Моделирование жилого комплекса в рублях

Финансовая модель – это ядро проекта. Она предназначена для планирования расходов и доходов. Финансово-экономическая модель проекта – это прогноз денежных потоков, построенный на определенных предпосылках по бюджету, срокам реализации, продажам, финансированию и т.д. Результатом финансовой модели являются инвестиционные показатели, которые интересны девелоперу и позволяют принять взвешенное решение о привлекательности проекта по сравнению с другими инвестиционными альтернативами.

«Доходная часть отражает два взаимозависимых показателя – темпы продаж и цены, позволяя подсчитать итоговую выручку, – говорит  Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – График продаж строится на весь период реализации комплекса либо на отдельные очереди, поквартально либо помесячно, в зависимости от масштабов проекта».

В расходной части учитываются выплаты за земельный участок, строительно-монтажные работы с отделкой, проектно-изыскательные работы, инженерная и социальная инфраструктура, управление проектом, коммерческие расходы, налоги и т. д. Финмодель позволяет девелоперу оценить привлекательность инвестиций в проект на основе срока окупаемости, доходности и впоследствии эффективно регулировать его реализацию.

Оценкой экономической целесообразности проекта и составлением графика продаж занимаются профессиональные консультанты. Крупнейшие застройщики содержат собственный штат инвестиционных аналитиков, также девелоперы прибегают к услугам экспертных организаций. Правильно рассчитать финмодель необходимо на самом старте проекта.

Ошибки в финансовом планировании зачастую становились причиной возникновения долгостроев. В современных условиях перехода на эскроу-счета застройщик получит отказ в проектном финансировании, если банк сочтет финмодель не соответствующей рыночным показателям.

«По мере реализации финансовая модель должна актуализироваться, чтобы отражать результат работы и давать наиболее актуальный прогноз по прибыли. Таким образом, финансовая модель является инструментом для принятия решения о вхождении в проект, позволяет оценивать результат работы девелопера по мере его реализации и дает прогноз по будущим денежным потокам, – отмечает Михаил Фенченко, вице-президент по финансам Группы ПСН.

Методы финансового моделирования давно изучены и много раз описаны в различных источниках. В конечном счете, финансовое моделирование сводится к математике и логике. Основной программой, которая дает широчайший функционал для финансового моделирования, является MicrosoftExcel.

«Поэтому, если говорить о новых технологиях, то, на наш взгляд, они косвенно влияют на финансовую модель через ее предпосылки, что позволяет более точно прогнозировать результат, – отмечает Михаил Фенченко. – К примеру, новые технологии в строительстве (BIM) позволяют с большей точностью рассчитать бюджет и сроки, а доступ к информации по сделкам на рынке жилья, анализ этой информации, позволяет сделать более точный прогноз по продажам».

Для одного проекта аналитики могут построить множество финансовых моделей, чтобы добиться оптимального соотношения между расходной и доходной частями. Помимо этого, финмодель может пересчитываться в ходе реализации проекта для лучшего регулирования денежных потоков.

Поскольку каждый девелоперский проект уникален, то и требования к финансовой модели отличаются в зависимости от его сложности и масштаба. Необходимо определить ключевые предпосылки, которые оказывают влияние на эффективность проекта, это могут быть как качественные, так и количественные предпосылки.

«К качественным предпосылкам можно отнести выбор концепции, фазирование, к количественным – стартовая цена продажи квартир, темп индексации цены, ставка процента по кредиту и т.д., – рассказывает Михаил Фенченко. – Сценарный анализ применяется, чтобы смоделировать изменение качественных или совокупности количественных предпосылок, при этом количество сценариев будет зависеть от количества предпосылок, которые меняются. Если необходимо проанализировать изменение отдельной количественной предпосылки (к примеру, ставка процента по кредиту), то логично использовать анализ чувствительности, в Excel для этого есть все инструменты».

Подготовил Виталий Простаков