RE4 FORUM: ведущие консультанты подвели итоги

В средине декабря состоялось очередное заседание «Большой четверки» - компаний-лидеров в сфере консалтинговых услуг на рынке недвижимости. В этот раз площадкой для мероприятия было выбрано креативное пространство «Охта Lab» в недавно открывшемся торговом центре «Охта Молл». Эксперты отрасли рассказали об основных тенденциях, событиях и достижениях уходящего года в сегменте жилья и апартаментов, офисной, торговой и индустриальной недвижимости. Партнерами мероприятия выступили юридическая фирма «Борениус», концерн SRV и компания «Деликатный переезд».

По традиции все сегменты рынка недвижимости были разделены между выступающими. Участники форума получили из первых рук информацию о том, к чему привел высокий спрос на офисы, что ждет рынок торговой недвижимости в 2017 г., сколько квартир и апартаментов было продано за год, а также какие помещения в сегменте индустриальной недвижимости пользуются наибольшей популярностью.

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg: «На первичном рынке жилья в 2016 г. заключено чуть больше 80 тыс. сделок, общей площадью около 4 млн кв. м. Это на 15% выше показателей прошлого года. Можно говорить о том, что уходящий год стал самым успешным за всю историю рынка, поскольку активный рост спроса сформирован не кризисными явлениями, как в 2014-ом, когда мы отмечали пиковые продажи, а скорее, наоборот, тенденциями к восстановлению. Этот тренд поддерживают и девелоперы, которые все более высокими темпами выводят в продажу новые проекты.

Сегмент апартаментов также демонстрирует отличные результаты – за год продажи выросли почти в два раза. По итогам 2016 г. продано около 2500 юнитов. При этом лучшие результат показали рекреационные апартаменты, где количество сделок увеличилось почти в восемь раз, чему способствовали продажи в проекте «Внутри» (г. Сестрорецк).

В сегменте элитной недвижимости доля апартаментов в структуре продаж выросла с 6% до 21% за первые три квартала. На данный момент на рынке апартаментов всех категорий представлено 27 проектов, общей площадью около 300 тыс. кв. м».

Рынок жилья Санкт-Петербурга и пригородов

Рынок апартаментов Санкт-Петербурга

Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге: «Офисный сектор рынка на протяжении 2016 г. демонстрировал лучшие результаты на фоне остальных сегментов коммерческой недвижимости, что было обусловлено сокращением вакансии и началом роста ставок.

Несмотря на рекордный за последние семь лет объем ввода – 260 тыс. кв. м качественных офисных площадей, на рынке аренды из них представлено лишь 140 тыс. кв. м. Снижение объема ввода новых спекулятивных площадей и стабильно высокий спрос на офисы привели к вымыванию крупных блоков, которые на текущий момент вакантны лишь в восьми бизнес-центрах.

Несмотря на то, что ставки аренды продемонстрировали рост – на 8% в классе А и на 2% в классе В, пока он не настолько внушителен, чтобы новый девелопмент был экономически оправдан. В 2017 г. мы ожидаем снижения девелоперской активности в офисном сегменте, выраженной как в сокращении объема ввода площадей, так и в ограниченном запуске новых проектов. По нашим прогнозам, число крупных сделок аренды в следующем году будет сокращаться, в то время как интерес крупных компаний к реализации офисных проектов в формате built-to-suit покажет рост».

Офисная недвижимость. Итоги 2016 года

Динамика уровня вакансии и ставок аренды

Андрей Амосов, глава офиса компании JLL в Санкт-Петербурге: «За прошедший год в Санкт-Петербурге было открыто всего два торговых центра, при этом объем ввода площадей увеличился на 60% - до 88,9 тыс. кв. м. Выход новых объектов привел к временному росту доли вакантных площадей – до 6,9% в третьем квартале, однако уже в последнем показатель вернулся на уровень 6,0%.

Позитивным трендом на рынке торговых центров является уверенное превышение площади открытых магазинов над закрытыми: даже без учета введенных объектов за год в ТЦ заехало на 20% больше арендаторов из расчетазанимаемой площади, чем освободилось помещений. Мы наблюдаем интерес со стороны ритейлеров к развитию в Петербурге и в условиях нулевого ввода новых ТЦ в 2017 г. прогнозируем поглощение имеющихся свободных площадей, что приведет к снижению вакантности до минимального уровня с 2013 года – 4,5-5%».

Торговые центры. Спрос и баланс

Рынок стрит-ритейла

Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris в ассоциации с CBRE: «В 2016 г. в производственно-складском сегменте мы наблюдали замедление темпов строительства. Минимальный прирост спекулятивного предложения в складском сегменте составил 50 000 кв. м, что на 27% меньше показателя 2015 г. В производственном  сегменте были анонсированы планы по строительству 33 индустриальных объектов. Тогда как годом ранее - 37 проектов. Снижение активности девелоперов связано с ростом себестоимости строительства и с отсутствием доступного финансирования.

Основной спрос клиентов ориентирован на помещения в аренду (71%) в местах с хорошей логистической доступностью, площадью до 3000 кв. м – таких запросов 56% и, как правило, поступают они от производственных компаний, которые расширяют свой бизнес. 49 % потенциальных арендаторов – это компании отрасли машиностроения и металлообработки, по 19% от общей доли спроса занимают: лесная, деревообрабатывающая промышленность и химическая и нефтехимическая. Основными арендаторами качественных складских комплексов в Санкт-Петербурге в 2016 г. оставались торговые (48%) и дистрибуционные компании (34%)».

Помимо подведения итогов, в рамках деловой программы RE4 FORUM эксперты поделились подробной инструкцией для частного инвестора: каждая компания смоделировала ситуацию в отдельно взятом сегменте. Слушатели узнали о том, из чего состоит доходность объектов в различных сегментах недвижимости, какие предстоят расходы в зависимости от выбора, а также на какой срок окупаемости стоит рассчитывать.

Индустриальные парки

Структура спроса

Прирост предложения