Когда концепцию проекта диктует локация?

По словам Дмитрия Реброва, заместителя генерального директора компании «Сибпромстрой», соотношение концепции проекта к количеству квадратных метров напрямую зависит от размера земельного участка и утвержденной в «Правилах землепользования и застройки» плотности строительства на 1га земли в месте расположения выбранной локации.

«Исходя из разрешенной плотности и нормативов по инсоляции, выстраивается расположение зданий, их этажность и т.д., – поясняет эксперт. – Кроме того, строительство жилья, безусловно, предполагает и увеличение постоянных жителей на данной территории, а значит, возрастает и необходимость в социальных объектах: детских садах, школах, поликлиниках. В нормативах есть чёткий механизм определения обеспеченности планируемого жилья и, если их не хватает в районе реализации проекта, то девелопер обязан предусмотреть их в рамках своего проекта».

Многое, конечно, зависит от избытка, либо недостатка земельных участков на рынке присутствия застройщика. К примеру, в Москве, где наблюдается серьезный дефицит земли под жилое строительство, застройщик отталкивается не от привычной для себя концепции, а от участков с хорошей экономикой и градостроительным потенциалом. Чем ближе проект центру города, тем более дорогие материалы используются на фасаде и выше статус жилья.

Компании, которые отталкиваются от концепции в основном находятся на рынке с достаточным предложением земли. Если говорить о регионах, то, в первую очередь, это относится Московской области. «В частности, наша компания придерживается своей уникальной концепции, которая отлично зарекомендовала себя не только в МО, но и в таких городах как Сургут и Нефтеюганск, где климатические условия требуют повышенной энергоэффективности», – подчеркивает Дмитрий Ребров.

Суть концепции «Сибпромстроя», например, заключается в том, что компания разработала собственную серию домов для которых на собственных заводах производит железобетонные конструкции нового образца и вентилируемые фасады. Имея такую технологическую базу и отработанный проект, он выбирает места под концепцию, в той же Московской области или  Новой Москве, где формат комплексного недорогого жилья с полной инфраструктурой внутри проекта является самым востребованным.

Между тем, в любой локации уже изначально заложен намек на создание той или иной концепции проекта. Взять к примеру, ЖК «Первый Зеленоградский», в идеологии которого изначально был заложен комплекс в районе с лучшей экологией, для молодых семей с детьми и людей пожилого возраста. Выбранная локация – д. Голубое на окраине

Зеленограда – имела ряд минусов, таких как: отсутствие детских садов, магазинов, ресторанов, фитнес-клубов, банков, кроме того, локацию отличала недостаточная транспортная доступность: доехать быстро до Москвы можно было только на личном транспорте. Чтобы снять эту проблем удевелопер предусмотрел в проекте не просто жилые дома, а целый микрогород, который включил в себя строительство дорог, детских садов и школ начальных классов, около 300 коммерческих помещений. В ближайших планах возведение фитнес-клуба и торгового центра. После согласования с администрацией района к ЖК подключили к городской транспортной системе, связав его с ж/д станцией, от которой электрички до центра Москвы в среднем идут каждые 5 минут.

 «Девелоперы всегда стараются максимально использовать преимущества локации, в которой они строят жилье, – рассказывает Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург». – К примеру, наша компания обустроит пешеходную набережную в Красногвардейском районе напротив жилого комплекса бизнес-класса MagnifikaResidence. Длина набережной составит 300 м, ширина – в среднем 20 м. Это будет место исключительно для комфортного пребывания людей».

При разработке проекта набережной специалисты Bonava ориентировались на лучшие образцы по преобразованию береговых линий в северных странах. На ней появятся места для встреч и отдыха, детские площадки, амфитеатр, велодорожки и велокафе, зона для настольных игр, площадка для занятий йогой и др. Работы по обустройству будут проходить постепенно, по мере возведения очередей жилого комплекса. Окончание работ запланировано на 2024 г. вместе со сдачей последних корпусов.

В условиях жесткой конкуренции рынок недвижимости органично движется к повышению качества и комфорта жилых комплексов. Работа над продуктом часто начинается проработкой планировок квартир, а заканчивается организацией пространства для жизни внутри проекта и создания комьюнити из состава жильцов.

«Да, девелопер может создать собственными силами внутреннюю инфраструктуру проекта, но это требует дополнительных вложений и усилий, на которые готовы идти пока не все застройщики», – резюмирует Дмитрий Ребров.

Подготовил Виталий Простаков