14903570376245947.jpg

Как стоимость недвижимости коррелирует с биржевым индексом

Девелоперы и "аналитики рынка недвижимости" в своих многочисленных интервью и статьях убеждают потенциальных покупателей совершать покупки квартир немедленно, так как рынок "уже достиг дна" и в "следующем квартиле начнётся рост". Эти рассуждения мы регулярно читаем уже два года, но рынок как продолжал падать, так и продолжает, а эпизодические периоды стабилизации, выдаваемые представителями строительного бизнеса за "оздоровление рынка" были лишь совершенно логичными пиками краткосрочных подъёмов, после которых неизменно следовало очередное более существенное падение. Глобальная тенденция остаётся неизменной – рынок падает. Однако вечно падение продолжаться не может. Так или иначе начнётся рост и чем больше времени проходит с начала кризиса, тем более вероятно, что подъём уже не за горами. Попробуем понять когда нам ожидать рыночного роста, без учёта мнения представителей строительного бизнеса, которые понятное дело, заинтересованы в том чтобы недвижимость покупалась при любых условиях.


Итак, для того чтобы понять взаимосвязь рынка недвижимости с общей экономической ситуацией в стране, нам понадобится обратиться к трудам лауреата нобелевской премии по экономике Роберта Шиллера, в частности к его знаменитому "Иррациональному оптимизму". В этой работе автор раскрывает механизм работы фондового рынка США и делает выводы, среди них и такой, что стоимость недвижимости идёт в прямой взаимосвязи с индексом деловой активности и стоимостью акций ведущих компаний Америки.
Но, то в Америке, а что же у нас в России? Ситуация в России на самом деле не сильно отличается от американской. Для начала сравним ситуацию на фондовом и строительных рынках в 1998 и 2008 году – периоды кризисов. Недвижимость с сентября 1997 года прибавила в цене больше, чем акции из-за фундаментальной недооценённости со времен СССР и отсутствия ипотечного кредитования. Перед кризисом 2008 года недвижимость достигла своей "нормальной цены" в условиях рыночной экономики. Оба кризисы были молниеносными, то есть обвал происходил буквально за один либо несколько дней. Помните, как в одночасье в августе 1998 года с прилавков исчезла вся электротехника?  Нынешний кризис уникален в новейшей российской истории. Он не имеет такого острого характера, как предыдущие. В течении двух лет экономика России неуклонно идёт вниз. За это время была особенно острая фаза в декабре 2014 года, но и после нее не произошло отскока вверх. Рынок продолжал сжиматься. На какой-то момент даже заговорили о том, что рынок недвижимости в России умер и существует только эпизодически. Однако это было не совсем верное утверждение.


Но как же цены на недвижимость и следовательно весь рынок вели себя в 1998 и 2008 годах? Давайте обратимся к конкретным цифрам. Вопреки катастрофической ситуации на фондовом рынке, рынок недвижимости продолжал расти.  Рост составил со 100 245,8 руб./кв. м. до 108 614,1 руб./кв. м в октябре 2008 года. Обратите внимание, в пик кризиса: акции на дне, а недвижимость на высоте,  потом начинается ровно наоборот: акции растут, а недвижимость падает. Самые низкие цены на недвижимость отмечались в декабре 2009 года - 81 468,90 руб./кв. м. Тогда  разница составила чуть более года по сравнению с фондовым рынком.


Что всё это значит? Вывод простой – цены рынок недвижимости реагирует на общую финансовую ситуацию в стране с опозданием. Собственно это не открытие, то, что рынок недвижимости не сразу отвечает на молниеносные изменения деловой активности, курс рубля, стоимость энергоносителей было хорошо известно, но вот с конкретными срокам всегда этой реакции всегда возникали затруднения.


Тот же Шиллер провёл исследования этого явления в США за довольно обширный промежуток времени. Закономерность была выявлена. В Америке она составляет – год. Это связано с тем, что на фондовом рынке люди бросаются в панику сразу, а с недвижимостью могут повременить и поддержать. Такого терпения, согласно исследованиям Шиллера,  хватает ровно на год. Затем цены падают, как и во всей экономике. Аналогична ситуация и с подъёмом. То есть, логично ожидать повышения цен на недвижимость не раньше чем через год после начала позитивных изменений в экономике государства. В России этот лаг, как и в США так же равен приблизительно году.


