maxresdefault_lxtHexL.jpg

Моделирование жилого комплекса в рублях

Финансовая модель – это ядро проекта. Она предназначена для планирования расходов и доходов. Финансово-экономическая модель проекта – это прогноз денежных потоков, построенный на определенных предпосылках по бюджету, срокам реализации, продажам, финансированию и т.д. Результатом финансовой модели являются инвестиционные показатели, которые интересны девелоперу и позволяют принять взвешенное решение о привлекательности проекта по сравнению с другими инвестиционными альтернативами.

«Доходная часть отражает два взаимозависимых показателя – темпы продаж и цены, позволяя подсчитать итоговую выручку, – говорит  Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – График продаж строится на весь период реализации комплекса либо на отдельные очереди, поквартально либо помесячно, в зависимости от масштабов проекта».

В расходной части учитываются выплаты за земельный участок, строительно-монтажные работы с отделкой, проектно-изыскательные работы, инженерная и социальная инфраструктура, управление проектом, коммерческие расходы, налоги и т. д. Финмодель позволяет девелоперу оценить привлекательность инвестиций в проект на основе срока окупаемости, доходности и впоследствии эффективно регулировать его реализацию.

Оценкой экономической целесообразности проекта и составлением графика продаж занимаются профессиональные консультанты. Крупнейшие застройщики содержат собственный штат инвестиционных аналитиков, также девелоперы прибегают к услугам экспертных организаций. Правильно рассчитать финмодель необходимо на самом старте проекта.

Ошибки в финансовом планировании зачастую становились причиной возникновения долгостроев. В современных условиях перехода на эскроу-счета застройщик получит отказ в проектном финансировании, если банк сочтет финмодель не соответствующей рыночным показателям.

«По мере реализации финансовая модель должна актуализироваться, чтобы отражать результат работы и давать наиболее актуальный прогноз по прибыли. Таким образом, финансовая модель является инструментом для принятия решения о вхождении в проект, позволяет оценивать результат работы девелопера по мере его реализации и дает прогноз по будущим денежным потокам, – отмечает Михаил Фенченко, вице-президент по финансам Группы ПСН.

Методы финансового моделирования давно изучены и много раз описаны в различных источниках. В конечном счете, финансовое моделирование сводится к математике и логике. Основной программой, которая дает широчайший функционал для финансового моделирования, является MicrosoftExcel.

«Поэтому, если говорить о новых технологиях, то, на наш взгляд, они косвенно влияют на финансовую модель через ее предпосылки, что позволяет более точно прогнозировать результат, – отмечает Михаил Фенченко. – К примеру, новые технологии в строительстве (BIM) позволяют с большей точностью рассчитать бюджет и сроки, а доступ к информации по сделкам на рынке жилья, анализ этой информации, позволяет сделать более точный прогноз по продажам».

Для одного проекта аналитики могут построить множество финансовых моделей, чтобы добиться оптимального соотношения между расходной и доходной частями. Помимо этого, финмодель может пересчитываться в ходе реализации проекта для лучшего регулирования денежных потоков.

Поскольку каждый девелоперский проект уникален, то и требования к финансовой модели отличаются в зависимости от его сложности и масштаба. Необходимо определить ключевые предпосылки, которые оказывают влияние на эффективность проекта, это могут быть как качественные, так и количественные предпосылки.

«К качественным предпосылкам можно отнести выбор концепции, фазирование, к количественным – стартовая цена продажи квартир, темп индексации цены, ставка процента по кредиту и т.д., – рассказывает Михаил Фенченко. – Сценарный анализ применяется, чтобы смоделировать изменение качественных или совокупности количественных предпосылок, при этом количество сценариев будет зависеть от количества предпосылок, которые меняются. Если необходимо проанализировать изменение отдельной количественной предпосылки (к примеру, ставка процента по кредиту), то логично использовать анализ чувствительности, в Excel для этого есть все инструменты».

