Ключевые тренды рынка новостроек массового сегмента в 2018 году

Прошедший 2018 года в целом оказался достаточно успешным для девелоперов с точки зрения реализации объектов. Покупательская активность сохранялась на высоком уровне. Общий объем выданных ипотечных кредитов, по данным ЦБ, увеличился на 37%. Стоимость 1 кв м в Москве увеличилась в среднем на 7-7,5%. В тоже время в этом году произошли кардинальные изменения в законодательстве, а также начался рост ипотечных ставок, что, в свою очередь, уже значительно повлияло и продолжает оказывать влияние на рынок новостроек. Эксперты ГК «Атлант» выделили шесть ключевых трендов, которые стали определяющими для рынка новостроек в 2018 году.

Бум девелоперской активности

Принятые в прошлом году изменения в ФЗ-214, отчасти стимулировали девелоперов поторопиться с выводом новых проектов. В первой половине 2018 года объемрынка новостроек Московского регионасущественно увеличился. Многие застройщики старались получить разрешение на строительство» до 1 июля 2018 года, по «старым» правилам. «Фактически мы наблюдали такую же ситуацию, которая произошла 5 лет назад накануне образования Новой Москвы, когда за довольно короткий период на рынок поступил большой объем предложения, который изначально планировалось выводить в течение нескольких лет, - говорит Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант». - Для конечного покупателя это стало безусловным плюсом, поскольку у него значительно увеличился выбор, а также появилась возможность приобрести жилье на более выгодных условиях. Впрочем, даже и после 1 июля 2018 года новые проекты по-прежнему продолжили активно поступать на рынок.

Стабилизацияцен

Одним из ключевых трендов 2018 года стала стабилизация цен на новостройки. Если в последние несколько лет с начала кризиса средняя стоимость квадратного метра в новостройках массового сегмента постепенно «проседала», то в 2018 году в целом снижение цен прекратилось. Даже вывод на рынок достаточно большого количества новых объектов со «стартовыми» ценами практически не сказался на общем уровне цен. Застройщики больше не могут сокращать издержки и компенсировать затраты за счет соей маржи. Также можно отметить рост стоимости в значительной части проектов.

Доминирование ипотеки

Одним из основных трендов рынка новостроек массового сегмента в 2018 году стало увеличение доли ипотечных сделок.Снижающиеся ставки, а также запуск программ субсидированной ипотеки для семей при рождении второго и третьего ребенка, существенно расширили аудиторию потенциальных покупателей новостроек. В текущем году увеличилось не только доля, но и количество сделок в целом. Всего, по данным Банка России, рост ипотечных кредитов составил 36,7%. Доступная ипотека существенно подстегнула спрос на жилье в целом, те кто раньше нуждался в улучшении жилищных условий, но не располагал финансовыми возможностями для покупки жилья даже в ипотеку, при нынешних ставках получили эту возможность. «В наших проектах в 2018 году доля ипотеки в общей структуре сделок выросла примерно на 10% и достигла отметки в 60%, отмечает Роман Лябихов. – Причем наибольшая доля подобных покупок происходит в более дорогих, уже сданных в эксплуатацию домах».

Интерес к просторным квартирам

В течение 2018 года, как и в последние несколько лет, в сегменте стандартного жилья наблюдался высокий спрос на компактные квартиры: сказывался фактор минимального бюджета покупки.Однако в то же время, стал расти спрос и на более просторное жилье. Отчасти это связано с увеличением доступности ипотеки, на текущих выгодных условиях покупатели могут себе позволить взять в кредит большую сумму для приобретения квартиры «нужной» площади. Отчасти – с «адаптацией» людей к новой экономической ситуации после кризиса 2014 года. При этом в сегменте комфорт-класса спрос на просторное жилье растет более быстрыми темпами. «К примеру, в наших проектах ЖК «Внуково Парк» и «Большие Мытищи», около 50% покупок в этом году пришлось на квартиры площадь более 50 кв.м, - отмечает Роман Лябихов».

Оживление инвесторов

Особенностью покупательского спроса в 2018 году стало увеличение количества инвестиционных сделок. Рост инвестиционной активности связан с несколькими факторами. Во-первых, с появлением большого количества новых проектов с минимальными и очень выгодным ценами на старте продаж. Во-вторых, с объективными ожиданиями многих покупателей в дальнейшем росте цен на жилье. С 1 января 2019 года повышается НДС, что так или иначе повлечет за собой увеличение себестоимости строительства и вынудит девелоперов соразмерно повышать цены. К тому же с 1 июля 2019 года на рынок начнут поступать новые, изначально более дорогие проекты, которые будут реализовываться по эскроу счетам. Поэтому на текущий момент для инвесторов перспективы для дальнейшего роста цен на жилье в целом пока достаточно оптимистичные. «В наших проектах число подобных покупок в этом году увеличилось почти вдвое и сейчас их доля составляет около 20% от всех продаж, - отмечает Роман Лябихов. – Правда, это может быть несколько выше, чем в среднем по рынку. Дополнительным драйвером инвестиционного спроса в наших проектах является, что большинство из них расположено в «авиагородах», где инвесторы после завершения строительства могут рассчитывать на стабильный спрос со стороны покупателей и арендаторов из числа работников данных аэропортов».

Тренд апартаментов

Еще одним трендом, который продолжает укрепляться уже несколько лет подряд, является рост рынка апартаментов. Интерес к подобным лотам в силу их большей ценовой доступности увеличивается практически каждый год. Как правило, стоимость апартаментов, в среднем на 15-20% ниже жилья, аналогичного по потребительским характеристикам и расположению. Выгодны подобные проекты и для застройщиков. Поскольку апартаменты имеют статус нежилого помещения, у девелоперов таких комплексовпока нет жестких обязательств по возведению социальной инфраструктуры.Также из-за нежилого статуса, комплексы апартаментов в том числе можно строитьи в зачастую более привлекательных с точки зрения транспортной доступности локациях: например, на месте бывшего офисного или производственного здания, в уже сложившемся районегорода.