crowdfunding-3158320_1280.png

Проектное финансирование: размышления о будущем

В соответствии с новой схемой девелопер получает деньги покупателей только после окончания строительства и сдачи дома госкомиссии, а до этого деньги хранятся в банках. В настоящий момент существует множество различных точек зрения – есть и те, кто голосует за нововведения, и те, кто выступает против них.

Попробуем разобраться. Когда мы покупаем какие-то дорогостоящие вещи, такие как автомобиль, мебель или дорогую одежду, мы крайне редко авансируем средства на такие приобретения заранее. Возникает вопрос – почему же со средствами на жилье должно быть по-другому? Кроме того, мы видим, что продажа новостроек по ДДУ, несмотря на то, что многие элементы риска в этом процессе исчезли, не дает дольщикам полной уверенности в том, что приобретаемое ими жилье будет построено в оговоренные сроки, будет иметь должный уровень качества и с застройщиком при этом ничего не случится. Действительно, строительный цикл очень длинный даже для самых небольших проектов – от момента начала возведения дома и заключения первого ДДУ до окончания строительства и выдачи ключей от квартиры проходит минимум два года. А два года – это достаточно большой срок. За это время происходят и политические, и финансовые преобразования, меняется состояние компаний, которые строят жилье, и все эти риски берет на себя покупатель жилья. Если проект длится, например, пять лет до момента получения ключей (а таких примеров немало), то указанные выше риски множатся в разы.

 

 

Мы видим, что практически каждый год путем мягкого или жесткого банкротства с рынка уходит как минимум один крупный системный застройщик. Отчасти причиной могут стать именно продажи по ДДУ – то есть эти компании берут на себя непосильную ношу своих проектов, они вынуждены поддерживать ликвидность, продавая жилье по низким ценам и с низкой маржой. И постепенно этот клубок проблем увеличивается, «петля на шее» затягивается, и компании просто-напросто не имеют финансовых средств, чтобы продолжать строительство. А подключение на этом этапе банков выглядит очень рискованно, и они далеко не всегда готовы спасать тонущие проекты. Поэтому, на мой взгляд, при новой схеме – с точки зрения экономики – сильно пострадавших не будет.

Сейчас речь идет о том, что доходы от девелопмента будут перераспределяться между инвесторами, застройщиками и банками. Наверное, в большей степени в пользу банков. В целом если говорить об этом подходе, то он, безусловно, содержит в себе рациональное зерно. Во-первых, к любому проекту будет подключаться банковская команда, которая начнет проводить аудит, контролировать расходы некредитных средств, будет более прагматично оценивать планы по продаже квартир. Соответственно, проектов слабых, неустойчивых, тех, возникновение которых и влечет появление обманутых дольщиков, станет меньше.

Я думаю, рано или поздно мы окончательно придем к западной модели финансирования сделок, когда на начальном этапе покупатели будут заключать договор и оплачивать лишь незначительную сумму сделки, а основной платеж будет приходиться на финальную стадию, когда передаются ключи. И здесь уже покупатель может оформить ипотеку по достаточно комфортной ставке. Думаю, что при внедрении подобной модели нас ждет даже, может быть, не сокращение, а, напротив, рост спроса на новостройки.

 

 

Подводя итог, можно с уверенностью сказать, что в конечном счете покупатели и застройщики не будут в проигрыше. Что касается покупателей, то, во-первых, те большие объемы ввода, которые запланированы, гарантируют стабильность цен и не требуют поспешных решений. Во-вторых, я думаю, что при таком подходе и банковское ипотечное кредитование станет более доступным для конечного потребителя, в том числе за счет эффекта увеличения масштаба подобного кредитования и сокращения затрат банка на сопровождение всего процесса выдачи ипотеки. Поэтому, на мой взгляд, это очень правильная и своевременная инициатива. Если бы мы о ней говорили лет десять назад, то общество, экономика и участники рынка были бы к ней не готовы. Сейчас, как никогда раньше, важно, чтобы новые проекты стали еще более надежными, устойчивыми, сбалансированными. Как это сделать? Продавать покупателю за его средства уже готовый продукт, так, как это происходит во всех цивилизованных странах мира и во всех других сегментах потребления.

Анатолий Довгань, компания Savills

Барная стойка на кухне

26 июня 2025, 18:32

Барная стойка на кухне: антитренд или современный предмет мебели?

Она может стать еще одной рабочей поверхностью в дополнение к столешнице.

Читать больше
Можно ли оплачивать ЖКХ без комиссии?

24 июня 2025, 18:05

Можно ли оплачивать ЖКХ без комиссии?

Граждане могут оплачивать ЖКУ без комиссии, если они платят напрямую ресурсоснабжающей организации.

Читать больше
Сбер улучшил условия по льготным программам

19 июня 2025, 18:40

Сбер улучшил условия по льготным программам ипотеки

Сбер снизил минимальную сумму при оформлении кредита с совмещением льготной и рыночной ставок.

Читать больше
Что делать, если затопили соседи сверху?

19 июня 2025, 18:34

Что делать, если затопили соседи сверху?

Затопление часто становится причиной конфликтов между соседями в многоквартирных домах.

Читать больше

Новые объекты

Срок сдачи 2 квартал 2025

ЖК Дворцовый фасад

Застройщик: Setl Group

от 211 081 за м2

Срок сдачи 1 квартал 2024

ЖК «Клубный дом Meltzer Hall (Мельцер Холл)»

Застройщик: Meltzer Hall

от 419 999 за м2

Срок сдачи 2 квартал 2025

ЖК Большой, 67

Застройщик: LEGENDA Intelligent Development

от 440 000 за м2

Срок сдачи 4 квартал 2024

ЖК Ромашки

Застройщик: Романтика

от 123 703 за м2

Срок сдачи 3 квартал 2023

ЖК «Цвета Радуги»

Застройщик: МАВИС

от 148 000 за м2

Срок сдачи 4 квартал 2025

ЖК Академик /РСТИ

Застройщик: Холдинг "РСТИ" (РосСтройИнвест)

от 180 000 за м2

Все объекты
Новости
В ЖК

30 июня 2025, 17:44

В ЖК "Парадный ансамбль" завершена школа

Учебное заведение предназначено для обучения детей с 1 по 11 класс.

Читать больше
предчистовая отделка в новостройках комфорт-класса

27 июня 2025, 13:44

В новостройках комфорт-класса увеличивается спрос на предчистовую отделку

Она включает в себя выравнивание стен, стяжку пола, разводку электрики и сантехники.

Читать больше
В ЖК

26 июня 2025, 17:50

В ЖК "Юнтолово" появится крупный торговый центр

Запланировано два здания на перекрестке Гладышевского и Юнтоловского проспектов.

Читать больше

25 июня 2025, 17:44

"Эталон" начал строительство в Мурино жилого квартала

Первым будет построен корпус на 462 квартиры.

Читать больше
Введена в эксплуатацию вторая очередь Master Place

24 июня 2025, 17:12

Введена в эксплуатацию вторая очередь жилого комплекса Master Place

К заселению готово 227 квартир, расположенных в корпусе высотой 19 этажей.

Читать больше
Все новости

Проект SPB.REALTY.RU

Это Ваш гид по миру недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Цель проекта – создать самую полную базу рынка новостроек, а так же максимально упростить поиск квартиры или дома. Здесь Вы получите исчерпывающую информацию о каждом жилом объекте, возводимом или уже построенном на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области.