Что будет с рынком недвижимости?

Ведущие эксперты отрасли поделились с оргкомитетом премии Urban Awards своими оценками и прогнозами относительно возможных последствий.  

Дмитрий Панов, председатель Санкт-Петербургского регионального отделения «Деловой России» утверждает, что спрогнозировать вектор развития строительной отрасли на ближайший период довольно сложно. Наилучший вариант – остаться в границах тех планов, которые были отражены в паспорте национального проекта «Жилье и городская среда». «На вероятность реализации наиболее благоприятного сценария будет влиять целая группа факторов: спрос, себестоимость строительных материалов и оборудования, требования к минимальной доходности проектов, а также федеральные и региональные меры поддержки отрасли», – полагает эксперт.   

На рынке фактически повторяется ситуация 2014-го года: люди стремятся инвестировать обесценившиеся рубли в недвижимость. «В марте спрос на жилье активизировался. Сыграли свою роль два ключевых драйвера: резкое падение рубля и рост ипотечных ставок. Да, в прошлом месяце Центробанк не поднял ключевую ставку, но многие банки, не дожидаясь его решения, повысили ипотечные проценты. Более того, все понимают, что ЦБ ничего не мешает это сделать на очередном заседании», – отмечает Искандер Юсупов, заместитель генерального директора девелоперской компании «Унистрой». 

Другого мнения придерживается Марина Агеева, директор по маркетингу ГК «Красная стрела»: «Россияне, наученные прошлыми кризисами, спешат «выйти в кэш». Однако в текущей ситуации я не могу утверждать, что снятые со счетов деньги перетекут на рынок недвижимости». Эксперт акцентирует внимание на падении реальных доходов населения, которое продолжается уже несколько лет подряд. Ежегодный рост ипотечных сделок (особенно в бюджетных проектах) говорит о том, что собственных средств у покупателей становится все меньше и меньше. По словам Агеевой, «далеко не каждый рискнет взять ипотечный кредит, когда правительство в открытую говорит о мировом экономическом кризисе». Она предполагает, что обладатели свободных сумм в размере от одного до пяти миллионов рублей решат отложить их «под матрац», а не вкладывать в стройку. «Возможно, через три-четыре месяца ситуация стабилизируется, и мы все получим какую-то опору для построения точных планов и оценки перспектив», – надеются в «Красной стреле».  

Валерия Русакова, руководитель отдела продаж ИСГ «Мармакс» разделяет скептицизм коллеги и считает, что в условиях реального роста доходов населения, не поможет даже снижение ипотечных ставок.   

Еще одним фактором риска стал обвал рубля. И это обязательно  отразится на ценовой политике застройщиков. Большинство девелоперов работают с импортными комплектующими, – напоминает Искандер Юсупов, – а это, в свою очередь, увеличивает себестоимость строительства. Впрочем, по оценкам ИСГ «Мармакс», рост цен будет умеренным – в пределах 10%.  

Значительно поднять стоимость жилья не позволит уменьшение платежеспособного спроса. И переход на реализацию по эскроу-счетам сейчас дополнительно осложняет ситуацию. «Если раньше застройщик на котловане продавал дешевле, чтобы получить «бесплатные» деньги дольщиков на стройку, то теперь в этом нет смысла. Деньги дольщиков, благодаря законодателям, будут заморожены на эскроу-счетах на два-три года до окончания строительства, а в цену квадратного метра сразу будут закладывать процент инфляции», – объясняет Мария Агеева. В итоге цена на жилье будет варьироваться. Отсутствие устойчивого спроса и нерентабельность продаж может привести к замораживанию проектов. Поэтому застройщикам особенно как можно точнее выверять свои предложения и соотносить их с возможностями покупателя.  

Самый болезненный вопрос: какие категории девелоперов вынуждены будут покинуть рынок? Искандер Юсупов помещает в группу риска те компании, которые не успели вовремя перевести бизнес-процессы в онлайн-режим, а также застройщиков, не обладающих достаточной финансовой стабильностью. Если кризис примет затяжную форму, выживут только устойчивые компании с успешным опытом прохождения прошлых кризисов, – настаивает Юсупов. С точки зрения Дмитрия Панова, в наиболее уязвимом положении окажутся малые и средние предприятия, в первую очередь, подрядные организации, обеспечивающие свыше трети всего жилищного строительства в стране. Отсутствие застройщика в расширенном перечне системообразующих организаций страны – также серьезная причина для беспокойства.   

Банки, которые после внесения поправок в строительное законодательство, получили статус едва ли не главных игроков на рынке недвижимости, видят ситуацию в несколько другом контексте. Строительный бизнес для них – потенциально проблемный должник. Марина Агеева подчеркивает, что банки получают проценты дважды: по ипотеке и по кредитам, выданным застройщику на строительство. «Конечно, влияние банков выросло. Заниматься строительством самостоятельно могут позволить себе только самые крупные финансовые институты, чья деятельность достаточно диверсифицирована. Думаю, в обозримом будущем они придут к этому».  

На данный момент девелоперы не сформировали единый сценарий функционирования в период кризиса, и, несмотря на демонстрацию спокойствия, уже готовятся к потерям. Никто из них еще не берется судить об истинных масштабах проблем, но если негативный тренд окажется долгим, на рынке может наступить другая эра.