Нотариус при сделках с недвижимостью: проверка, гарантии и защита от рисков

Нотариус — не формальность, а независимый гарант законности сделки: он проверяет документы и реальную волю сторон, убеждается, что никто не подписывает договор под давлением или в заблуждении, а при своей профессиональной ошибке несёт имущественную ответственность. Если закон требует нотариальной формы, а стороны её не соблюли, сделка считается ничтожной: она не порождает правовых последствий, и Росреестр откажет в регистрации перехода права.

Когда нотариус обязателен

Участие нотариуса обязательно при отчуждении доли в праве общей собственности — продаже, дарении, мене или залоге доли. Исключением будет одновременное отчуждение всеми сособственниками своих долей по одному договору, но и здесь правило не работает, если среди собственников есть несовершеннолетние. Нотариальная форма нужна и в том случае, когда супруги покупают жильё и хотят сразу оформить его не в совместную, а в долевую собственность.

С 13 января 2025 года договоры дарения недвижимости между гражданами заключаются только через нотариуса — это касается и близких родственников. 

Сделки с имуществом несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных граждан также проходят только с участием нотариуса — и, помимо этого, требуют предварительного разрешения органов опеки и попечительства. К сделкам, где нотариус обязателен, относятся ещё договор ренты и пожизненного содержания с иждивением, семейно-имущественные соглашения (брачный договор, соглашение о разделе общего имущества, согласие супруга на распоряжение жильём) и доверенности на сделки с недвижимостью. 

Что проверяет нотариус

Прежде всего нотариус устанавливает личность участников и сверяет паспорта по базам МВД; при необходимости запрашивается паспортное досье — история всех ранее выданных документов. Это помогает выявить поддельные паспорта и доверенности и отсечь мошенников, выдающих себя за собственника.

Далее проверяется право собственности и обременения — по полной выписке из ЕГРН: аресты, залоги, запреты на действия без личного участия собственника. Нотариус выясняет семейное положение продавца и, если тот состоит в браке, оформляет или проверяет согласие супруга. 

Дополнительно специалист проверяет банкротство продавца (иначе сделку могут оспорить кредиторы), его дееспособность и использование материнского капитала: если доли детям не выделены, дальнейшие сделки с объектом рискуют быть признаны недействительными. 

Нотариус определяет и полный круг прав третьих лиц — сособственников с преимущественным правом покупки, прописанных жильцов, наследников, супругов и бывших супругов. Наконец, он выясняет реальную волю сторон.

Гарантии для участников

Нотариально удостоверенный договор имеет повышенную доказательственную силу — оспорить его в суде значительно сложнее, чем документ в простой письменной форме. Если же из-за профессиональной ошибки нотариуса участник сделки понёс ущерб, он будет возмещён полностью: сначала по страхованию ответственности нотариуса, затем через компенсационный фонд нотариальной палаты и личное имущество самого нотариуса.

Нотариус сам направляет документы в Росреестр в электронном виде, поэтому регистрация по нотариальной сделке заметно быстрее, чем при самостоятельной подаче.

Расчёты по сделке можно провести через депозит нотариуса: покупатель перечисляет деньги на публичный депозитный счёт, а продавец получает их только после выполнения оговорённых условий — например, регистрации перехода права, снятия жильцов с учёта или погашения долгов по коммунальным платежам. Деньги на депозите защищены даже от банкротства банка.

Наконец, копии всех удостоверенных сделок хранятся в архиве нотариуса: если договор утрачен, дубликат с юридической силой можно получить в любой момент.