Преимущество имеют проекты, готовые к проживанию

Предложение сосредоточилось на островах

По данным аналитиков, за 2016 г. предложение элитного жилья и апартаментов в городе снизилось на 11%, составив 1 170 квартир (151 тыс. кв. м). Сокращение предложения, по их мнению, обусловлено низкими объемами выхода на рынок новых проектов на фоне стабильных показателей продаж. Рынок пополнился лишь двумя новыми объектами, вышедшими в продажу в I полугодии, причем основная часть нового предложения появилась в составе комплекса Royal Park в Петроградском районе.

Предложение в сданных объектах пополнилось в минувшем году пятью адресами. «Основной объем сданных площадей пришелся на последние очереди жилого комплекса «Смольный парк». В совокупности было введено в эксплуатацию 36 тыс. кв. м (338 квартир), что на 56% меньше показателя 2015 г. и на 22% – 2014 г», - рассказывает Тамара Попова, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg.

Структура предложения по локациям стабильна. Большая часть его сконцентрирована на Крестовском и Петровском островах, а также в локации Литейного проспекта: в совокупности 73% от представленных в продаже площадей.

В структуре предложения основной объем – более 70% – представлен квартирами с 2 и 3 спальнями. Доля квартир с 1 спальней составляет 17%, при этом в предыдущие годы на такие квартиры приходилось около 8%. Однако, как показывает практика, значительная часть квартир с одной спальней приобретается под объединение. По нашим данным, с целью дальнейшего объединения на рынке реализуется около 20-30% квартир. В 2016 г. наиболее часто под объединение приобретали квартиры с 1 и 2 спальнями.

Предложение элитного жилья на вторичном рынке за год сократилось на 22% и практически вернулось на уровень 2014 г. В целом можно сказать, что 2015 г. был пиковым по объемам предложения преимущественно за счет «новой вторички». В минувшем году, когда показатели ввода в эксплуатацию элитных новостроек снизились, предложение на вторичном рынке вернулось на исходные позиции. Всего в конце года экспонировалось около 2,5 тыс. квартир совокупной площадью 278,6 тыс. кв. м.

Покупатель повзрослел

Несмотря на то, что конец года для рынка элитной жилой недвижимости оказался не очень успешным (поквартальная динамика продаж была отрицательной), в целом за 2016 г. объем продаж вырос на 7%. Были куплены 533 элитных квартиры совокупной жилой площадью около 63 тыс. м².

«Отличительной особенностью спроса в минувшем году стало нарастание доли апартаментов в общем объеме продаж. По сравнению с 2015 г. данный показатель увеличился на 5 п. п.», - подчеркивает Тамара Попова.

На фоне этого произошло изменение портрета покупателя. Увеличился средний возраст: если в 2015 г. элитное жилье наиболее активно приобретали покупатели в возрасте от 30 до 40 лет, то в 2016 г. возраст ключевой возрастной группы составлял от 40 до 50 лет.

Помимо этого, на 15 п. п. возросла доля покупателей, проживающих в других регионах страны или за границей. В связи с этим доля инвестиционных покупок в минувшем году была высокой – на уровне 2014 г.

Средняя стоимость сделки снизилась

Средняя цена элитного жилья в Санкт-Петербурге по итогам 2016 г. составила 348 тыс. руб./кв. м. За год показатель вырос на 5%. В течение года отмечалось два периода повышения цен – в I и III кварталах, когда девелоперы увеличили цены по своим проектам в среднем на 2%. Цены в последнем квартале года практически не менялись.

Средняя цена приобретенной в 2016 г. квартиры составила 38,5 млн руб., что на 9% меньше аналогичного показателя 2015 г., но на 43% выше показателя 2014 г. Данная ситуация объясняется изменением структуры предложения, появлением на рынке объектов, находящегося на начальном этапе строительства с ценами ниже среднерыночных, а также смещением спроса в сторону квартир с 1 и 2 спальнями. Детальное изучение структуры сделок показало, что сократилось число операций с квартирами стоимостью 30–90 млн руб., в то время как количество сделок с квартирами стоимостью менее 20 млн руб. возросло. При этом доля сделок в самом высоком сегменте сохранились на уровне 2015 г.

Ценовая динамика вторичного рынка элитного жилья была разнонаправленной. В первой половине года цены значительно выросли, а во II полугодии, наоборот, снизились. В целом показатель средней цены продемонстрировал рост за год в 11%, составив 211 тыс. руб./кв. м. Вероятно, положительная динамика рублевого показателя обусловлена желанием продавцов привести уровень цен в соответствие с курсами валют. Большинство собственников квартир при ценообразовании ориентируются на валютные цены, по которым приобретались квартиры. Кроме того, учитывается стоимость отделочных материалов и мебели. 

Прогнозы на будущее

Перспективы развития элитного сегмента жилой недвижимости на 2017 г. могут быть связаны с несколькими факторами. К одному из них относится развитие новой элитной локации – Петровского острова. Планируется открытие продаж в проектах двух крупных девелоперских компаний, что остановит процесс сокращения предложения. Выход новых проектов создаст дополнительный толчок для развития всего острова и как новой престижной локации, и как нового жилого района города – его транспортной, инженерной инфраструктуры, общественных зон и много другого.

Еще один фактор связан с перспективами строительства небольших клубных проектов преимущественно в формате апартаментов, которые создадут новое предложение в сегменте эксклюзивного жилья для узкого круга потенциальных покупателей.

 «Несмотря на текущие кризисные явления, мы наблюдали значительный темп продаж в элитном и бизнес-классе в первых трех кварталах прошедшего года. Дополнительную активность рынку придал спрос со стороны сотрудников структур «Газпрома», - делится своими наблюдениями Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg. - Возрос интерес к просторным квартирам с большим количеством спален: по сравнению с аналогичным периодом 2015 г. количество сделок по таким объектам увеличилось почти в полтора раза. Продолжает набирать обороты популярность жизни в центре или в непосредственной близости от него».

Кроме того, эксперты отмечают интерес к новым домам с подземным паркингом в центральных районах города, построенным с применением современных материалов и технологий, имеющим хорошую инфраструктуру в окружении. Преимущество имеют объекты с качественным новым ремонтом, готовые к проживанию.

«Тем не менее, есть интересные предложения и среди строящихся проектов. Например, в марте выйдет в открытые продажи клубный дом Art View House, но уже сейчас мы видим высокий интерес к проекту со стороны покупателей, которые ищут качественное современное жилье класса deluxe в центре города с красивыми видами на классический Петербург. Заметным событием года можно назвать начало строительства элитного комплекса Royal Park – первого проекта премиум-класса на Петровском острове, который становится перспективной элитной локацией. Успешный старт продаж проекта стал хорошей иллюстрацией наличия неудовлетворенного спроса на видовые квартиры и квартиры с террасами», - резюмирует Екатерина Немченко.

.