Кто и как придумывает архитектуру новостройки?

Чаще всего в процессе разработки архитектурного образа работа выстраивается между девелопером-заказчиком и архитектурным бюро, которое выступает подрядчиком, говорит Ольга Карпова, Директор по продукту «ИНТЕКО». При этом со стороны девелопера с архитекторами взаимодействуют минимум два важных подразделения:

– производственно-проектный блок, который больше погружен в технические особенности будущего строительства;

–коммерческий блок (в частности, подразделения маркетинга и разработки продукта,), который формулирует основные детальные требования к всей концепции застройки, начиная от общего смыслового контекста местности под будущую застройку и заканчивая рекомендациями по ориентации и взаимному расположению зданий на участке, их высоте, форме, стилистическим особенностям и т.д.

«А далее конечно включается творческая работа архитектора. Именно архитектор придумывает образ будущего проекта на основании задания от девелопера, – отмечает Андрей Стреналюк, управляющий партнер LarusCapital. – Впрочем, креативных центров в проекте может быть несколько».

Иногда на стороне заказчика выступает собственное звено архитекторов-адаптантов, которые занимаются оптимизацией предлагаемых подрядчиком решений, предлагают свое видение проекта с учетом специфики и мнений акционеров компании, а также бюджета на строительство.

Зачастую на ключевых стадиях формирования будущего архитектурного образа ЖК также подключаются специалисты департамента продаж, которые напрямую заинтересованы в создании одновременно как ликвидного и конкурентоспособного продукта (чтобы быть на одном уровне и не хуже текущих конкурентов), так и продукта с индивидуальными характеристиками (чтобы выгодно отличаться от этих конкурентов).

Именно от коммерческого блока и специалистов по разработке продукта исходят основные ожидания и рекомендации по будущей застройке, готовятся референсы по похожим объектам, разрабатываются основные проектные требования и критические факторы.

Архитектурное бюро начинает свою работу с точного маркетингово-технического задания, при этом во внимание также принимаются факторы градостроительных ограничений, сервитуты, разрешенные параметры застройки по исходной документации, бюджет строительства, уточняют эксперты «ИНТЕКО».

«Как правило, используется и контекст исторической застройки будущей территории, который очень сильно влияет на архитектурную концепцию – отсутствие/наличие на участке и рядом с ним памятников архитектуры или объектов культурного наследия; различные ограничения по застройке, близость к архитектурным доминантам и т.д., поскольку на некоторых территориях таких крупных городов, как Москва и Санкт-Перебург действуют ограничения по визуальной «чистоте» застройки около знаковых объектов», – подчеркивает Ольга Карпова.

Например, в районе парка Коломенское ограничена высотная застройка для обеспечения видимости памятника архитектуры Церковь Вознесения Господня). В Санкт-Петербурге, максимальная высота зданий строений и сооружений установлена Правилами землепользования и застройки. В северной столице насчитывается чуть больше двадцати зданий свыше 100 этажей, проекты еще 12 высотных комплексов были отвергнуты.

Подготовил Виталий Простаков