Проектное финансирование: размышления о будущем

В соответствии с новой схемой девелопер получает деньги покупателей только после окончания строительства и сдачи дома госкомиссии, а до этого деньги хранятся в банках. В настоящий момент существует множество различных точек зрения – есть и те, кто голосует за нововведения, и те, кто выступает против них.

Попробуем разобраться. Когда мы покупаем какие-то дорогостоящие вещи, такие как автомобиль, мебель или дорогую одежду, мы крайне редко авансируем средства на такие приобретения заранее. Возникает вопрос – почему же со средствами на жилье должно быть по-другому? Кроме того, мы видим, что продажа новостроек по ДДУ, несмотря на то, что многие элементы риска в этом процессе исчезли, не дает дольщикам полной уверенности в том, что приобретаемое ими жилье будет построено в оговоренные сроки, будет иметь должный уровень качества и с застройщиком при этом ничего не случится. Действительно, строительный цикл очень длинный даже для самых небольших проектов – от момента начала возведения дома и заключения первого ДДУ до окончания строительства и выдачи ключей от квартиры проходит минимум два года. А два года – это достаточно большой срок. За это время происходят и политические, и финансовые преобразования, меняется состояние компаний, которые строят жилье, и все эти риски берет на себя покупатель жилья. Если проект длится, например, пять лет до момента получения ключей (а таких примеров немало), то указанные выше риски множатся в разы.

Мы видим, что практически каждый год путем мягкого или жесткого банкротства с рынка уходит как минимум один крупный системный застройщик. Отчасти причиной могут стать именно продажи по ДДУ – то есть эти компании берут на себя непосильную ношу своих проектов, они вынуждены поддерживать ликвидность, продавая жилье по низким ценам и с низкой маржой. И постепенно этот клубок проблем увеличивается, «петля на шее» затягивается, и компании просто-напросто не имеют финансовых средств, чтобы продолжать строительство. А подключение на этом этапе банков выглядит очень рискованно, и они далеко не всегда готовы спасать тонущие проекты. Поэтому, на мой взгляд, при новой схеме – с точки зрения экономики – сильно пострадавших не будет.

Сейчас речь идет о том, что доходы от девелопмента будут перераспределяться между инвесторами, застройщиками и банками. Наверное, в большей степени в пользу банков. В целом если говорить об этом подходе, то он, безусловно, содержит в себе рациональное зерно. Во-первых, к любому проекту будет подключаться банковская команда, которая начнет проводить аудит, контролировать расходы некредитных средств, будет более прагматично оценивать планы по продаже квартир. Соответственно, проектов слабых, неустойчивых, тех, возникновение которых и влечет появление обманутых дольщиков, станет меньше.

Я думаю, рано или поздно мы окончательно придем к западной модели финансирования сделок, когда на начальном этапе покупатели будут заключать договор и оплачивать лишь незначительную сумму сделки, а основной платеж будет приходиться на финальную стадию, когда передаются ключи. И здесь уже покупатель может оформить ипотеку по достаточно комфортной ставке. Думаю, что при внедрении подобной модели нас ждет даже, может быть, не сокращение, а, напротив, рост спроса на новостройки.

Подводя итог, можно с уверенностью сказать, что в конечном счете покупатели и застройщики не будут в проигрыше. Что касается покупателей, то, во-первых, те большие объемы ввода, которые запланированы, гарантируют стабильность цен и не требуют поспешных решений. Во-вторых, я думаю, что при таком подходе и банковское ипотечное кредитование станет более доступным для конечного потребителя, в том числе за счет эффекта увеличения масштаба подобного кредитования и сокращения затрат банка на сопровождение всего процесса выдачи ипотеки. Поэтому, на мой взгляд, это очень правильная и своевременная инициатива. Если бы мы о ней говорили лет десять назад, то общество, экономика и участники рынка были бы к ней не готовы. Сейчас, как никогда раньше, важно, чтобы новые проекты стали еще более надежными, устойчивыми, сбалансированными. Как это сделать? Продавать покупателю за его средства уже готовый продукт, так, как это происходит во всех цивилизованных странах мира и во всех других сегментах потребления.

Анатолий Довгань, компания Savills