maxresdefault_lxtHexL.jpg

Моделирование жилого комплекса в рублях

Финансовая модель – это ядро проекта. Она предназначена для планирования расходов и доходов. Финансово-экономическая модель проекта – это прогноз денежных потоков, построенный на определенных предпосылках по бюджету, срокам реализации, продажам, финансированию и т.д. Результатом финансовой модели являются инвестиционные показатели, которые интересны девелоперу и позволяют принять взвешенное решение о привлекательности проекта по сравнению с другими инвестиционными альтернативами.

«Доходная часть отражает два взаимозависимых показателя – темпы продаж и цены, позволяя подсчитать итоговую выручку, – говорит  Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – График продаж строится на весь период реализации комплекса либо на отдельные очереди, поквартально либо помесячно, в зависимости от масштабов проекта».

В расходной части учитываются выплаты за земельный участок, строительно-монтажные работы с отделкой, проектно-изыскательные работы, инженерная и социальная инфраструктура, управление проектом, коммерческие расходы, налоги и т. д. Финмодель позволяет девелоперу оценить привлекательность инвестиций в проект на основе срока окупаемости, доходности и впоследствии эффективно регулировать его реализацию.

Оценкой экономической целесообразности проекта и составлением графика продаж занимаются профессиональные консультанты. Крупнейшие застройщики содержат собственный штат инвестиционных аналитиков, также девелоперы прибегают к услугам экспертных организаций. Правильно рассчитать финмодель необходимо на самом старте проекта.

Ошибки в финансовом планировании зачастую становились причиной возникновения долгостроев. В современных условиях перехода на эскроу-счета застройщик получит отказ в проектном финансировании, если банк сочтет финмодель не соответствующей рыночным показателям.

«По мере реализации финансовая модель должна актуализироваться, чтобы отражать результат работы и давать наиболее актуальный прогноз по прибыли. Таким образом, финансовая модель является инструментом для принятия решения о вхождении в проект, позволяет оценивать результат работы девелопера по мере его реализации и дает прогноз по будущим денежным потокам, – отмечает Михаил Фенченко, вице-президент по финансам Группы ПСН.

Методы финансового моделирования давно изучены и много раз описаны в различных источниках. В конечном счете, финансовое моделирование сводится к математике и логике. Основной программой, которая дает широчайший функционал для финансового моделирования, является MicrosoftExcel.

«Поэтому, если говорить о новых технологиях, то, на наш взгляд, они косвенно влияют на финансовую модель через ее предпосылки, что позволяет более точно прогнозировать результат, – отмечает Михаил Фенченко. – К примеру, новые технологии в строительстве (BIM) позволяют с большей точностью рассчитать бюджет и сроки, а доступ к информации по сделкам на рынке жилья, анализ этой информации, позволяет сделать более точный прогноз по продажам».

Для одного проекта аналитики могут построить множество финансовых моделей, чтобы добиться оптимального соотношения между расходной и доходной частями. Помимо этого, финмодель может пересчитываться в ходе реализации проекта для лучшего регулирования денежных потоков.

Поскольку каждый девелоперский проект уникален, то и требования к финансовой модели отличаются в зависимости от его сложности и масштаба. Необходимо определить ключевые предпосылки, которые оказывают влияние на эффективность проекта, это могут быть как качественные, так и количественные предпосылки.

«К качественным предпосылкам можно отнести выбор концепции, фазирование, к количественным – стартовая цена продажи квартир, темп индексации цены, ставка процента по кредиту и т.д., – рассказывает Михаил Фенченко. – Сценарный анализ применяется, чтобы смоделировать изменение качественных или совокупности количественных предпосылок, при этом количество сценариев будет зависеть от количества предпосылок, которые меняются. Если необходимо проанализировать изменение отдельной количественной предпосылки (к примеру, ставка процента по кредиту), то логично использовать анализ чувствительности, в Excel для этого есть все инструменты».

Подготовил Виталий Простаков

schv.jpg

15 сентября 2020, 15:24

Какой этаж выбрать при покупке квартиры?

Какие этажи считаются лучшими при покупке квартиры в новостройке и почему? Этот вопрос мы задали Андрею Колочинскому, управляющему партнеру компании «ВекторСтройФинанс».

Читать больше
991149.jpg

11 сентября 2020, 16:12

Средняя площадь квартиры в пересчете на среднестатистическую семью

Какой должна быть средняя площадь квартиры для современной российской семьи? Что означает понятие «оптимальное жилье»? На эти вопросы пытаются ответить наши эксперты.

Читать больше
s1200_9.jpg

08 сентября 2020, 14:13

Выбор квартиры в новостройке: типичные ошибки покупателей

Что упускают из виду и на что обращают необоснованное внимание покупатели при выборе квартиры?

Читать больше
4465608392_1e5ae85591_o.jpg

04 сентября 2020, 12:58

Безопасность жилья: спокойная жизнь в новостройке

Безопасность многоквартирного дома как сооружения и как территории совместного проживания большого количества людей – весьма актуальная задача для застройщика. Но и для будущих жильцов она стоить не на последнем месте.

Читать больше
lik.jpg

01 сентября 2020, 15:19

Что такое ликвидная квартира и в чем она отличается от обычной?

Ликвидная квартира – это не просто крыша над головой, это весьма ценный актив. В чем его отличие от обычного жилья рассказывают наши эксперты.

Читать больше

Новые объекты

Срок сдачи 3 квартал 2022

ЖК Мариоки

Застройщик: Молния-М

от 136 000 за м2

Срок сдачи 3 квартал 2022

ЖК «Маленькая Франция»

Застройщик: AAG

от 339 974 за м2

Срок сдачи 4 квартал 2014

ЖК Юнтолово

Застройщик: Главстрой-СПб

от 157 500 за м2

Срок сдачи 4 квартал 2022

ЖК ЦДС Приневский

Застройщик: ЦДС

от 138 131 за м2

Срок сдачи 4 квартал 2022

ЖК «Ariosto! (Ариосто!)»

Застройщик: Арсенал-Недвижимость

от 241 380 за м2

Срок сдачи 4 квартал 2024

ЖК Ромашки

Застройщик: Романтика

от 123 703 за м2

Все объекты
Новости
ЖК Ranta Residence в Зеленогорске

14 июня 2024, 17:21

Банк ВТБ выделит средства на строительство ЖК Ranta Residence в Зеленогорске

Всего в проекте будет 550 квартир с различными планировочными решениями.

Читать больше
В ЖК

13 июня 2024, 17:05

В ЖК "Живи! В Рыбацком!" стартовала продажа машиномест и кладовых

Подземное пространство расположено на минус первом этаже корпуса №4.

Читать больше
В ЖК

11 июня 2024, 16:23

В ЖК "Цветной город" стартовало заселение еще одного дома

Узнать график осмотра жилья можно на сайте организации.

Читать больше
В ЖК

10 июня 2024, 16:05

В четвертой очереди ЖК "Любоград" выведен на рынок еще один корпус

Покупателям предлагаются лоты с большим выбором планировочных решений.

Читать больше
Группа Аквилон приобрела земельный участок

07 июня 2024, 17:16

Группа Аквилон приобрела земельный участок в Новосергиевке

На участке площадью 11 га девелопер планирует построить жилой комплекс комфорт-класса.

Читать больше
Все новости

Проект SPB.REALTY.RU

Это Ваш гид по миру недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Цель проекта – создать самую полную базу рынка новостроек, а так же максимально упростить поиск квартиры или дома. Здесь Вы получите исчерпывающую информацию о каждом жилом объекте, возводимом или уже построенном на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области.