Жилье как инструмент сбережения средств

Инвестиционная активность на рынке недвижимости находится сегодня на стабильно высоком уровне, считает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. В январе-апреле 10% заключённых ДДУ были зарегистрированы в рамках «пакетных сделок», то есть инвесторами. Для сравнения – за весь 2018 год доля инвестиционных сделок составила всего 6%.

«Причина высокой активности инвесторов связана, во-первых, со стабильным ростом цен на жилье (плюс 9% за год с мая 2018 года в массовом сегменте), который наблюдается по многим проектам, – отмечает эксперт. – Во-вторых, рост инвестиционной активности объясняется предстоящими поправками в 214-ФЗ. Очевидно, что с переходом к новой схеме финансирования застройщики будут увеличивать стоимость не только по мере роста стадии строительной готовности, но и по причине использования проектного финансирования. Поэтому сегодняшние инвесторы рассчитывают получить более высокую доходность».

У инвестора есть два варианта – быстрая и долгая инвестиция. В случае быстрой инвестиции, он покупает недвижимость на стадии котлована, а продает ближе к сдаче дома в эксплуатацию. В случае с долгой инвестицией – оформляет купленную недвижимость в собственность и какое-то время сдает ее в аренду. Здесь все зависит от целей инвестора, отмечает Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам ЖК «Румянцево-Парк», компании Lexion Development.

По мнению Наталии Кузнецовой, генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон», основная доля инвесторов ориентирована на диверсификацию активов и сохранение денежных средств путем их вложения в недвижимое имущество. Таким образом, основной стратегией становится покупка квартир в новостройках с целью дальнейшей сдачи в аренду.

Задача любого инвестора – получить максимальный доход. Поэтому в качестве объекта для инвестиций чаще выбирают наиболее ликвидные варианты. Пользуются спросом варианты как в старых границах, так и в Новой Москве. Расширение сети метрополитена позволило охватить большее количество территорий удобным транспортным сообщением. Поэтому для сдачи в аренду целесообразно рассматривать новомосковские жилые комплексы, считает Наталия Кузнецова.

«Сдача в аренду выступает в своем роде альтернативным «пенсионным фондом», что особенно актуально с учетом последних изменений в этой области. Чаще всего объектами для инвестиций являются студии и однокомнатные квартиры. За счет относительно низкого бюджета окупить такие лоты проще», – уточняет Мария Литинецкая.

Если же цель инвестора заключается не в перепродаже, а в получении пассивного дохода от сдачи в аренду, то обычно рассматриваются апартаменты, причем с отделкой. Такая недвижимость, как правило, оказывается на 10-15% дешевле аналогичной по площади квартиры. Кроме того, сегодня в Москве получает активное развитие формат апарт-отелей, когда поиском арендаторов и обслуживанием объекта занимается управляющая компания. Это особенно актуальный вариант для тех, кто не хочет заниматься сдачей в аренду самостоятельно.

По данным Наталии Кузнецовой, средняя площадь инвестиционных квартир, приобретаемых в старых границах Москвы, составляет 49 кв. м для эконом-класса, 58,5 кв. м для комфорт-класса, 74,9 кв. м для бизнес-класса, 96,5 кв. м для премиум-класса. Средняя площадь апартаментов с тем же территориальным отнесением составляет 37 кв. м для комфорт-класса, 65 кв. м для бизнес-класса, 99 кв. м для премиум-класса.

Если говорить о доходности столичной недвижимости, то сегодня при грамотном выборе объекта можно обеспечить 7-13% годовых, утверждает Мария Литинецкая. Вариативность возможных составляющих арендной бизнес-модели очень высока. Ставки, в зависимости от района расположения жилого комплекса, конкурентного окружения, могут колебаться от 40 до 70 тыс. рублей (за объект стоимостью 7 млн рублей). Соответственно, и доходность с учетом налогов и расходов на коммунальные услуги варьируется от 6% до 10% годовых. Срок окупаемости – от 9 до 16 лет. Эксплуатационные издержки составляют порядка 5-10% от годовой арендной выручки.

Подготовил Виталий Простаков