Почему застройщики обречены заниматься невыгодными для бизнеса парковками

По мнению Виктора Прокопенко, директора Департамента продаж Sezar Group паркинг не выгоден девелоперу и крайне редко окупается. Тем не менее, он их строит. Может быть, в расчете на арендный бизнес?

«В наших комплексах машино-места реализуются в собственность, мы не сдаем их в аренду. Единичные собственники сдают временно невостребованные ими места, например, купленные с запасом на подрастающих детей. Но элементарные расчеты позволяют сделать вывод, о том, что это не самый выгодный бизнес, – говорит эксперт. – И сложно представить себе специализированного партнера, которому паркинг в жилом комплексе может быть интересен как бизнес-проект». 

Как рассказала Ольга Карпова, директор по продукту «ИНТЕКО» аренда машино-мест, то во многих ЖК невозможна для внешних пользователей – территория жилых комплексов все чаще закрыта от посторонних, за исключением гостей. По этой причине отсутствуют какие-либо специализированные операторы, все вопросы аренды возлагаются на УК.

Поэтому застройщики стремятся завершить реализацию машино-мест максимально приближенно ко времени окончания продаж квартир. Держать готовые объекты на балансе достаточно проблематично.

«Что касается окупаемости, то это весьма сложный вопрос, – говорит Ольга Карпова. – Зачастую прибыли от продажи машино-мест как таковой застройщик не получает – цена продажи почти соответствует себестоимости строительства. Особенно это критично для проектов комфорт-класса, именно по этой причине здесь чаще возводят наземные неотапливаемые паркинги – они дешевле в строительстве и позволяют продавать машино-места по более приемлемой для покупателей цене».

Между тем Наталия Кузнецова,  генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»  считает, что наличие  паркинга стало необходимым условием для успешной реализации проекта, что актуально как для премиального, так и массового сегмента.

По ее данным, коэффициенты обеспеченности машино-местами в реализуемых проектах составляют 0,3-0,4 в комфорт-классе, 0,6-0,8 в бизнес-классе, 0,9-1,2 в премиум-классе (с учетом всех видов парковок).

 Необходимость паркинга и достаточном количестве машино-мест возрастает, если в рамках проекта реализуется концепция «дворов без машин».  Тот факт, что комплекс находится на удалении от метро, и владельцы квартир добираются до дома личным транспортом,  также ставит в приоритет вопросы обеспеченности новостройки парковочными местами.

«Как правило, реализация машино-мест в подземном паркинге начинается одновременно с продажей квартир.  К моменту завершения строительных работ  такие лоты начинают покупать чаще, - рассказывает Наталия Кузнецова. – Некоторые новоселы приобретают машино-места для сохранения средств и последующей сдачи в аренду».

Создавая проект, застройщики учитывают внешнюю инфраструктуру и  наличие паркингов в шаговой доступности от комплекса. Например, жители могут пользоваться наземной парковкой рядом с домом, арендуя её по выгодным ценам, и не рассматривать парковочное место в подземном паркинге.

При этом возведение подземного паркинга в несколько уровней – дорогостоящий процесс, с риском отрицательной маржинальности, говорят эксперты. Особенно это касается новостроек комфорт-класса. Стоимость машино-места весьма  чувствительна для потребителей, нацеленных на минимизацию затрат и ориентированных, прежде всего, на покупку жилья как такового.

По данным компании «Бон Тон», стоимость машино-места в подземном паркинге ЖК составляет комфорт-класса достаточно высоку и не каждый готов выложить крупную сумму.. Поэтому при наличии большого объема нераспроданных лотов девелопером может быть принято решение о привлечении инвесторов. Данную практику нельзя назвать распространенной, так как, в отличие от застройщика,  у инвестора парковки часто не вызывают интереса.  

Подготовил Виталий Простаков