Свой бизнес в кладовке

«Обычно для организации офиса или бизнеса предусмотрены коммерческие помещения, - отвечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. - К примеру, в Москве первый этаж любого комплекса отводится под нежилые объекты. Застройщики проектируют это пространство специальным образом, чтобы там можно было с удобством вести бизнес. К примеру, первый этаж часто имеет более высокие потолки, широкоформатное остекление, более мощные коммуникации». По словам эксперта, застройщик, как правило, предусматривает условные внутренние границы коммерческих помещений. Скажем, инвестор может приобрести и «уголок» площадью 10 кв. м для размещения цветочной лавки и огромное помещения для сетевого супермаркета (500-1 000 кв. м.)».

Но что насчет подсобных помещений? «Они не являются общедомовой собственностью – эти объекты приобретаются в собственность, и владелец может пользоваться ими по своему усмотрению, - говорит Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон». - Иными словами, поставить швейную машинку в кладовке и заняться пошивом – это не такая уж и проблема. К слову, заниматься «негромкими» видами бизнеса, не мешающими другим жильцам, можно и в квартире. Но если собственник желает создать магазин или полноценно работающий бизнес, то тогда лучше рассмотреть нежилое помещение небольшого формата на первом этаже». Дело в том, что в кладовках, которые располагаться и на уровне паркинга, и на уровне жилых этажей, организовать полноценный бизнес будет проблематично. Важным условием в данном случае является наличие отдельного входа в помещение, которого нет у подсобных помещений (они предусматривались, прежде всего, для хранения вещей, поэтому по своей конфигурации не являются хорошей альтернативой для предпринимателя).

Теоретически, в подсобке возможно организовать так называемый «тихий офис», поскольку данные помещения попадают под определение «нежилого», подтверждает Оксана Торойкина, руководитель отдела аналитики S.A. Ricci жилая недвижимость. -Практически, это вряд ли получится сделать т.к. ведение бизнеса в подобном помещении незаконно. К коммерческой недвижимости предъявляются особые жесткие требования, в первую очередь - санитанитарно-эпидемиологические требования и требования пожарной безопасности. Подсобные или кладовые помещения в 99% случаев им не соответствуют, поэтому организация офиса или бизнеса в подобном месте может быть исключительно на свой страх и риск».

Ирина Мошева, управляющий директор Moscow Sotheby’s International Realty считает, что использование кладовок для бизнеса противоречит назначению объекта в целом. «И какой в этом концептуальный смысл, ведь для офиса есть специальные помещения? В жилых комплексах обычно на первых этажах есть пространства для офисов или ритейла и другие коммерческие помещения», - говорит эксперт.

Между тем на рынке аренды коммерческих площадей сегодня можно найти ряд предложений именно в жилых комплексах и именно в помещениях без окон, но с отдельным входом. Возможно, это те самые подсобки, которые застройщик по каким-то причинам не смог реализовать. Виктор Прокопенко, директор Департамента недвижимости SezarGroupпредлагает использовать подобные предложения в целях бизнеса, например, для хранения минимального запаса продукции интернет-магазина, управляемого из дома. Почему нет.

Впрочем, любой предприниматель, в первую очередь считает деньги, в том числе и на размещение своего бизнеса. Поэтому главный вопрос – инвестиционный.«Цены на подсобные помещения сегодня определяются внутренней политикой девелопера и оценкой потенциального спроса в конкретном ЖК, - говорит Виктор Прокопенко. - Безусловно, они зависят от класса дома, метража подсобного помещения, удобства местоположения, совокупного количества таких предложений».

По данным отдела аналитики S.A. Ricci жилая недвижимостьв среднем цена за 1 кв. м кладовой составляет от 30 до 50% от стоимости кв. м жилья в этом же ЖК. Средняя стоимость «квадрата» в проектах комфорт- и бизнес-класса в границах старой Москвы составляет около 100 тыс. руб. К примеру, в ЖК бизнес-класса «Хорошевский», который строится в СЗАО в р-не Хорошево-Мневники, стоимость метра подсобного помещения варьируется от 80 до 125 тыс. руб. (при этом площадь помещений составляет от 2,6 до 30,8 кв. м).

В проектах премиум- и элит-класса стоимость кладового помещения может быть сопоставима по цене с квадратным метром жилья более низкого класса. Например, в ЖК «Реномэ», расположенном в ЦАО в Тверском р-не, стоимость кладового помещения достигает 250 тыс. руб. за 1 кв. м.

Зачастую застройщики устраивают акции для более быстрой продажи кладовых помещений. Как правило, речь идет о «пакетном» приобретении – «квартира + кладовка», которое действует на ограниченный пул лотов. В настоящий момент, в ЖК комфорт-класса «Поколение» действует предложение «Выгодный тандем» - при одновременной покупке жилья вместе с машино-местом, кладовой и/ или нежилым помещением предоставляется скидка до 7%.

В целом на рынке недвижимости в границах старой Москвы, самые бюджетные кладовые помещения представлены в ЖК Wellton Pаrk – от 38 тыс. руб./кв. м, самые дорогие кладовые помещения в ЖК Knightsbridge Private Рark– цена 1 кв. м составляет 6 тыс. долл. (или 411 тыс. руб.).

«Кстати, если жилой комплекс продается по ДДУ, то по таким же договорам реализуются и кладовые, и после ввода дома в эксплуатацию они так же, как и квартиры, становятся собственностью покупателя. Соответственно, это помещение владелец потом может продать или сдать в аренду, - резюмируетИрина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

Подготовил Виталий Простаков