О продавцах и рисках при покупке квартиры в новостройке

При покупке жилья в новостройке на вопрос: «Кого выбрать – застройщика, риелтора или частное лицо?», необходимо отвечать в соответствии с поставленной задачей, потому как эти лица относятся к разным категориям и выполняют разные функции.

Риелтор может помочь на этапе поиска и подбора варианта – определиться с объектом строительства, подобрать по параметрам квартиру или апартамент, провести переговоры с продавцом, оказать содействие при изучении документов на объект и при проведении самой сделки. Нужно помнить, что риелтор не выступает в качестве продавца, а только в качестве консультанта или посредника.

Частное лицо, уже купившее квартиру в конкретном жилом комплексе и продающее ее – это другая категория. Номинально, такое лицо тоже является посредником в процессе приобретения самой квартиры, ведь конечное требование о передаче в собственность построенного жилья должно быть направлено непосредственно к застройщику. Чаще всего с такими лицами заключаются договоры об уступке права, по которому от изначального участника долевого строительства право (требование) переходит к вам как к правоприобретателю. И в дальнейшем это право должно быть реализовано путем приема вновь созданного объекта недвижимости у застройщика.

К такой сделке с юридической стороны сочетает в себе некоторые черты из обычной купли-продажи – необходимо проверить продавца как физическое лицо на дееспособность, отсутствие банкротства или задолженностей, которые могут повлечь банкротство в последующем. А также проверить действительность самого передаваемого права, изучить основной договор, на основании которого это право возникло. И, конечно, изучить документы и правовое положение самого застройщика.

Выбор застройщика в качестве прямого продавца кажется самым очевидным и простым вариантом. Но и здесь не все так просто. Во-первых, многие застройщики при приобретении жилья в строящихся объектах предлагают дополнительные опции. Обычно это подразумевает под собой заключение договора на оказание услуг. По этому договору дочерняя фирма или специальное подразделение компании-застройщика оказывает трехэтапный комплекс услуг:

1. Подбор объекта недвижимости по параметрам и характеристикам.

2. Заключение и государственная регистрация договора участия в долевом строительстве.

3. Государственная регистрация права собственности уже после ввода жилого дома в эксплуатацию.

На этапе заключения такого договора необходимо сразу выдать доверенность компании, которая будет оказывать эти услуги, предусматривающую полномочия на совершение всех перечисленных действий. Безусловный плюс такой системы в том, что вам не придется беспокоиться о многих процессах сделки: сначала вы получите на руки экземпляр зарегистрированного договора участия в долевом строительстве, а после ввода дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи – выписку из ЕГРН о праве собственности. Однако стоимость этих услуг может быть относительно высокой – около двухсот тысяч рублей за все три этапа.

Основные риски, связанные с приобретением жилья в новостройке – опасность ввязаться в долгострой. Такой исход возможен независимо от того, приобретаете вы жилье при помощи риелтора, у частного лица или у застройщика. Сегодняшнее законодательство о долевом строительстве своей главной задачей ставит минимизацию таких рисков. Изучите основной документ – Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Подразумевается, что последние изменения, внесенные в этот закон, позволят максимально надежно защитить интересы дольщиков. С 01 июля 2019 года все новые объекты строительства обязаны работать по принципу проектного финансирования. Это означает, что денежные средства дольщиков будут храниться на специализированных эскроу-счетах, а не поступать напрямую застройщикам. На осуществление строительства застройщик будет получать кредит в банке. А деньги с эскроу-счета он получит только после окончания строительства. Если по каким-либо причинам застройщик окажется не в состоянии завершить строительство, это будет обязан сделать банк. Причем дольщик получит право выбора: возвратить денежные средства или дождаться получения объекта недвижимости.

Тем не менее не лишним будет проверить застройщика перед подписанием договора и убедиться в его надежности. За этой услугой лучше обратиться к риелтору или юристам в сфере недвижимости. Они проверят выбранную вами компанию, например, на предмет наличия процедуры банкротства или ликвидации юридического лица. Изучат разрешение на строительство, проектную декларацию, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации, документы на земельный участок и другие.

Что касается стоимости проведения таких сделок, то все зависит от выбранного подхода. Сопровождение сделки риелтором или юристом может обойтись в 70-90 тысяч рублей. Государственная пошлина за регистрацию договора участия в долевом строительстве или уступки права требования (от физического лица) составляет 350 рублей. Как уже было сказано, за полный комплект услуг компания, сотрудничающая с застройщиком, попросит примерно 200 тысяч рублей. Кроме того, ряд застройщиков выдает согласие на уступку права требования на платной основе. Получение такого документа может обойтись в сумму до 90 тысяч рублей. В таких сделках придется учитывать большое количество нюансов, и выбрать необходимый минимум из всех предлагаемых опций.

Подготовил Виталий Простаков