В каких случаях нельзя дарить квартиру

Законодательство (в том числе ст. 575 ГК РФ) предусматривает ряд ситуаций, когда передать квартиру в дар нельзя либо такая сделка грозит серьезными проблемами. Разберём основные случаи — по категориям.

Кто не может быть дарителем

Недееспособный собственник. Если суд признал человека недееспособным, он не вправе распоряжаться своим имуществом. Сделка от его имени тоже будет незаконной.

Малолетний владелец. Если квартира оформлена на ребёнка до 14 лет, родители или опекуны не могут её подарить. Для подростков 14–18 лет потребуется и согласие законных представителей, и разрешение органов опеки. Исключение для мелких подарков (до 3 000 рублей) к недвижимости не относится.

Один из совладельцев без согласия остальных. Если жильё находится в совместной собственности (например, у супругов), подарить его можно только при согласии всех владельцев. В случае с супружеской недвижимостью обычно требуется нотариально заверенное согласие второго супруга.

Кому нельзя дарить квартиру

Во-первых, работникам ряда учреждений от своих «клиентов». Сотрудники медорганизаций, школ, соцслужб и аналогичных учреждений не вправе принимать недвижимость в дар от пациентов, учеников, подопечных и их близких родственников.

Во-вторых, госслужащим и приравненным к ним лицам в связи с должностью. Чиновники, муниципальные служащие, сотрудники Банка России не могут получать дорогостоящие подарки как вознаграждение за исполнение обязанностей. Исключение — протокольные подарки в рамках официальных мероприятий и командировок.

И, в-третьих, между коммерческими организациями. Закон запрещает дарение между двумя компаниями. При этом передача квартиры от гражданина организации или наоборот возможна, если нет иных препятствий.

Когда сделку не получится оформить или её легко оспорить

Если жильё в ипотеке или залоге, подарить его можно лишь с согласия залогодержателя (чаще всего банка). Если на квартиру наложен арест либо судом установлены запреты на регистрационные действия, Росреестр откажет в регистрации перехода права.

Если идёт судебный процесс по поводу собственности и суд ввёл ограничения, сделку заблокируют. Даже если регистрация пройдёт, её могут признать недействительной, если выяснится, что даритель не имел права отчуждать имущество.

Если за «дарением» скрывается купля‑продажа (например, одаряемый платит деньги или берёт на себя обязательства), такая сделка считается притворной (ст. 170 ГК РФ) и подлежит оспариванию.

Важные практические моменты

С 13 января 2025 года договоры дарения недвижимости между физлицами (включая дарение долей и сделки между близкими родственниками) обязательно заверяются у нотариуса. Это снижает риски, но не отменяет необходимость проверки всех обстоятельств.

Даже при соблюдении формальностей сделку могут оспорить, если докажут, что даритель был недееспособен, действовал под давлением, обманом или сделка прикрывала иные договорённости.

Что проверить перед сделкой

Статус квартиры — заказать выписку из ЕГРН, чтобы увидеть обременения, аресты, доли.

Дееспособность дарителя — убедиться, что нет судебных решений о признании его недееспособным.

Правовой статус одаряемого — проверить, не попадает ли он под ограничения по роду деятельности или иным основаниям.

Отсутствие встречных обязательств — в договоре не должно быть условий о выплатах или услугах взамен подарка.

В сложных и неоднозначных ситуациях лучше заранее проконсультироваться с юристом: это поможет избежать потери времени, денег и судебных споров.