Обычные апартаменты уже неинтересны рынку

Борьбу за спрос ведут апартаменты несервисного типа (жилье с готовой отделкой и частичной меблировкой для проживания) и апартаменты сервисного типа (апартаменты с гостиничным сервисом и доверительным управлением недвижимостью владельцев), отмечает Мария Сафронова, эксперт технологичной компании Homeapp. Но обо всем по порядку.

По итогам I полугодия 2019 г. объём предложения апартаментов на первичном рынке г. Москвы составил 667,9 тыс. кв. м или 9,3 тыс. лотов*, приводит данные  Сергей Егоров, управляющий партнер «S.A. Ricci жилая недвижимость». При этом доля апартаментов составила 23% от общего объёма предложения московской «первички».

Во II квартале 2019 г. на первичном рынке г. Москвы в старых границах на апартаменты пришлось 8% заключённых ДДУ (по данным Росреестра**). Потребители в большей степени отдали своё предпочтение комфорт- и бизнес-классам: на них пришлось 41,5% и 41,4% от общего объёма реализованной площади апартаментов.

Новая система проектного финансирования с использованием эскроу-счетов оказала своё влияния как на рынок квартир, так и апартаментов. Как и предполагалось, на новые правила рынок отреагировал ростом цен. Так, по итогам II квартала 2019 г. средняя цена на апартаменты возросла на 2,4% по сравнению с I квартале 2019 г. и составила 389,9 тыс. руб./кв. м (за ср. площадь – 72,0 кв. м). Однако, согласно официальному заявлению главы ЦБ Ф Эльвиры Набиуллины от 6 сентября 2019 г., подобный рост будет временным явлением.

«Во всех классах апартаменты демонстрируют рост цен – как в годовом выражении, так и по сравнению с предыдущим месяцем, – подтверждает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Наиболее активно дорожает премиум-класс: здесь средняя цена 1 кв. метра по итогам августа превысила 530,6 тыс. руб. (рост за год 9%), в комфорт-классе цены достигли отметки 171,1 тыс. руб. (+10% за год), в бизнес-классе метр подорожал на 5% до 249,9 тыс. руб».

Сейчас в Москве ведутся продажи в 80 проектах с апартаментами с общим числом корпусов 131 шт. Практически все они (70%) реализуются по ДДУ либо по договорам уступки. Также в этот объем входит и продажа по предварительным договорам. Эта форма реализации может избавить застройщика от продаж через эскроу.

Между тем активность девелоперов по выводу новых проектов в сегменте апартаментов явно снижается, – отмечает Ольга Карпова, директор по продукту «ИНТЕКО». «Например, за I полугодие 2019 г. были выведены в продажу порядка шести комплексов с апартаментами. При этом важно отметить, что подавляющее большинство из них принадлежит к дорогостоящему классу элитной недвижимости», – говорит эксперт.

Анна Соколова, директор по маркетингу ГК «Инград» так же считает, что девелоперы теряют интерес к апартаментам, по ее данным с начала года предложение в этом сегменте сократилось на 5%. Новые проекты, выходящие на рынок, чаще всего представляют собой клубные дома в высоком ценовом сегменте. В целом на массовый сегмент приходится лишь около 20 % всего предложения в апартаментах. Наибольшая часть предложения (суммарно чуть более 75 %) приходится на 3 округа Москвы: САО, СВАО и ЦАО.

Действительно, форматы выводимых на рынок апартаментов заметно меняются. Так, уже на протяжении длительного времени застройщики предлагают проекты с апартаментами гостиничного типа, в то время как апартаменты в составе МФК не проектируются по ряду причин (в первую очередь из-за более высокого налогового режим для них, что напрямую сказывается на снижении уровня потенциального спроса).

«Что касается цен, то по нашим оценкам, средняя стоимость одного квадратного метра в сегменте апартаментов массового или бизнес-класса практически не меняется в течение 2018-2019 гг. в силу жесткой конкуренции за спрос с традиционными квартирами. По проектам в элитном сегменте можно констатировать повышение стоимости примерно на 7-9% по сравнению с показателями 2018 г. (премиум сегмент)», – отмечает Ольга Карпова.

Значительный рост можно отметить только для апартаментов в классе делюкс – по оценкам экспертов он составляет не менее 15%, что обусловлено рядом факторов. Во-первых, в данном сегменте юридический статус лота (квартира или апартамент) уже не оказывают ключевого влияния на принятие решения о покупке, т.к. разница в налоговых и других платежах для данной целевой аудитории далеко не критична.

Во-вторых, ввиду структурного изменения спроса на элитную недвижимость можно констатировать рост интереса покупателей к площадям менее 100 кв. м, которые имеют более высокую среднюю цену 1 кв. м с просторными лотами. Соответственно девелоперы в процессе реализации своих проектов имеют рыночную возможность более агрессивно повышать цены на лоты ликвидных площадей.

По мнению Марии Сафроновой, эксперта технологичной компании Homeapp, вызывают интерес такие проекты, как «BaumanHouse» (бизнес-класс, пешая доступность метро «Электрозаводская», сдача в 2021 г., цены от 320 261 тыс. руб./кв. м); «Река» (бизнес-класс, для ценителей малоэтажного формата жилья, рядом с метро «Мичуринский проспект», срок сдачи 2021 г., цены от 500 993 тыс. руб./кв. м); «CameoMoscowVillas» (премиум класс, новый уникальный формат клубной застройки уровня de-luxe, расположился в Тверском районе. Срок сдачи 2021 год, цены от 845 918 тыс. руб./кв. м).

«За лето рынок апартаментов также пополнился таким проектом, как ЖК «Движение. Тушино» (комфорт-класс) от застройщика «ФСК Лидер», – добавляет  Сергей Егоров, Управляющий партнер «S.A. Ricci жилая недвижимость». – Он расположился в СЗАО, р-н Покровское-Стрешнево. В продаже представлены корпуса 1,2 и 4, средняя цена квадратного метра в которых составляет 136 тыс. руб./кв. м (за среднюю площадь – 56,4 кв. м).

Чуть ранее стартовали закрытые продажи премиального проекта ЖК «Поклонная, 9» (застройщик – AntDevelopment). Жилой комплекс представляет собой 32-этажное высотное здание в стиле ар-деко, в рамках которого будет осуществляться продажа апартаментов, пентхаусов и двухсветных вилл с террасами с полной чистовой отделкой из высококачественных материалов. В продажу поступит 521 лот, из которых: 505 апартаментов площадью от 49 до 171 кв. м и 16 пентхаусов (179-482 кв. м). Согласно концепции в ЖК планируется размещение пятизвёздочного отеля международного уровня Hilton, к услугам и инфраструктуре которого жители ЖК «Поклонная, 9» получат доступ.

Подготовил Виталий Простаков