Плюсы и минусы современных панельных домов

По словам Ирины Доброхотова, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», современное панельное домостроение шагнуло далеко вперед. При этом к прежним плюсам панели (таким как быстрое возведение дома, точность заводской сборки, заводской контроль на отсутствие брака в ЖБИ) добавились такие преимущества, как возможность изменять конфигурацию дома за счет поворотных секций (важно, если участок сложной формы), наличие эркеров (увеличивает площадь лоджии или жилой комнаты), более просторные кухни и санузлы.

Намного разнообразнее, чем раньше, стали и фасадные решения: сейчас применяют и цветной бетон, и облицовку плиткой или декоративными панелями, поэтому внешне панельный дом можно иногда принять за монолитный.

Из минусов: звукопроницаемость (впрочем, и монолит – это все тот же железобетон, поэтому значительных различий в этом аспекте нет), ограниченность по этажности (хотя скорее это минус для застройщика, нежели для покупателя), а также невозможность спроектировать в таком доме подземный паркинг.

Тем не менее, уже возникли и давно успешно применяются на рынке «гибридные» виды строительства, например, монолит-панель, когда подземный и первый этажи льются из монолита, а основной каркас здания собирается из панели. В этом случае в доме уже можно оборудовать и подземный паркинг. Пример: ЖК «Позитив» (панельная серия ДОММОС), а также ряд проектов ГК ПИК. 

«В 2015 году вышло постановление московского правительства, где предъявлялись принципиально новые требования к домам массовых сегментов, однако ключевыми новшествами стали переменная этажность, угловые секции, нежилые первые этажи и другие отличия, тогда как регламентация площади кухни никак не оговаривалась, – напоминает Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости». – Так, в зависимости от серии средняя кухня в варианте без совмещения с гостиной варьирует в пределах 10 кв. м, а в случае вариантов от ПИК может возрасти до 20, хотя, как евро-планировка это не позиционируется».

Также площадь кухни для отдельных проектов может сильно варьировать в зависимости от комнатности. Скажем, разработанной серии многосекционных панельных жилых домов ПИК-1 площадь кухни составляет 17,7 кв. м для однушки, 20 кв. м для двушки, 10 кв. м для трешки, и 20 кв. м для 4-х комнатной квартиры. В случае однокомнатной квартиры увеличение зоны кухни достигается за счёт более скромной спальни в 12 кв. м. Такая планировка прямо противоположна советским однокомнатным решением, когда крохотная кухня сочеталась со вполне просторной спальней.

Между тем, панельное домостроение в целом теряет свои позиции, считает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). По стране доля строящегося по этой технологии жилья за последние два года сократилась в два раза - с 20% до 10%.

В Москве уже долгие годы доля панельных домов среди новостроек не превышает 9%, причем благодаря тому, что некоторые крупнейшие застройщики широко применяет этот тип материала. Конечно, в современных панельных домах нет большинства проблем старых советских серий, но в целом они по-прежнему уступают по качеству (тепло- и звукоизоляции) монолиту и кирпичу.

«Основная же проблема – эстетическая. Сегодня крайне важна индивидуальность архитектурного проекта, тогда как строители панельных домов (они же обычно и производители) делают ставку на типовое, многократно тиражируемое решение», – говорит Надежда Коркка.

Действительно, эстетика и качество строительства выходит на первый план. И тут панельные дома могут дать фору даже монолитным. Иногда застройщики монолитных домов уменьшают, к примеру, толщину межэтажных перекрытий или несущих колонн, что ухудшает звукоизоляцию в здании, и жители, условно говоря, третьего этаже могут почувствовать вибрацию и услышать шум от работающей дрели на пятом или шестом этаже.

То же касается и теплоизоляции. Чаще всего, в панельном доме теплоизоляция встроена в сборный элемент и со временем ее эффективность снижается, что приводит к перегреву квартир летом и переохлаждению зимой. Однако плохую теплоизоляционную облицовку застройщики иногда допускают и при строительстве монолитного дома.

«У монолитных домов есть свои минусы, – подтверждает Ирина Доброхотова. – Прежде всего, монолит могут лить зимой, используя различные добавки в бетон, а это в свою очередь, может повлиять на качество материала».

Также по словам эксперта именно в монолитных домах чаще всего дольщики сталкиваются с проблемой лишних или недостающих метров при приемке квартиры. Есть примеры, когда обнаруживалось расхождение до 7 кв. метров в сторону увеличения. При этом, как правило, в ДДУ предусматривают коэффициент или конкретное количество метров, за которое не должны доплачивать ни дольщик, ни застройщик. Тем не менее, это явление очень частое и встречается прежде всего именно в монолитных домах.

Еще один недостаток опять же связан с тем, что монолит льют прямо на стройплощадке: полы и стены в таких домах необходимо выравнивать особенно тщательно, под маяки, и на это уходит больше материала, чем в гладкой и ровной панели, которую отштамповали на заводе.

Однако такой плюс монолита, как свободная планировка, а также более высокие потолки, для многих покупателей жилья перевешивает другие минусы.

Между тем, некоторые эксперты считают, что сравнить панельное и монолитное домостроение нельзя. Например, Анна Соколова, директор по маркетингу ГК «Инград» делает упор на тот факт, что монолитное строительство дает больший простор мыслям, архитектурным и маркетинговым идеям, как для внешнего вида проекта, так и для планировок квартир и технических характеристик.

«Монолитное строительство позволяет реализовывать в проекте квартиры индивидуальных форматов: с высокими потолками, с большими террасами и лоджиями, с вторым светом над гостиной, пентхаусы на верхних этажах, квартиры с отдельным входом с улицы. В том числе поэтому застройщики предпочитают возводить дома по монолитной технологии», - резюмирует эксперт.

И все же сегодня уже стало сложно ответить на вопрос, какая технология строительства лучше. Бытует мнение, что монолитные здания прочнее и теплее, а панельные дома до сих пор ассоциируются с однообразностью и сравнительно недорогой стоимостью. Однако надо учитывать, что спустя десятилетия современная панель стала качественней и теперь может с конкурировать с монолитом.

«У панельных домов по-прежнему остается неоспоримое достоинство ‒ скорость строительства, – говорит Сергей Ковров. – При хорошем раскладе панельный многоэтажный дом можно построить за 8 месяцев. На монолитный же дом подобного типа уйдет 2-2,5 года. При несильно различающейся себестоимости строительства обеих технологий (15-30%) это позволяет значительно снизить цену для конечного потребителя, а также сроки ожидания ключей».

Также новым жителям не требуется возводить стены и делать стяжку ‒ эти расходы уже учтены. В панельном доме житель может за месяц сделать ремонт и с минимальными затратами въехать в квартиру. В любом случае при выборе дома, прежде всего, важна репутация застройщика. Важно наличие системы контроля качества строительства и качество оборудования, на котором производят панели. Так, и монолитный дом можно построить по качеству хуже панельного, при этом переплатив за название.

На уменьшение объема строительства панельных домов в современных условиях влияет то, что это попросту не всегда выгодно застройщику, считает эксперт. Ввиду того, что не все девелоперы, возводящие панельные дома, имеют свои производства, технология строительства может определяться географией будущего комплекса. Стоимость перевозки плит довольно высока, поэтому для застройщика важно учитывать то, насколько строительная площадка близко или далеко находится от гипотетически подходящих домостроительных комбинатов. Помимо этого, строить панельные дома выгодно только там, где транспортная инфраструктура позволяет доставлять к площадке панели. Возят их на специальных громоздких и тяжёлых машинах, которые могут проехать далеко не везде.

Подготовил Виталий Простаков