Рынок жилой и коммерческой недвижимости России: рост или падение

- Какие факторы прежде всего определяют рост, стагнацию или падение рынка недвижимости? Другими словами, что в первую очередь влияет на соотношение спроса и предложения на жилое и коммерческое строительство?

Покупательская способность населения напрямую зависит от состояния экономики. Падение ВВП на 0,7%, рост дефицита бюджета на 2,3% ВВП, а также падение реальных доходов населения на 5,3% в прошлом году – все это явно не способствует росту покупательской активности. В декабре прошлого года председатель ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что изменить темпы роста российской экономики можно только срочным проведением серьезных структурных реформ. Согласно последнему докладу Минэкономразвития, ближайшие два десятилетия ВВП будет расти не более чем на 2,6% в год, а реальные доходы населения – на 1,4% в год.

Напрямую динамика рынка недвижимости зависит от состояния российской экономики, в которой нефтедобыча по-прежнему является определяющей частью. Никаких поводов для существенного отклонения от 50 долларов за баррель в ближайшее время не предвидится: рост добычи сланцевых углеводородов и общеевропейская экономическая стагнация играют явно не в наши ворота.

Положительной составляющей динамики спроса на жилую недвижимость является рост числа покупателей за счет снижения ипотечных ставок и снижения цен на жилье. В прошлом году минимальная ипотека по госпрограммам снизилась до 10,9%. Цены на столичное жилье сократились на 15-20% благодаря различным программам скидок. Количество покупателей в Москве, по данным Росреестра, увеличилось на конец прошлого года на 10,4 %.

В свою очередь, рынок коммерческой недвижимости в прошедшем году пережил некоторое оживление. Заметное укрепление рубля привлекло на рынок инвесторов, инвестиции в коммерческую недвижимость в столицах выросли на 74% по сравнению с 2015 годом и составили 4,2 млрд. долларов. Эксперты JLL прогнозируют рост инвестиционного интереса к коммерческой недвижимости в текущем году и называют цифру порядка 4,5 млрд. долларов.

Неприятная особенность баланса спроса и предложения – превалирования предложения, особенно в жилищном строительстве, начиная с 2012-2013 гг. Все это ведет к существенному, порядка 10% в год, снижению цен на вводимое жилье.

С учетом всех вышеизложенных факторов можно сделать вывод, что увеличению спроса может способствовать дальнейшее снижение ипотечных ставок и развитие программ государственной поддержки населения. Что касается предложения, то законодательное ограничение числа участников рынка либо повышение порога входа может привести к болезненным последствиям и дальнейшей стагнации, которые всегда наступают вследствие грубого вмешательства государства в рыночную структуру. Сохранить маржинальность бизнеса при перманентном снижении цен можно благодаря разработке и введению новых строительных технологий, существенно снижающих себестоимость квадратного метра.