Рынок недвижимости‑2026: цены на новостройки замедляются

Рынок жилья в России, по оценкам аналитиков, переживает переломный момент: «горячий» период конца 2025 года окончательно ушел в прошлое. Сейчас динамика цен говорит об одном — рынок переходит в режим сдержанного роста, а местами и стагнации. Особенно ярко это видно на контрасте между первичным и вторичным сегментами.

Первичный рынок: рост почти на нуле

Темпы подорожания новостроек замедляются уже пятый месяц подряд. В мае прирост составил всего 0,3%, а квадратный метр в среднем по стране теперь стоит 189,5 тыс. рублей. Годовой рост — 9,3%. Для сравнения: на вторичном рынке «квадрат» подорожал на 1% за месяц и на 9,4% за год.

При этом картина по регионам очень неоднородная. Лидеры по стоимости новостроек — традиционно Москва (402,5 тыс. рублей/кв. м), Санкт‑Петербург (270,5 тыс.) и Московская область (229,8 тыс.). Но даже в этих крупных локациях не всё гладко: в Московской области цены в мае упали на 0,5%, в Ленинградской — сразу на 2,4%.

Зато в некоторых регионах наблюдается обратная динамика. Заметнее всего выросли цены в Калининградской области — на 3,1%, а также в Пермском крае и Приморском крае (по 1,1% и 1%).

Вторичка наступает: конкуренция становится жёстче

Снижение ставок по рыночной ипотеке сыграло на руку вторичному рынку: «свежая» вторичка (дома не старше 10 лет) теперь даже дороже новостроек — на 1,5%. Медианная стоимость квадратного метра в этом сегменте в мае достигла 192,3 тыс. рублей, а годовой рост оценивается в 14–15% — это существенно выше динамики первичного рынка.

Интерес к старому фонду при этом постепенно снижается: если в 2024–2025 годах доля покупок жилья советской постройки приближалась к 60%, то в мае она опустилась до 52,6%. Покупатели всё чаще смотрят на более современные варианты.

Самые высокие цены на вторичку — в Москве (350,2 тыс. рублей/кв. м) и Санкт‑Петербурге (226 тыс.), далее следуют Московская область, Краснодарский край и Ленинградская область. А самые бюджетные варианты среди крупных регионов — в Кемеровской, Саратовской и Челябинской областях: там «квадрат» стоит от 81,8 до 87,9 тыс. рублей.

Ключевые индикаторы

Один из самых показательных индикаторов — разрыв между ценой в объявлении и реальной ценой сделки. На первичном рынке он снова вырос — до 15,5% (максимум с ноября 2023 года). Это значит, что покупатели активно выбирают самые бюджетные лоты, а дорогие предложения остаются невостребованными.

Особенно велик этот разрыв в Москве — 38,5%, Санкт‑Петербурге — 22,9%, Краснодарском крае — 20,8% и Калининградской области — 19,9%. При этом в Ростовской, Самарской и Пензенской областях ситуация обратная: цены предложения оказались ниже цен сделок (на −5,2%, −3,3% и −1,5% соответственно).

Важно понимать: этот разрыв — не размер скидки (реальные скидки редко превышают 5%), а отражение поведения покупателей. Они целенаправленно выбирают недорогие варианты, игнорируя завышенные ценники.

Москва и Петербург по‑разному реагируют на кризис

В Москве цена предложения продолжает расти опережающими темпами, из‑за чего разрыв с ценами сделок достиг 38,5%. Такая ситуация неизбежно давит на объёмы продаж: пока продавцы не начнут снижать аппетиты, спрос будет оставаться слабым.

В Санкт‑Петербурге картина иная: разрыв между ценой предложения и сделки снижается уже четвертый месяц подряд и в мае составил 22,9%. Возможно, именно поэтому спрос держится на относительно высоком уровне — распроданность не опускается ниже 38%.

Что дальше?

На вторичном рынке разрыв между ценой предложения и сделки снизился до 12,5% — он вышел из привычного коридора 15–20%, который держался со второй половины 2023 года. Это признак того, что рынок становится более сбалансированным.

Аналитики склоняются к тому, что вторичка в ближайшие месяцы сохранит уверенные позиции и продолжит расти в цене быстрее новостроек. Для первичного рынка ключевым фактором станет способность застройщиков адаптироваться к новым условиям — как в плане цен, так и в части привлечения финансирования.