Подготовил Виталий Простаков

schv.jpg

15 сентября 2020, 15:24

Какой этаж выбрать при покупке квартиры?

Какие этажи считаются лучшими при покупке квартиры в новостройке и почему? Этот вопрос мы задали Андрею Колочинскому, управляющему партнеру компании «ВекторСтройФинанс».

Читать больше
991149.jpg

11 сентября 2020, 16:12

Средняя площадь квартиры в пересчете на среднестатистическую семью

Какой должна быть средняя площадь квартиры для современной российской семьи? Что означает понятие «оптимальное жилье»? На эти вопросы пытаются ответить наши эксперты.

Читать больше
s1200_9.jpg

08 сентября 2020, 14:13

Выбор квартиры в новостройке: типичные ошибки покупателей

Что упускают из виду и на что обращают необоснованное внимание покупатели при выборе квартиры?

Читать больше
4465608392_1e5ae85591_o.jpg

04 сентября 2020, 12:58

Безопасность жилья: спокойная жизнь в новостройке

Безопасность многоквартирного дома как сооружения и как территории совместного проживания большого количества людей – весьма актуальная задача для застройщика. Но и для будущих жильцов она стоить не на последнем месте.

Читать больше
lik.jpg

01 сентября 2020, 15:19

Что такое ликвидная квартира и в чем она отличается от обычной?

Ликвидная квартира – это не просто крыша над головой, это весьма ценный актив. В чем его отличие от обычного жилья рассказывают наши эксперты.

Читать больше

Новые объекты

Срок сдачи 4 квартал 2023

ЖК «Северная Корона»

Застройщик: ГК ПСК

от 402 000 за м2

Срок сдачи 1 квартал 2025

ЖК Аквилон Leaves

Застройщик: Группа Аквилон

от 218 635 за м2

Срок сдачи 3 квартал 2024

Аэронавт

Застройщик: ПИК

от 173 070 за м2

Срок сдачи 2 квартал 2024

ЖК «GloraX Заневский (Глоракс Заневский)»

Застройщик: Glorax Development

от 224 791 за м2

Срок сдачи 4 квартал 2024

ЖК GloraX Василеостровский

Застройщик: GloraX

от 235 502 за м2

Срок сдачи 4 квартал 2024

Апарт-отель Ladozhsky AVENIR (Ладожский Авенир)

Застройщик: ГК ПСК

от 212 752 за м2

Все объекты
Новости
ГК «Лидер Групп» вошла в ТОП-5 застройщиков

20 июня 2025, 18:29

ГК «Лидер Групп» вошла в ТОП-5 крупнейших застройщиков СПб по объемам ввода жилья

С начала 2025 года девелопер ввел в эксплуатацию три крупных жилых комплекса.

Читать больше
новостройки бизнес- и премиум-класса

20 июня 2025, 16:50

Как новостройки бизнес- и премиум-класса создают комфортную городскую среду

Неотъемлемой частью качественного жилого проект становятся фонтаны и скверы.

Читать больше
В Ломоносовском районе появится малоэтажный ЖК

19 июня 2025, 18:18

В Ломоносовском районе появится малоэтажный ЖК

Реализация проекта должна завершиться до 2035 года.

Читать больше
Стартовало заселение дома 4 ЖК  «Ручьи»

18 июня 2025, 17:25

Стартовало заселение дома 4 второй очереди ЖК «Ручьи»

Согласно графику, начало осмотров и заселения квартир стартовало с 16 июня.

Читать больше
Согласован проект детского сада

17 июня 2025, 17:11

Согласован проект детского сада в ЖК "Юбилейный Квартал"

Детский сад рассчитан на 150 воспитанников.

Читать больше
Все новости

Проект SPB.REALTY.RU

Это Ваш гид по миру недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Цель проекта – создать самую полную базу рынка новостроек, а так же максимально упростить поиск квартиры или дома. Здесь Вы получите исчерпывающую информацию о каждом жилом объекте, возводимом или уже построенном на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области.