Не место красит застройщика, а застройщик место

К положительным качествам места застройки Раиса Манаширова, директор департамента по организации продаж MD Group относит транспортную доступность и близость к станциям метро, присутствие зеленых зон в районе, наличие имеющейся и строительство новой инфраструктуры в районе (школы, детские сады, медицинские учреждения, торговые центры и т.д.). Негатив локации обычно происходит от близость к промышленным объектам, ЛЭП, котельным, очистным сооружениям и т.д.  Еще одна беда – дороги.

По словам эксперта, сейчас много новых ЖК эконом и комфорт-класса строится в Московской области, а также на территории «Новой Москвы» (Троицкий и Новомосковский округ). Осваиваются районы, не приспособленные под проживание большего количества жителей, в связи с чем застройщик сталкивается с различными проблемами, например, с плохой транспортной доступностью.

Проблемы неудовлетворительного транспортного сообщения усугубляются высоким уровнем маятниковой миграции из области в Москву. Дело даже не в отсутствии дорог до ЖК, а в том, что они не рассчитаны на большую транспортную нагрузку. Усугубляет ситуацию и отсутствием необходимого количества наземного общественного транспорта, циркулирующего до ближайшего метро и обратно.

Зная о подобной проблеме, застройщики стараются еще до реализации проекта договариваются с транспортными компаниями о запуске дополнительных или открытии новых маршрутов. В некоторых случаях девелоперы готовы проложить отдельные небольшие участки догори от ЖК до ближайшего многополосного шоссе, что также способствует решению вопроса транспортной доступности.

Другая проблема – соседство с промзонами больше характерна для столицы. Анатолий Довгань, директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills  в России считает, что решением здесь может служить широко распространенная в наши дни практика редевелопмента. Благодаря усилиям девелоперов, казалось бы, депрессивные локации города, на глазах преображаются, превращаясь в новые удобные для жизни микрорайоны с развитой внутренней инфраструктурой. «Так, недавно стартовали продажи в премиальном проекте Lucky, расположенном на территории бывшего лакокрасочного завода в Пресненском районе, – приводит пример Анатолий Довгань. – Концепция проекта органично сочетает в себе историческое прошлое территории с новым строительством высочайшего уровня».

Впрочем, компетенция девелопера ограничена его участком. Можно нивелировать влияние отдельных факторов в границах своего участка, но не исправить принципиальные минусы. «Профессионализм девелопера в том, чтобы создать конкурентный продукт, который аудитория выберет несмотря на объективные минусы локации, – уверена Ольга Барабанова, коммерческий директор SezarGroup. – Например, район ближайшего окружения ЖК «Династия» исторически был промышленной зоной и, несмотря на заметные результаты городских программ, пока еще не перешел в ту стадию, за которой «ржавый пояс» превращается в золотой. Когда мы работали над концепцией проекта, то хорошо осознавали: нам важно создать продукт с большой буквы, самим задать имидж локации. Итогом стал комплекс с характеристиками премиум-класса: со сложным фасадным решением, архитектурным светодизайном, приватным парком во дворе, дизайном интерьера класса deluxe».

Результаты продаж подтвердили, что такая стратегия девелопера работает: на конец апреля в первой очереди ЖК продано 95% квартир, и более 80% во второй, а стоимость квадратного метра выросла со стартовой почти на 40%.

Тем не менее, в нынешних рыночных условиях, застройщик, желающий работать в границах старой Москвы, существенно ограничен в выборе участков. «Если мы говорим о центре, ограничения существенно ужесточаются. Помимо того, что в центральном округе в принципе не так много пригодных под застройку участков, существует множество правил, регулирующих высотность застройки, необходимость проекта соответствовать историческому окружению и т.д., – уточняет Анатолий Довгань.– Поэтому концепция проекта чаще всего  разрабатывается с учетом особенностей имеющегося участка».

Подготовил Виталий Простаков