crowdfunding-3158320_1280.png

Проектное финансирование: размышления о будущем

В соответствии с новой схемой девелопер получает деньги покупателей только после окончания строительства и сдачи дома госкомиссии, а до этого деньги хранятся в банках. В настоящий момент существует множество различных точек зрения – есть и те, кто голосует за нововведения, и те, кто выступает против них.

Попробуем разобраться. Когда мы покупаем какие-то дорогостоящие вещи, такие как автомобиль, мебель или дорогую одежду, мы крайне редко авансируем средства на такие приобретения заранее. Возникает вопрос – почему же со средствами на жилье должно быть по-другому? Кроме того, мы видим, что продажа новостроек по ДДУ, несмотря на то, что многие элементы риска в этом процессе исчезли, не дает дольщикам полной уверенности в том, что приобретаемое ими жилье будет построено в оговоренные сроки, будет иметь должный уровень качества и с застройщиком при этом ничего не случится. Действительно, строительный цикл очень длинный даже для самых небольших проектов – от момента начала возведения дома и заключения первого ДДУ до окончания строительства и выдачи ключей от квартиры проходит минимум два года. А два года – это достаточно большой срок. За это время происходят и политические, и финансовые преобразования, меняется состояние компаний, которые строят жилье, и все эти риски берет на себя покупатель жилья. Если проект длится, например, пять лет до момента получения ключей (а таких примеров немало), то указанные выше риски множатся в разы.

 

 

Мы видим, что практически каждый год путем мягкого или жесткого банкротства с рынка уходит как минимум один крупный системный застройщик. Отчасти причиной могут стать именно продажи по ДДУ – то есть эти компании берут на себя непосильную ношу своих проектов, они вынуждены поддерживать ликвидность, продавая жилье по низким ценам и с низкой маржой. И постепенно этот клубок проблем увеличивается, «петля на шее» затягивается, и компании просто-напросто не имеют финансовых средств, чтобы продолжать строительство. А подключение на этом этапе банков выглядит очень рискованно, и они далеко не всегда готовы спасать тонущие проекты. Поэтому, на мой взгляд, при новой схеме – с точки зрения экономики – сильно пострадавших не будет.

Сейчас речь идет о том, что доходы от девелопмента будут перераспределяться между инвесторами, застройщиками и банками. Наверное, в большей степени в пользу банков. В целом если говорить об этом подходе, то он, безусловно, содержит в себе рациональное зерно. Во-первых, к любому проекту будет подключаться банковская команда, которая начнет проводить аудит, контролировать расходы некредитных средств, будет более прагматично оценивать планы по продаже квартир. Соответственно, проектов слабых, неустойчивых, тех, возникновение которых и влечет появление обманутых дольщиков, станет меньше.

Я думаю, рано или поздно мы окончательно придем к западной модели финансирования сделок, когда на начальном этапе покупатели будут заключать договор и оплачивать лишь незначительную сумму сделки, а основной платеж будет приходиться на финальную стадию, когда передаются ключи. И здесь уже покупатель может оформить ипотеку по достаточно комфортной ставке. Думаю, что при внедрении подобной модели нас ждет даже, может быть, не сокращение, а, напротив, рост спроса на новостройки.

 

 

Подводя итог, можно с уверенностью сказать, что в конечном счете покупатели и застройщики не будут в проигрыше. Что касается покупателей, то, во-первых, те большие объемы ввода, которые запланированы, гарантируют стабильность цен и не требуют поспешных решений. Во-вторых, я думаю, что при таком подходе и банковское ипотечное кредитование станет более доступным для конечного потребителя, в том числе за счет эффекта увеличения масштаба подобного кредитования и сокращения затрат банка на сопровождение всего процесса выдачи ипотеки. Поэтому, на мой взгляд, это очень правильная и своевременная инициатива. Если бы мы о ней говорили лет десять назад, то общество, экономика и участники рынка были бы к ней не готовы. Сейчас, как никогда раньше, важно, чтобы новые проекты стали еще более надежными, устойчивыми, сбалансированными. Как это сделать? Продавать покупателю за его средства уже готовый продукт, так, как это происходит во всех цивилизованных странах мира и во всех других сегментах потребления.

Анатолий Довгань, компания Savills

В России создадут альтернативу льготной ипотеке

16 мая 2024, 13:13

В России создадут альтернативу льготной ипотеке

Альтернативой льготной ипотеке в России могут стать ссудо-сберегательные кассы.

Читать больше
Рынок новостроек Петербурга

16 мая 2024, 13:09

На рынке новостроек Петербурга в апреле подорожали только трехкомнатные

В апреле 2024 года цены на первичном рынке Санкт-Петербурга изменились разнонаправленно.

Читать больше
Какова динамика цен в петербургских новостройках

14 мая 2024, 15:15

Какова динамика цен на квартиры в петербургских новостройках?

С начала текущего года рост цен на новостройки был зафиксирован в 12 из 18 городских районов.

Читать больше
ошибки в оформлении интерьера при ремонте

07 мая 2024, 15:45

Какие ошибки в оформлении интерьера при ремонте приведут к расходам?

Недостаточное количество розеток - самая распространенная ошибка.

Читать больше

Новые объекты

Срок сдачи 4 квартал 2016

ЖК «Duderhof Club»(Дудергоф Клаб)

Застройщик: Балтийская жемчужина

от 150 000 за м2

Срок сдачи 1 квартал 2017

ЖК «Янинский каскад-2»

Застройщик: Строительное управление

от 63 225 за м2

Срок сдачи 3 квартал 2025

ЖК Новые Лаврики

Застройщик: Группа Самолет

Цена по запросу

Срок сдачи 1 квартал 2024

Архитектурный проект Monodom Line (Монодом Лайн)

Застройщик: Sun Development

от 297 611 за м2

Срок сдачи 4 квартал 2014

ЖК Юнтолово

Застройщик: Главстрой-СПб

от 157 500 за м2

Срок сдачи 3 квартал 2025

ЖК Южная Нева

Застройщик: Группа Самолет

от 134 978 за м2

Все объекты
Новости
В

17 мая 2024, 16:33

В ЖК "Новый Лесснер" построен образовательный центр

Здание, включающее несколько секций, находится на улице Александра Матросова.

Читать больше
заселения корпуса 10.1 в ЖК

16 мая 2024, 17:46

Стартовало заселения корпуса 10.1 в ЖК "Зеленый квартал"

График показа помещений опубликован на сайте застройщика.

Читать больше
В ЖК

15 мая 2024, 16:50

В ЖК "Город Первых" выданы разрешения на ввод в эксплуатацию трех домов

К передаче будущим собственникам готовятся 1223 квартиры.

Читать больше
Открыты продажи в IV очереди ЖК «Огни Залива»

14 мая 2024, 14:09

Открыты продажи в IV очереди ЖК «Огни Залива»

Дома IV очереди строительства будут введены в эксплуатацию в IV квартале 2026 года.

Читать больше
В ЖК

13 мая 2024, 16:43

В ЖК "Заречный парк" открыта продажа машиномест

Площадь каждого лота составляет 13,3 кв.м.

Читать больше
Все новости

Проект SPB.REALTY.RU

Это Ваш гид по миру недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Цель проекта – создать самую полную базу рынка новостроек, а так же максимально упростить поиск квартиры или дома. Здесь Вы получите исчерпывающую информацию о каждом жилом объекте, возводимом или уже построенном на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области.