выдаваемые представителями строительного бизнеса за "оздоровление рынка" были лишь совершенно логичными пиками краткосрочных подъёмов, после которых неизменно следовало очередное более существенное падение. Глобальная тенденция остаётся неизменной – рынок падает. Однако вечно падение продолжаться не может. Так или иначе начнётся рост и чем больше времени проходит с начала кризиса, тем более вероятно, что подъём уже не за горами. Попробуем понять когда нам ожидать рыночного роста, без учёта мнения представителей строительного бизнеса, которые понятное дело, заинтересованы в том чтобы недвижимость покупалась при любых условиях.

Итак, для того чтобы понять взаимосвязь рынка недвижимости с общей экономической ситуацией в стране, нам понадобится обратиться к трудам лауреата нобелевской премии по экономике Роберта Шиллера, в частности к его знаменитому "Иррациональному оптимизму". В этой работе автор раскрывает механизм работы фондового рынка США и делает выводы, среди них и такой, что стоимость недвижимости идёт в прямой взаимосвязи с индексом деловой активности и стоимостью акций ведущих компаний Америки.
Но, то в Америке, а что же у нас в России? Ситуация в России на самом деле не сильно отличается от американской. Для начала сравним ситуацию на фондовом и строительных рынках в 1998 и 2008 году – периоды кризисов. Недвижимость с сентября 1997 года прибавила в цене больше, чем акции из-за фундаментальной недооценённости со времен СССР и отсутствия ипотечного кредитования. Перед кризисом 2008 года недвижимость достигла своей "нормальной цены" в условиях рыночной экономики. Оба кризисы были молниеносными, то есть обвал происходил буквально за один либо несколько дней. Помните, как в одночасье в августе 1998 года с прилавков исчезла вся электротехника?  Нынешний кризис уникален в новейшей российской истории. Он не имеет такого острого характера, как предыдущие. В течении двух лет экономика России неуклонно идёт вниз. За это время была особенно острая фаза в декабре 2014 года, но и после нее не произошло отскока вверх. Рынок продолжал сжиматься. На какой-то момент даже заговорили о том, что рынок недвижимости в России умер и существует только эпизодически. Однако это было не совсем верное утверждение.

Но как же цены на недвижимость и следовательно весь рынок вели себя в 1998 и 2008 годах? Давайте обратимся к конкретным цифрам. Вопреки катастрофической ситуации на фондовом рынке, рынок недвижимости продолжал расти.  Рост составил со 100 245,8 руб./кв. м. до 108 614,1 руб./кв. м в октябре 2008 года. Обратите внимание, в пик кризиса: акции на дне, а недвижимость на высоте,  потом начинается ровно наоборот: акции растут, а недвижимость падает. Самые низкие цены на недвижимость отмечались в декабре 2009 года - 81 468,90 руб./кв. м. Тогда  разница составила чуть более года по сравнению с фондовым рынком.

Что всё это значит? Вывод простой – цены рынок недвижимости реагирует на общую финансовую ситуацию в стране с опозданием. Собственно это не открытие, то, что рынок недвижимости не сразу отвечает на молниеносные изменения деловой активности, курс рубля, стоимость энергоносителей было хорошо известно, но вот с конкретными срокам всегда этой реакции всегда возникали затруднения.

Тот же Шиллер провёл исследования этого явления в США за довольно обширный промежуток времени. Закономерность была выявлена. В Америке она составляет – год. Это связано с тем, что на фондовом рынке люди бросаются в панику сразу, а с недвижимостью могут повременить и поддержать. Такого терпения, согласно исследованиям Шиллера,  хватает ровно на год. Затем цены падают, как и во всей экономике. Аналогична ситуация и с подъёмом. То есть, логично ожидать повышения цен на недвижимость не раньше чем через год после начала позитивных изменений в экономике государства. В России этот лаг, как и в США так же равен приблизительно году.

Сегодня ситуация не то, что не типичная, но довольно угрожающая. Судите сами: текущее значение индекса - 1884,22, а минимальное значение - 1 441,91, т. е. падение рынка на 30% будет означать повторение 1998 года. Вот тогда мы все дружно и посмеёмся, как мы "встали с колен" и пришли к новому дефолту, и ведь об этом уже как бы намекает правительство. "Вспомните пять, семь, три даже года назад. У нас был крепкий курс. Может быть, это было позитивно с точки зрения реальных доходов, но для экономики каково? Нужны ли нам такие продолжения? Конечно, нет", - высказался совсем недавно министр финансов Антон Силуанов.

Таким образом, можно уверенно говорить о том, что в ближайшее время цены на жильё расти точно не будут, в скорее всего буду ещё боле снижаться, но и рубль похоже готовят к очередному обвалу. Начала уверенного, а не эпизодического роста цен на недвижимость мы можем ожидать лишь с началом общего оздоровления российской экономики.