Рынок жилья Санкт-Петербурга: чем он отличается от московского?

– Евгений, ваша компания работает объектами жилья высокого класса, поэтому, предваряя тему различий жилья двух столиц, скажите пару слов о состоянии дорогого сегмента в Санкт-Петербурге.

– Основная тенденция рынка бизнес-, премиум и элитного жилья, наблюдаемая нами в последний год, – это рост цен и сокращение предложения, в том числе вымывание самых интересных объектов. По данным за первый квартал, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Санкт-Петербурга в сегменте бизнес составляла около 170 тысяч, в премиум-классе — 240 тысяч, а для элитных квартир — около 340 тысяч рублей. По итогам полугодия эти цифры едва ли изменятся, во всяком случае, значительно.
Пандемия коронавируса и связанные с ней ограничения внесли коррективы в развитие рынка жилья Санкт-Петербурга. Мартовский рост, вызванный колебанием валюты и желанием многих конвертировать долларовые сбережения в недвижимость на пиковой стоимости, сменился апрельским падением.
По нашей оценке, сокращение спроса на строящееся жилье в апреле составило от 20 до 60% в зависимости от сегмента. При этом льготная ипотека стала драйвером для восстановления спроса только на проекты эконом-, комфорт-классов и нижней границы бизнес-класса, строящегося в удалении от центра, в менее привлекательных локациях. Из-за ограничения размера кредита в 8 млн рублей другие сегменты программой субсидирования ипотеки до недавнего расширения, анонсированного Президентом РФ Владимиром Путиным, практически не были затронуты. То есть государственная поддержка распределялась по рынку неравномерно.
В классе премиум и элитного жилья в апреле и мае количество встреч с потенциальными покупателями снизилось наполовину. Многие клиенты ответственно подошли к вопросам своего здоровья и максимально ограничили круг контактов. Тем не менее, думаю, что снятие режима самоизоляции и открытие офисов продаж станет стимулом возвращения спроса и в эти сегменты. 
По проекту Royal Park мы уже видим рост интереса к приобретению жилья. В июне у нас выросло количество и просмотров, и звонков потенциальных покупателей. Думаю, отчасти на это повлияла и сама пандемия. Теперь клиенты стали еще больше ценить жилые комплексы, находящиеся в отдалении от шумных улиц, рядом с зелеными зонами, водой и вблизи к вылетным магистралям, по которым можно быстро и удобно выехать из города.

– Сравните стоимость жилья в Петербурге и Москве в жилых комплексах примерно одинаковых по качеству и классу.

– Жилые комплексы в Москве и Петербурге, даже относящиеся к одному классу, разительно отличаются и по масштабу застройки, и по наполнению, и по архитектуре. Вы можете сравнить крупные проекты редевелопмента промзон рядом с центрами двух городов, – к примеру, завода «ЗиЛ» в Москве и территорий за бывшим Варшавским вокзалом в Северной столице. Достаточно сказать, что на территории бывшего завода имени Лихачева строится филиал Эрмитажа и уже разбит новый городской парк.
Одна из причин внушительных различий в уровне проектов одного класса – разрыв в финансовом благосостоянии двух регионов и, как следствие, в ценах на жилье. В Москве только квартиры массового сегмента, в среднем, обходятся в сумму около 190 тыс. за 1 кв. м. Жилье бизнес-класса стоит, в среднем, 260 тыс. рублей за «квадрат».

– В чем, на ваш взгляд, заключается специфика петербургского рынка новостроек? Имеются ли отличия в предпочтениях покупателей по сравнению с Москвой?

– В обеих столицах покупатели жилья придерживаются одних и тех же критериев: локация, близость к метро, качество самого проекта, функциональность планировок.
Пожалуй, в Москве нет такого количества видовых участков, как в Петербурге. В этом городе — огромная протяженность береговой линии: множество рек и каналов, Финский залив. При желании можно купить квартиру любого класса с видом на воду. Для москвичей такая роскошь, к сожалению, недоступна.
А вот легендарная приверженность петербуржцев родному району и нежелание из него уезжать, легендарная благодаря василеостровцам, – вовсе не уникальная черта. Москвичи, на мой взгляд, также неохотно меняют районы, в которых они родились и выросли, на новые. И это понятно: фактически переезд, к примеру, с запада на восток столицы равносилен отъезду в другой город.
Кроме того, на мой взгляд, специфика Петербурга проявляется в относительно небольшой разнице в стоимости жилья в центре города и на периферии, особенно на вторичном рынке. Многие исторические дома и квартиры до сих пор находятся в очень плохом состоянии, и поэтому жилье бизнес- или даже класса комфорт+, строящееся в примыкающих к центру районах, может стоить дороже, чем квартиры в самом центре. В Москве ситуация совершенно иная. Трехкомнатную квартиру внутри Третьего транспортного кольца можно обменять на три трешки ближе к МКАДу. Это реальный случай.

