Особенности национальной квартирографии

Квартирография это объемно-планировочные решения, которые объединяют в себе конструктивные, архитектурные, эксплуатационные и экономические составляющие строящегося здания. В процессе формирования квартирографии застройщики ориентируются на потребности аудитории в том сегменте, к которому относится жилой комплекс. Подходы к организации пространства различны для эконом- и бизнес-класса, что проявляется в метраже проектируемых жилых помещений, а также соотношении долей квартир в зависимости от количества комнат. Для сравнения: в сегменте массового жилья площадь однокомнатных квартир находится в среднем на уровне 35-38 кв. м, двухкомнатных – 54-60 кв. м, трехкомнатных – 76-90 кв. м. Более высокий метраж скажется на конечной стоимости предложения, что, в свою очередь, может привести к оттоку клиентов, рассчитывающих на небольшой бюджет сделки. При этом подчеркну, что в массовом сегменте на однокомнатные стабильно приходится около половины спроса.

В сегменте «бизнес» и выше спрос смещается в пользу более просторных вариантов. Несмотря на оптимизацию метражей, которая произошла и в высокобюджетных сегментах, соотношение остается прежним: популярны двухкомнатные, а также трехкомнатные квартиры. Однушки менее востребованы, поэтому их доля, в отличие от эконома, заметно меньше. Более того, в отдельных проектах минимальным предложением могут стать двухкомнатные евроквартиры. Яркий пример - жилой комплекс бизнес-класса Silver, который расположен на северо-востоке Москвы, вблизи Ботанического сада. Минимальный метраж - порядка 53 кв. м, при этом покупатели смогут приобрести вариант со спальней и объединенной кухней-гостиной, площадью около 28 кв. м.

Дешево – не значит выгодно

Среди тенденций можно выделить постепенное насыщение рынка предложением студий: с одной стороны, данный формат позволяет снизить порог входа проект и сделать его более доступным для покупателей, с другой – семейные покупатели, которых весьма много, ориентированы на более просторные варианты жилья. Кроме того, значительно сократилась доля инвесторов, охотно раскупавших недорогие студии для дальнейшей сдачи в аренду, что также стало причиной для смены трендов. Портрет покупателя претерпел корректировки, и в то же время изменился подход к формированию квартирографии проектов. На сегодняшний день оптимально присутствие до 15-20% студий от общего объема в проектах, рассчитанных на массового покупателя, хотя не так давно по ряду новостроек цифра могла достигать 30-35%.

Разные цены на малые форматы

Если обратить внимание на квартирографию московских и подмосковных проектов, то планировки сопоставимы применительно к многоэтажным проектам доступного сегмента. Тенденция сокращения площадей затронула объекты и в Москве, и в области, ведь данный подход позволил оптимизировать стоимость предложения и уменьшить чек сделки. Неудивительно, что девелоперы воспользовались данной «формулой успеха» в массовом порядке. Также нужно сделать и небольшое уточнение: формат студий после Санкт-Петербурга и так называемых РЕАЛов сначала был реализован в областных проектах, затем охватил столичные предложения с апартаментами и уже далее - жилые новостройки Москвы. Если же говорить о жилых комплексах, реализуемых в других сегментах, то в таком случае проводить параллели будет гораздо сложнее. Например, невысотные проекты в границах Москвы, как правило, расположены в центре и относятся к высокобюджетным классам недвижимости. Однако в Подмосковье мало- и среднеэтажные проекты можно рассмотреть в совершенно другом ценовом порядке. Здесь реализуются объекты и бизнес-, и комфорткласса, поэтому нарезка площадей заметным образом варьируется.

«Сказочные» квартиры

Параметры создаваемого жилья зависят от запросов целевой аудитории в том или ином сегменте, поэтому застройщики формируют квартирографию в привязке к реальному спросу. Очевидное решение – вывод в реализацию вариантов меньшей площади для снижения чека сделки, но у застройщиков есть и другие способы влияния на спрос. Например, путем внедрения тех или иных форматов в ассортимент квартир, причем такое решение становится актуальным для целого ряда первичных проектов.

Наличие нестандартного предложения в реализации может стать отличительной особенностью жилого комплекса. Яркий пример – жилой комплекс «Сказка», нацеленный на творческую и активную аудиторию. Его самобытная концепция реализуется и в архитектуре строений, и в ландшафтном оформлении, и в планировочных решениях самих квартир. Поэтому здесь не могло быть стандартной квартирографии. Вместо обычного жилья - двухуровневые квартиры с двухсветным пространством, варианты с глубоким балконом для мини-сада, предложения с террасами на первых этажах.

Два уровня и французский балкон

Следует подчеркнуть, что покупатели, которые хотят выйти за рамки стандарта при выборе жилья, нередки на рынке недвижимости. Такие клиенты рассматривают проекты, которые могут предложить разноформатное жилье и эксклюзивные варианты.

Учитывая данную ситуацию, застройщики готовы закладывать, например, некоторый объем двухуровневых квартир, причем это касается не только жилых комплексов бизнес-класса, но и новостроек уровня комфорт. Вопрос только в объеме нестандартных квартир от общего количества предложений и их формата, учитывая, что разработанные планировки необходимо еще и увязать с индивидуальным обликом новостройки и бизнес-моделью проекта.

Застройщик может предусмотреть французские балконы, а может и отказаться от них в пользу стандартных лоджий, эркеров или оригинальных конструкций необычной формы. Например, фасады ЖК «Лефорт» (проект бизнес-класса в районе Лефортово) украшены треугольными балконами. ЖК «Мытищи Lite», расположенный поблизости от Пироговского водохранилища, примечателен наличием в ассортименте квартир с эркерами и апартаментов с террасами, которые располагаются на последнем этаже комплекса.