Ключ от ипотеки лежит в Центробанке

По мнению Ларисы Швецовой, генерального директора компании ООО «Ривер Парк», рост ставок уже привел к небольшому снижению доли ипотечных сделок в общей структуре заключённых ДДУ. Так, в апреле 2019 года показатель на первичном рынке в старых границах Москвы составил 44% против 46% в апреле 2018 года. Кроме того, все чаще клиенты просят увеличить сроки выплаты по кредиту. Если еще годом ранее москвичи брали ипотеку на 15-16 лет, то сегодня – на 17-18 лет. Это позволяет снизить размер платежей, нивелировав тем самым рост ставок.

«Снижение процентов по ипотеке возможно только при падении уровня инфляции. Однако ослабление рубля и рост налога на добавленную стоимость только разгоняют инфляционные риски, – подчеркивает эксперт. – По итогам первого квартала российский ВВП вырос лишь на 0,5% в годовом выражении. Этот провал стал рекордным за все время после кризиса 2008–2009 годов. Потребительская активность замедляется на фоне падения реальных доходов населения. В первом квартале оно составило 2,3%. Учитывая сложившуюся экономическую обстановку, вряд ли стоит рассчитывать на снижение ключевой ставки, а значит, ипотека не станет более доступной».

В нашей стране ипотечный рынок появился не так давно, напоминает Павел Лепиш, директор по продажам «ИНТЕКО». Логично, что ему предстоит пройти еще не через один этап повышения и снижения ставок. При этом сейчас в Госдуме обсуждается вопрос о снижении ипотечных ставок для определенных социальных групп населения.

«Я считаю, что социальная ипотека, направленная на госслужащих, военных и многодетных семей, будет развиваться в сторону улучшения условий и снижения ставок. Уверен, эта работа продолжится и дальше, – отмечает эксперт. – Хочу подчеркнуть, что одной из ключевых тенденций и важным нововведением этого года стало утверждение положения об ипотечных каникулах».

Что касается снижения ипотечных ставок, то по этому поводу Павел Лепиш говорит следующие: « На данный момент два крупнейших банка удерживают порядка 75% рынка ипотеки в стране. В то время как большинству коммерческих банков ипотека не интересна вообще, так как для них это направление является не самым выгодным продуктом в глобальном смысле. Именно поэтому между банками нет выраженной борьбы за свою долю рынка и привлечение клиентов, а, соответственно, и отсутствует перспектива снижения ипотечных ставок».

Размер ипотечных ставок зависит от многих факторов, но в первую очередь от ключевой ставки Центробанка, которая в конце 2018 года поднялась на 1,01 п.п., и с того времени не понижалась. Чтобы банки получили свою маржинальность, они прибавляют еще 2% от ключевой ставки. Поэтому на сегодняшний день объективная ипотечная ставка составляет 9,75%. «Этот тот уровень, ниже которого они просто не могут опуститься, – утверждает Ирина Туманова, руководитель отдела ипотеки и кредитов «НДВ-СУПЕРМАРКЕТ НЕДВИЖИМОСТИ». – Но к этой ставке плюсуются дополнительные риски банков, в том числе в нее закладываются риски, связанные с объемом фондирования, заемными средствами на внешних рынках и т.д.».

Конечно, крупные федеральные игроки могут позволить себе предложить своим ключевым клиентам конкурентоспособные ставки, например, 9,8-10%, но, учитывая размер ключевой ставки Центробанка, опять же не ниже 9,75%. Впрочем, например, Сбербанк – самый крупный федеральный банк, располагающий обширной региональной сетью, опускаться и не собирается – для сторонних заемщиков ставка составляет 11%, для зарплатных клиентов – 10,6%.

По признанию экспертов, 2018 год стал удачным для ипотечного рынка. Прошлогодние ставки были приемлемы для заемщиков. Все мы наблюдали определенное равновесие, когда установленная ЦБ ключевая ставка и рыночная ситуация создали благоприятные условия для людей, намеревавшихся взять ипотечный кредит. Если эта тенденция продлится и в текущем году, а по всем признакам так оно и будет, то качественного снижения ипотечных ставок. Однако работа по понижению в перспективе ставок до 8% и ниже, как того требует президент РФ, продолжается.

Подготовил Виталий Простаков