— Где больше региональных покупателей? Почему, на ваш взгляд, люди перебираются в Питер, и почему в Москву? Каковы их главные мотивы?

— Доля региональных покупателей в Петербурге в среднем составляет около 30%, в Москве она еще выше. И по данным экспертов, нынешний кризис только подстегнет внутреннюю миграцию. Люди переезжают в более экономически сильные регионы в поиске работы, профессионального развития, самореализации, качественного образования для себя и своих детей, качественной инфраструктуры, в том числе медицинской. Кроме того, и в Петербурге, и в Москве есть поток приезжающих с условного Севера. Этот сегмент покупателей едет еще и за более мягким климатом.
С одной стороны, в Москве выше деловая активность, а значит и горизонты развития для ряда специалистов, особенно высокооплачиваемых. Амбициозные люди стремятся в столицу. С другой, в Петербурге – дешевле жилье, приобрести его легче. За городом закрепился имидж культурной столицы с большим числом вузов. Вдобавок в город переехали штаб-квартиры «Газпрома» и «Газпром-Нефти», планируют перенести Верховный суд. Это тоже подстегивает приток покупателей из других регионов.
Скажем, в нашем проекте Royal Park апартаменты покупают преимущественно петербуржцы. Но, честно говоря, мы не видим принципиальных отличий между покупателями из разных регионов.

— Назовите главные тенденции на питерском рынке новостроек в настоящее время и тенденции московского рынка, которые могут появиться в ближайшее время в Санкт-Петербурге.

— Основное новшество последних трех месяцев – это, конечно, переход рынка в онлайн. Режим самоизоляции стимулировал развитие технологий онлайн-продаж. В Royal Park, комплексе элитного сегмента, онлайн-сделок нет по понятным причинам. Человек может удаленно познакомиться с проектом, но, чтобы принять финальное решение о покупке, он должен приехать в комплекс, пройтись, оглядеться и заразиться, в хорошем смысле слова, его атмосферой. Но, в целом, по опыту нашей компании, полностью онлайн заключают сделки те люди, у которых уже есть квартира в том же проекте, либо которые уже знакомы с застройщиком и доверяют ему.
В самом девелопменте изменений мало. Как и в других отраслях, компании пересматривают расходы, в том числе операционные: на персонал, аренду помещений. Те, кто могут себе это позволить, автоматизируют бизнес-процессы, чтобы нести на них меньше трат в будущем.
Тенденции последних лет в Петербурге, которые не могут не радовать, это общее снижение этажности и редевелопмент устаревших промзон. Посмотрите, что происходит, к примеру, за Обводным каналом, в районе реки Охты – это неэффективные, полуразрушенные промзоны, какие-то бесконечные «шиномонтажки». Территории близко к центру, конечно, не должны так выглядеть.
Думаю, наш проект – это хороший пример редевелопмента. В таком великолепном месте, рядом со стадионом «Петровский», на берегу естественной гавани, где в XIX веке был основан первый клуб академической гребли, не должно быть промзоны. Мы уже создали общедоступную набережную. Надеемся, город оденет ее в гранит, а в марину скоро начнут заходить белоснежные яхты.
Что касается самого содержания жилых комплексов, думаю, вслед за Москвой в ближайшие годы новые дома в Петербурге тоже начнут «умнеть». Постепенно технологии, еще недавно доступные только в комплексах высокого класса, переходят в масс-маркет.
К примеру, в столице во дворах жилых комплексов по умолчанию обеспечивается доступ к сети Wi-Fi. В квартирах повсеместно устанавливают датчики протечек: в случае разлива воды в ванной комнате или на кухне система автоматически перекрывает водоснабжение. Или внедряют управление домофоном со смартфона: звонок в квартиру, включая изображение с видеокамеры, поступает напрямую на телефон, и собственник может открыть дверь, не отрываясь от бытовых дел.
Кроме того, опять же на мой взгляд, в московских проектах тщательнее работают с благоустройством территории, ее ландшафтом. Девелоперы зонируют пространство по фунционалу, выделяя место и для игр детей, и для занятий спортом, и тихие места, где можно почитать книгу или уложить спать ребенка. Если есть возможность, устраивают разноуровневые площадки, амфитеатры. Популярна установка тренажеров для воркаута, тематических детских площадок. Мне кажется, дворы петербургских новостроек, в том числе в масс-маркете, со временем тоже будут становиться разнообразнее.

– Спасибо.

Вопросы задавал Виталий Простаков