Стандартное жилье - это уже не «эконом»

По мнению Сергея Коврова, руководитель отдела консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости», принятые Минстроем критерии стандартного жилья во многом закрепляют уже и так устоявшиеся тенденции и тренды, по крайней мере, в Москве, Санкт-Петербурге и ряде городов-миллионников. Так, на московском рынке (в пределах МКАД), за последние три года доля сделок в масс-сегменте уменьшилась более чем в два раза: с 34% до 15%. Параллельно с этим процессом увеличивалось количество проданных квартир с готовой и предчистовой отделкой.

«Утвержденные Минстроем критерии стандартного жилья никак не отразятся на девелоперском бизнесе, – делится своей точкой зрения Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Речь идет о требованиях, которые будут предъявляться к жилью, строящемуся в рамках различных государственных программ с бюджетным финансированием или выкупаться для государственных нужд (скажем, для предоставления квартир по социальному найму)».

Если застройщик участвует в них в качестве подрядчика, то он будет их соблюдать. На коммерческое жилищное строительство эти требования не распространяются – здесь продолжают действовать СНиП и другие технические нормы, а также рыночные отношения.

Того же мнения и Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»), по его словам, само понятие «стандартное жилье», как и «жилье экономического класса» ранее было, разработано для объектов, которые строятся по «госзаказу», для передачи определенным категориям граждан: военным, инвалидам, малоимущим и т.д. То есть государственный стандарт не обязателен для коммерческих застройщиков – они по-прежнему ориентируются в первую очередь на требования рынка.

На первый взгляд, «стандартное жилье» полностью укладывается в параметры такого термина из классификации жилой недвижимости, как «комфортное жилье». Однако по Сергей Ковров считает, что ставить знак равенства между «стандартным» и «комфортным» сегментами пока преждевременно.

Во-первых, жилье комфорт-класса далеко не всегда подразумевает квартиры с отделкой. Во-вторых, оно имеет более жесткие требования к строительным материалам, техническому оснащению (лифты, видеонаблюдение), паркингу и организации входных групп.

«Стандартное» жилье нельзя отождествлять с термином «комфорт-класс». Прежде всего, есть различия в том, что под новостройками комфорт-класса мы понимаем не только квартиры определенного качества, но и дома, а также их прилегающую территорию в целом», – соглашается с коллегой Надежда Коркка.

То есть понятие «комфорт-класса» более комплексное, и учитывает архитектурную составляющую, качество инженерного оборудования, ландшафтный дизайн прилегающих территорий.

Тем не менее введение стандарта для самого «низкого» класса жилья в перспективе может повлечь за собой повышение качества региональных проектов, считают некоторые эксперты. Однако это будет возможно лишь при росте платежеспособного спроса.

Сегодня единой и общепризнанной классификации жилья не существует. Именно поэтому нередко проекты, которые позиционируются в одном классе, в реальности стоят на его разных полюсах, – подчеркивает Игорь Козельцев. – Например, один приближен к эконом-классу, другой – тяготеет к высокобюджетному сегменту.

Новые критерии стандартного жилья лишь отчасти соотносятся с параметрами новостроек комфорт-класса. Во-первых, это касается площадей. Во-вторых, во всех проектах комфорт-класса обеспечивается беспрепятственный доступ маломобильных групп населения. В-третьих, большинству массовых новостроек присваивается класс энергоэффективности В или даже выше.

Однако есть и важные различия. В частности, с готовым ремонтом продается только в лучшем случае половина новостроек комфорт-класса. При этом критерии к стандартному жилью включают, по сути, финишную отделку. Причем есть и дополнительные пункты, такие как наличие мойки с тумбой и плиты на кухне. Такие опции, как правило, не предусмотрены на рынке массового сегмента. В некоторых случаях их можно встретить в проектах бизнес-класса в составе полностью меблированной кухни.

Подготовил Виталий Простаков