Продажа квартир по остаточному принципу

Светлана Московченко, руководитель отдела исследований KnightFrank StPetersburg:

– По нашим данным в сданных объектах (вне зависимости от года ввода эксплуатацию) остается непроданными около 10% квартир (в целом по рынку).  В элитном классе данный показатель выше и составляет около 30-35%. Это обусловлено особенностями спроса. 

Как правило, активные продажи элитного жилья начинаются после ввода дома в эксплуатацию, когда можно оценить качество приобретаемого объекта, отделку мест общего пользования, инженерию, благоустройство. В объектах класса «эконом» большую роль при покупке играет цена, а она в свою очередь зависит от стадии строительства и на начальном этапе значительно ниже, чем после ввода в эксплуатацию. Поэтому большинство квартир приобретается на этапе строительства по наиболее доступным ценам. 

К моменту ввода дома в эксплуатацию остаются, как правило, малоликвидные варианты.

Зачастую это квартиры с неудачными планировками, квартиры на первом этаже, квартиры с какими-нибудь некомфортными видами (промзона, кладбище и т. п.) Такие объекты могут продаваться в последнюю очередь. Но обычно девелоперы либо устанавливают цену с дисконтом на подобные предложения, либо организуют дополнительные бонусы при покупке (например, паркинг или кладовая в подарок).

Константин Тюленев, руководитель управления розничных продаж ГК «Инград»: 

– Нераспроданное жилье остается, но это относительный вопрос. Как правило, вводим дома в эксплуатацию с остатками до 15% площадей. Основная причина – неравномерность спроса. Сделки по покупке квартир после ввода дома, безусловно, отличаются от тех, что совершаются на котловане, но считать их вторичными я бы не стал. Как правило, стопроцентная готовность квартиры не отражается на ее стоимости отрицательно. Да, некоторые сделки проходят с дисконтом, но это уже плоскость каждой конкретной сделки, мы не говорим про систему.

Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet:

– Как показывает практика последних лет, объем нераспроданного предложения чаще всего представлен неликвидными лотами. Например, планировочные решения неправильной формы, квартиры с плохими видовыми характеристиками, с пилонами в непригодных местах и другими отрицательными характеристиками, а также пентхаусы (если такие имеются) и квартиры увеличенных площадей. Девелоперы часто предлагают специальные скидки на такие квартиры, которые варьируются от 5 до 10%, а иногда и больше.

Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант»:

– На сегодняшний день после ввода дома в эксплуатацию в сегменте массового жилья нераспроданным остается в среднем 20-30% квартир. Это результат снижения инвестиционных покупок, а также опасения приобретать на стадии строительства: до кризиса этот процент составлял 3-5%.

С юридической точки зрения, квартиры, которые продаются в уже введенном доме, относятся ко вторичному рынку. Но, как правило, их стоимость выше, чем в среднем по данной локации. Просто потому, что сам новый дом обладает более высокими потребительскими характеристиками. Тем не менее, часто в «цикле жизни» такого проекта есть период, когда квартиры стоят несколько дешевле. Как правило, это происходит сразу после ввода дома в эксплуатацию, когда помимо квартир от застройщика на рынок выходят «инвестиционные» квартиры. Если это происходит одновременно, то многие инвесторы, приобретавшие объект на ранних стадиях, демпингуют. Впрочем, обычно после продажи двух-трех квартир из этой категории цены восстанавливаются.

Подготовил Виталий Простаков