«Лишние» метры с понижающим коэффициентом

 «Проводить прямую корреляцию между затратами на организацию лоджий с выручкой не совсем корректно, так же как пытаться вывести отдельно их себестоимость. Однако можно совершенно точно  утверждать, что наличие и характеристики лоджии влияют на принятие решения о покупке квартиры. Какие бы аргументы не приводили в пользу зданий, где лоджий нет, для большинства семей она остается обязательным элементом жилого пространства», –  считает Виктор Прокопенко, директор департамента недвижимости Sezar Grop.

Отчасти его формируют сложившиеся стереотипы, отчасти – рациональный расчет. За последнее десятилетие сформировался тренд к функциональному использованию этих дополнительных  квадратных метров, например, обустройству зимнего сада, тренажерной, рабочего кабинета. Для среднестатистического гражданина, выделить полноценную комнату на любимое хобби или рабочий кабинет — непозволительная роскошь. Как правило, реально нужно несколько квадратных метров, но при этом хотелось бы, чтобы они были «изолированы», а назначение воспринималось однозначно всеми членами семьи. Также как кухня — «место, где едят» или спальня — «место, где спят». Благодаря лоджии такое пространство можно себе позволить. Например, шести метров достаточно, чтобы разместить полноразмерную офисную мебель, а решения-трансформеры позволяют оборудовать и более компактные пространства.

Почему же тогда в некоторых проектах балконы и лоджии учитывают в общей площади квартир, а в некоторых не учитывают, а собственники, соответственно, платят или не платят за «лишние метры»?

По словам Сергея Егорова, управляющего партнера  «S.A. Ricci жилая недвижимость», основная путаница возникает из-за непрозрачного законодательства. Существует сразу две нормативные нормы, регулирующие данный вопрос.

Первая это – Жилищный кодекс РФ, в котором прописано, что «общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас». Иными словами, балконы и лоджии не включены в понятие «общая площадь жилого помещения», которую ,собственно, и приобретает покупатель.

В том же время, СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания» предписывает учитывать балконы и террасы в общей площади помещения, но с понижающими коэффициентами. «Общую площадь квартир следует определять, как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0», – цитирует документ Сергей Егоров.

Таким образом, исходя из архитектурных особенностей, зачастую площадь лоджии приравнивают к помещению даже без остекления. Согласно такой специфики полезная площадь жилого помещения с балконом умножается на понижающий коэффициент 0,3 и прибавляется к основной. Для лоджии понижающий коэффициент равен 0,5. Из этого следует, что общая жилая площадь при прочих равных условиях у помещений с лоджией считается большей, поэтому и стоимость у них выше.

«Исходя из такой логики, вопрос должен ли покупатель платить за дополнительные квадратные метры балконов или лоджий остается на усмотрение застройщика. Однако, справедливо заметить, что так или иначе последний несет затраты на строительство этих помещений, тогда как данные помещения не относятся к общедомовому имуществу и будут использованы собственником индивидуально, – резюмирует эксперт.

В качестве иллюстрации Виктор Прокопенко приводит такой пример. При фактической площади лоджии 12 кв. м после применения понижающего коэффициента 0,5 в общую площадь квартиры входит 6 «оплачиваемых» кв. м.

«Возможно, есть примеры, когда «балконный» метр оплачивается по цене «жилого», нам такие примеры найти не удалось. Возможно, речь идет о квартирах с остекленными эркерами», – отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Подготовил Виталий Простаков