Налог при продаже квартиры: кто освобождается от уплаты

При продаже жилья собственник обязан уплатить налог на доходы физлиц (НДФЛ) — но далеко не всегда. Есть ряд ситуаций, когда закон позволяет избежать этой выплаты. 

Ставки и способы уменьшить доход

Доход от продажи квартиры облагается НДФЛ: при сумме до 2,4 млн рублей ставка составит 13 %, свыше этой суммы — 15 %.

При этом налоговую базу можно снизить двумя способами: воспользоваться имущественным вычетом — он позволяет не платить налог с суммы до 1 млн рублей в год; или уменьшить доход на величину подтвержденных расходов на покупку этой же квартиры — для этого понадобятся документы (договор, платежки и т. п.).

Декларацию 3‑НДФЛ нужно подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи, а сам налог — уплатить до 15 июля.

Главное условие: минимальный срок владения

Чаще всего от налога освобождают по сроку владения квартирой (пп. 3–4 ст. 217.1 НК РФ). Если квартира была в собственности дольше установленного минимума, платить НДФЛ не придется.

В общем случае этот срок — 5 лет. Но в ряде ситуаций достаточно владеть жильём 3 года. Это работает, если квартира: получена по наследству; подарена близким родственником; приватизирована; получена по договору пожизненного содержания с иждивением; является единственным жильем на дату продажи (при этом не учитывают жилье, купленное в течение 90 дней до продажи); получена от личного фонда либо при распределении имущества после ликвидации фонда.

Власти регионов вправе снижать минимальный срок владения — вплоть до нуля — для отдельных категорий граждан или объектов недвижимости.

Особые правила для новостроек и переделанных квартир

Для жилья по ДДУ срок владения считают с даты полной оплаты по договору (п. 2 ст. 217.1 НК РФ), дополнительные платежи из‑за увеличения площади не влияют на расчет.

Если квартира образовалась в результате раздела, перепланировки или объединения помещений, действуют свои правила: при разделе срок владения новой квартирой включает время, когда в собственности была исходная; при объединении комнат или квартир срок считают либо с даты приобретения последней из них, либо с даты полной оплаты по ДДУ/договору ЖСК.

Продажа за сумму до 1 млн рублей и сделки без прибыли

Есть еще два случая, когда налог платить не нужно:

Квартира продана за сумму не выше 1 млн рублей — эта сумма полностью покрывается имущественным вычетом (п. 4 ст. 229 НК РФ). Правило действует, даже если срок владения меньше минимального.

Квартира продана по той же цене, что и куплена, и эта цена — не ниже 70% кадастровой стоимости. Тогда дохода как такового нет, а значит, нет и налоговой базы.

Льгота для семей с детьми

Семьи с двумя и более детьми могут не платить НДФЛ с продажи квартиры независимо от срока владения (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ). Но для этого нужно соблюсти сразу несколько условий: возраст детей — до 18 лет (либо до 24 лет, если ребенок учится очно); кадастровая стоимость проданной квартиры — не более 50 млн рублей; новое жилье куплено в том же году либо не позднее 30 апреля следующего года; площадь или кадастровая стоимость нового жилья больше, чем у проданного; на момент продажи семья не владеет в совокупности более чем половиной другого жилья, которое по площади больше нового объекта.

Таким образом, освобождение от НДФЛ при продаже квартиры зависит от нескольких факторов: срока владения, способа получения жилья, суммы сделки и семейных обстоятельств. Чтобы выбрать оптимальный вариант, стоит заранее сопоставить все условия и при необходимости проконсультироваться с налоговым специалистом.