Сегодня ситуация не то, что не типичная, но довольно угрожающая. Судите сами: текущее значение индекса - 1884,22, а минимальное значение - 1 441,91, т. е. падение рынка на 30% будет означать повторение 1998 года. Вот тогда мы все дружно и посмеёмся, как мы "встали с колен" и пришли к новому дефолту, и ведь об этом уже как бы намекает правительство. "Вспомните пять, семь, три даже года назад. У нас был крепкий курс. Может быть, это было позитивно с точки зрения реальных доходов, но для экономики каково? Нужны ли нам такие продолжения? Конечно, нет", - высказался совсем недавно министр финансов Антон Силуанов.


Таким образом, можно уверенно говорить о том, что в ближайшее время цены на жильё расти точно не будут, в скорее всего буду ещё боле снижаться, но и рубль похоже готовят к очередному обвалу. Начала уверенного, а не эпизодического роста цен на недвижимость мы можем ожидать лишь с началом общего оздоровления российской экономики.

В Санкт-Петербурге откроется девять коворкингов

22 февраля 2024, 20:41

В Санкт-Петербурге в 2024 году откроется девять новых коворкингов

Запланировано открытие девяти новых площадок на 1,8 тыс. рабочих мест.

Читать больше
Покупка квартиры в рассрочку в 2024 году

20 февраля 2024, 18:23

Покупка квартиры в рассрочку в 2024 году

Покупка квартиры в рассрочку становится все популярнее.

Читать больше
Аренда квартир в России становится востребованной

20 февраля 2024, 15:33

Аренда квартир в России становится все более востребованной

В России резко сократилось количество активных объявлений по аренде квартир в мегаполисах.

Читать больше
Как изменились подъезды в современных ЖК

15 февраля 2024, 14:55

Как изменились подъезды в современных ЖК?

В современных ЖК места общего пользования тщательно продумываются.

Читать больше
Покупка квартиры: зачем нужна оценка недвижимости

13 февраля 2024, 18:47

Покупка квартиры: зачем нужна оценка недвижимости и как ее сделать

Оценкой недвижимости занимаются оценщики, деятельность которых регулируется законом.

Читать больше

Новые объекты

Срок сдачи 1 квартал 2023

ЖК Veren Next Шуваловский (Верен Некст)

Застройщик: VEREN GROUP

от 196 941 за м2

Срок сдачи 4 квартал 2019

ЖК «Петровский квартал на воде»

Застройщик: Setl City

от 183 780 за м2

Срок сдачи 3 квартал 2025

ЖК Аннино Сити

Застройщик: ГК "НСК"

от 95 000 за м2

Срок сдачи 2 квартал 2025

ЖК «Полис ЛАВрики»

Застройщик: ГК Полис

от 129 737 за м2

Срок сдачи 1 квартал 2023

ЖК «New Time (Нью Тайм)»

Застройщик: Холдинг "РСТИ" (РосСтройИнвест)

от 204 306 за м2

Срок сдачи 4 квартал 2024

ЖК «Окла (Okla)» (Ойкумена)

Застройщик: ЛенСтройТрест

от 155 500 за м2

Все объекты
Новости
Готовится к сдаче детсад в ЖК

22 февраля 2024, 15:57

Готовится к сдаче новый детский сад в ЖК "Северная долина"

Здание имеет площадь почти 6 тысяч кв.м и рассчитано на 280 мест.

Читать больше
Объявлено о заселении первой очереди ЖК

21 февраля 2024, 14:41

Объявлено о заселении первой очереди жилого комплекса "БелАрт"

К передаче будущим собственникам готово 347 квартир.

Читать больше
В Мурино «МАВИС» установит четыре новые скульптуры

20 февраля 2024, 14:59

В Мурино «МАВИС» установит четыре новые мини-скульптуры

Презентация арт-объектов состоится в апреле этого года.

Читать больше
В продажу выведен 21 корпус ЖК

19 февраля 2024, 16:23

В продажу выведен 21 корпус жилого комплекса "Северная Долина"

В продаже одно-, двух- и трехкомнатные квартиры.

Читать больше
Стартовали продажи квартир в ЖК

16 февраля 2024, 16:08

Стартовали продажи квартир в ЖК "GloraX Новоселье"

Цены начинаются от 2,9 млн рублей.

Читать больше
Все новости

Проект SPB.REALTY.RU

Это Ваш гид по миру недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Цель проекта – создать самую полную базу рынка новостроек, а так же максимально упростить поиск квартиры или дома. Здесь Вы получите исчерпывающую информацию о каждом жилом объекте, возводимом или уже построенном на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области.