«Апартаменты могут качать больше»

3 октября в рамках дискуссии «Апартаменты. Концепция» ключевые игроки рынка недвижимости, обсудили, как происходит создание концепции проекта и выбор локации, определили ключевые факторы выбора покупателей апартаментов, выяснили, как не ошибиться с выбором целевой аудитории, а также обсудили успешные проекты, реализованные и строящиеся. Организатором выступил деловой клуб Meeting. 

Матвей Кондаков, генеральный директор маркетингового агентства Mr.Wulf, рассказал, что интерес к апартаментам, по последним данным Яндекса, растет, но для потребителя этот формат по-прежнему остается непонятным. Основная проблема, по словам Матвея в том, что девелоперы, популяризируя и продвигая проекты, говорят только о программах доходности и приводят примерно одинаковые цифры. «Инвестиции в строящиеся апартаменты окупаются в среднем за 3-5 лет. Потребитель в глазах застройщика – это некий инвестор, который готов «закопать» деньги, вложив их в долгосрочную историю», – отметил эксперт.  Целевую аудиторию апартаментов необходимо расширять, делать коммуникацию с потребителем более разнообразной за счет использования в продвижении локации, квартирографии и «фишек» проекта.   

Екатерина Запорожченко, коммерческий директор Docklands development, рассказала про трансформацию концепции в проекте loft-квартала, которая обуславливалась не только изменениями спроса, но и обязанностью по обеспечению заявленной доходности, высокие показатели которой могут быть достигнуты только посредством централизованной сдачи номеров в аренду в рамках отеля. По словам девелопера, сегодня на рынке аренды есть совершенно разные запросы, апарты вместо гостиничных номеров часто снимают семьи с таким составом гостей, как «родители + дети + свекровь/теща» или «родители + двое или трое детей». Екатерина отметила важное преимущество апартаментов для долгосрочных арендаторов: «Когда мы снимаем квартиру, приходится оплачивать также агентское вознаграждение, вносить депозит, т.е. по сути нам сразу нужно иметь сумму в размере трехмесячного арендного платежа. В апартаментах такой необходимости нет. Зато есть  сервис, еженедельная уборка и гостиничная инфраструктура». 

Илья Слонский, заместитель директора по маркетингу компании «Мегалит», рассказал о проекте «Дом на Львовской». Его особенность в том, что апартаменты здесь являются частью инфраструктуры жилого комплекса, программа доходности в проект не закладывалась. По расчету инсоляции и по социальной инфраструктуре апартаменты в этом проекте равны квартирам. Основное отличие от проектов других игроков рынка в том, что компания, с одной стороны, не предоставляет гостиничный сервис, а с другой – расширяет ассортимент предложения в рамках одного проекта («обычные» жилые студии, однушки, двушки + апарты). По стоимости, отметил Илья, апартаменты в их проекте дешевле: в среднем разница за «квадрат» составляет  20-23%.  

Анна Любимова, руководитель отдела маркетинга «Еврострой», представила проект Next, сервисные апартаменты бизнес-класса. Застройщик ориентируется на долгосрочную аренду и оценивает инвестиционную привлекательность проекта в 13% годовых, предлагая самый высокий доход среди конкурентов. 

Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank, отметила, что рынок апартаментов начинался с элитного жилья. Это престижные локации, где по каким-то причинам нельзя строить жилье. Для покупателя недвижимости высокого ценового сегмента не имеет значения, какого статуса помещение – ему важна локация, квартирография и голые стены. Важно, что по стоимости элитное жилье и элитные апарты в одной локации не различаются. Эксперт заметила, что сегмент элитных апартаментов сегодня слабо развивается - этот класс недвижимости в целом находится в стадии стагнации: за прошедший год на рынок был выведен один проект.  

Владимир Федоров, заместитель генерального директора Pulkovo Sky, привел три фактора, которые обеспечивают интерес к апартаментам со стороны покупателей. Это экономический фактор (доходность для инвест-отелей или более привлекательная цена для «квази-жилья»), эмоциональное удовлетворение от обладания тем, что недоступно другим (например, в центре Москвы апартаменты выполняют программу проживания и реализуются в том числе в центре города, где нельзя строить жилье), а также ЗОЖ, как устойчивое направление развития (это совокупность ценностей места проживания, окружения, инфраструктуры). 

Владимир представил проект гибридного Апарт-отеля, объединенного с «Novotel Санкт-Петербург Аэропорт», управлением которого занимается французский оператор AccorHotels. Выстраивая концепцию, застройщик ориентировался на специфику локации - близость Пулково и Экспофорума, при этом доступность традиционных и новых экскурсионных маршрутов.  Таким образом, в качестве основного потребителя девелопер видит транзитного путешественника и бизнес-туристов. Проект состоит из гостиницы 4* на 253 номера и апарт-отеля 3* на 305 юнитов. Владимир показал уникальность предложения – гость каждый раз имеет возможность выбора формата проживания и звездности. Эксперт отметил, что апартаменты сегодня – более выгодная история, чем, например, бизнес-центры, а наличие бренда способно увеличить значение стоимости суточного проживания на 15 евро. 

Ольга Шарыгина, руководителя отдела исследований и девелопмента, Becar Asset Management, отметила, что основные показатели рынка растут. По сравнению со вторым кварталом 2019 г. объем спроса на покупку в сегменте апартаментов для собственного проживания вырос на 35%, в сегменте сертифицированных апартаментов и апарт-отелей – на 17%. При этом инвестиционное предложение по-прежнему превышает предложение апартов для собственного проживания.  

Подводя итоги мероприятия, эксперты почти единогласно сошлись на том, что средняя доходность апартаментов по рынку сегодня составляет 6-8%. Брокер-эксперт компании IPG Estate, Александр Волошин, выделил качества, которыми должен обладать продукт, чтобы привлечь инвестора. На первом месте предсказуемо оказалась локация, далее – репутация девелопера и наконец, концепция в совокупности с управлением и обслуживанием.