Какие планировки востребованы на рынке новостроек?

Слово «стандартный» давно приобрело негативную коннотацию на рынке новостроек, где конкуренция подталкивает застройщиков к разработке самых функциональных и при этом оригинальных планировочных решений. Несмотря на то, что большинство покупателей стремится разработать собственную планировку, застройщики готовы предложить клиентам лофты, двухуровневые квартиры, урбан-виллы и даже жилье для фрилансеров.

Платить и бороться

Вместе с типовым жилищным строительством канули в Лету и стандартные планировки. Современный покупатель едва ли спутает свою московскую квартиру с аналогичным жильем в Петербурге, как это удалось герою кинофильма «Ирония судьбы». «Монолитная революция» – активное распространение новостроек, которые отливаются в бетоне, а не складываются из кирпича и панели, привела к доминированию на рынке так называемых квартир со свободной планировкой. Практически полное отсутствие несущих стен и, как следствие, отделки позволило покупателям новостроек «расчертить» помещения по своему усмотрению. Такой продукт фактически остается самым популярным на рынке, так как без ремонта предлагается порядка 59% всех квартир в новостройках столицы.

В квартирах со свободной планировкой фантазия покупателя ограничивается только некоторыми техническими требованиями. Скажем, нельзя перемещать санитарный узел с предусмотренного проекта места. В остальном житель может самостоятельно задать нужные ему размеры гостиной, спален, ванных комнат или кухонь; предусмотреть европейскую или классическую планировку; присоединить лоджию к жилому помещению или оставить ее изолированной; создать кладовки, технические шкафы, гардеробные и т.п. Еще один несомненный плюс – свободная планировка позволяет предусмотреть индивидуальные дизайнерские решения, скажем, колоннады, фальшстены, подиумы. К примеру, в нашем проекте ЖК «Маяковский» мы предлагаем покупателю сразу несколько проектов готовых планировочных и дизайнерских решений, которые позволяют одну и ту же квартиру обустроить под совершенно разные цели и запросы. Это возможно благодаря большому числу оконных проемов и расположению лота на этаже. Мы называем такие объекты «квартирами-трансформерами»: благодаря свободной планировке они могут быть мультифункциональными.

Минус такого подхода лишь в том, что за свободу творчества нужно платить и бороться. Платить – потому что ремонт по собственному проекту всегда обходится примерно на 15-20% дороже, чем готовые типовые решения, как правило, экономкласса, от застройщика. Бороться – потому что нередко проекты свободной планировки требуют согласования, могут быть признаны несоответствующими строительным нормам. Это может создать проблемы при перепродаже, и собственнику приходится потратить немало усилий, чтобы доказать безопасность выбранной им конфигурации помещений. Тем не менее 90% наших покупателей приобретают квартиры для собственного проживая, улучшая свои жилищные условия.

Евроформат плюс «белая коробка»

Вместе с тем растет популярность и готовых планировочных решений. В кризисных условиях не до творчества – покупатели стремятся сократить расходы до минимума и включить затраты на ремонт от застройщика в ипотеку. Проще платить каждый месяц на пару-тройку тысяч рублей больше и въехать в готовый для вселения объект без ожидания окончания ремонта несколько месяцев.

Около 20% квартир в московских новостройках сегодня продаются с ремонтом от застройщика. Еще 21% объектов занимает промежуточное положение между квартирами с ремонтом («заселяйся и живи») и квартирами без отделки. Такое жилье называют whitebox(дословно с английского – «белая коробка»), то есть в квартире выровнены стены, потолки и полы, возведены межкомнатные перегородки, разведены коммуникации, а поверхности подготовлены к косметическому ремонту. Приобретая объекты с полной или предчистовой отделкой, клиент автоматически соглашается на вариант планировки от застройщика. Что же предлагают девелоперы покупателям?

Новым словом для массового рынка жилья в последние годы стала «европланировка» или «евроформат». Так называются квартиры с объединенной гостиной и кухней, но отдельными спальнями. За счет гостиной и кухни удается «отвоевать» больше места для спален или других необходимых помещений, скажем, гардеробных или второго санузла. Кроме того, в такой квартире можно четко провести границу между хозяйской и «приватной» зоной. Принимать гостей и устраивать домашние праздники в кухне-гостиной, а отдыхать – в закрытой от посторонних глаз зоне.

Минус такой планировки – совмещение иногда несовместимых процессов в одном помещении – скажем, семейный просмотр ТВ и приготовление пищи. Далеко не всем это нравится, поэтому застройщики по-прежнему предлагают классический формат, противостоящий европейскому. Отдельная кухня и гостиная выглядят привлекательно, особенно если квартира просторная. К тому же, есть значительная группа покупателей «старой закалки», привыкшая к такому формату, даже если кухня занимает 6 квадратных метров, а гостиная – это одновременно детская, спальня и столовая.

Говоря о евроформате, не могу отдельно не сказать о студиях, которые фактически являются его разновидностью, однако ограниченная площадь делает их очень специфичным продуктом. Студия – это квартира, состоящая из одной комнаты, в которой объединены все функции. Отдельно предусмотрен только санузел. Площадь таких объектов обычно не превышает 30 квадратных метров, и они пользуются большой популярностью у молодежи, одиноких людей, бизнесменов, инвесторов и других клиентов. В 2017 году на долю студий пришлось 5% продаж, а в первом полугодии 2018 года – уже 7%.

Ставка на оригинальность

Оригинальные планировочные решения, тем не менее, не ограничиваются двумя описанными выше форматами. Правда, все прочие варианты планировок – это «штучный» продукт и предлагаются в очень ограниченном числе жилых комплексов. Прежде всего отмечу многоуровневые квартиры. Как правило, такие объекты занимают два этажа. Среди них могут быть объекты мансардного типа, то есть в квартире очень высокие потолки, позволяющие создать два уровня, но без использования полноценного этажа. Такие предложения часто встречаются в loft-проектах (реконструкции бывших заводских помещений).

В массовом сегменте появились квартиры с террасами. В отличие от балкона, это достаточно большая площадь (от 13 «квадратов»), где можно обустроить, скажем, зону отдыха.

Оригинальные решения есть и для удаленно работающих специалистов, которым необходимо время от времени проводить деловые встречи. Один из застройщиков предлагал квартиры со специальной планировкой для таких целей. Объект располагается на первом этаже и имеет два входа: общественный и приватный. На первом уровне можно обустроить небольшой офис с переговорной, а на втором – полноценное жилье.

В дорогостоящих сегментах жилья разнообразия еще больше. К примеру, в нашем проекте премиум-класса Городские резиденции Spiresна Западе Москвы мы предусмотрели новый формат жилья для столичного рынка – урбан-виллы. Это уникальные отдельно стоящие городские таунхаусы с террасами, собственными двориками и подъездами с парковкой для автомобилей в паркинге и около дома. Покупатель фактически приобретает жилье загородного формата, расположенное в «зеленом» районе в пределах МКАД на западном направлении.

Однако сколько бы оригинальных планировок не разрабатывали девелоперы, ставку они по-прежнему делают на простой и понятный покупателю продукт. Квартира – это очень ответственная покупка, и наши сограждане не склонны в этом деле к экспериментам.