Дорогое жилье, взаимоотношения банков, власти и девелоперов, сокращение предложения: о чем говорили эксперты на Urban Space

Девелоперы, архитекторы, представители банков собрались 23 июня, в Санкт-Петербурге в GRAND HOTEL EMERALD на Urban Space, чтобы рассказать, как изменился рынок недвижимости и как теперь в нем работать.

Первую сессию модерировал Александр Брега, Генеральный директор строительной корпорации «Мегалит». Он сообщил, что ипотека под 6,5% оказалась спасением для рынка жилья. Государство действительно помогло, но помощь оказалась недолгой - условия программы изменили с июля 2021 года. Во время льготной ипотеки люди захотели купить двух- и трехкомнатные квартиры. Студии и “однушки” отошли на второй план. Застройщикам приходилось менять предложение. Но теперь спрос снова перетекает к малогабаритным квартирам. 

2020 год оказался для девелоперов удачным, так как продажи были, спрос был, люди покупали квартиры даже во время пандемии, несмотря на страхи. Людей стимулировала льготная ипотека. Сначала девелоперы радовались, что цены растут, но потом выросла и себестоимость строительства. Проектное финансирование породило диктатуру банков, которые не хотят воспринимать девелоперов как партнеров. 

Первый вице-президент Glorax Александр Андрианов заявил, что компания пытается покорять региональные рынки. В первую очередь, города-миллионники. 22 июня, компания подписала сделку в Нижнем Новгороде. 

Исполнительный директор СК «Ойкумена» Роман Мирошников подтвердил, что работать в регионах сейчас можно. Конечно, там не такая высокая маржа, как в столице. Но нужно искать экономическую целесообразность. Девелопер работает уже 10 лет в Нижнем Новгороде, а сейчас вернулся после семилетнего перерыва в Калининград. 

Мирошников заявил, что выйти на региональный рынок не получится, если нет трудовых ресурсов. Самое важно - это создать коллектив застройщика и заказчика. Еще нужно предлагать на рынке достойные продукты, а не бетонометры. Также нужно учитывать, что каждый регион - это отдельная епархия.

Руководитель Департамента кредитования регионального бизнеса – старший вице- президент Банка ВТБ (ПАО) Иван Розинский ответил на критику девелоперов о диктатуре банков. По его словам, власть банков над застройщиками ограничивается конкуренцией между банками. Сейчас у застройщиков есть выбор из трех основных банков - Дом. РФ, ВТБ и Сбербанк. Каждый пытается предложить свои выгодные условия. 

Также Розинский сообщил, банк ВТБ учитывает миграцию населения. Например, за последние 10 лет россияне чаще всего переезжают в 10 регионов: Москва, Подмосковье, Санкт-Петербург, Ленобласть, Краснодар, Белгород, Воронеж, Калининград, Новосибирск, Тюмень. Раз в этих городах есть приток населения, то и у компаний - преимущество. 

Розинский добавил, что самая главная проблема при кредитовании застройщика - доля участия. До введения проектного финансирования доля денег дольщиков составляла 77-78%. Банки платили 16%, а застройщики - 8%. 

После введения проектного финансирования у застройщиков денег больше не стало, деньги клиентов использовать нельзя, используются деньги банков. Банки не хотят работать с низкомаржинальными застройщиками. Властям предлагалась такая схема, при которой государство платит 10-15% кредита, но после того, как девелопер достроит дом. Это снижает риски банка. 

Но девелоперы возразили, что из-за проектного финансирования окупаемость проекта наступает даже не сразу после ввода в эксплуатацию. В регионах квартиры покупаются и через год после сдачи, а не на этапе строительства. Доля непроданного жилья выросла до 20-25%. Из-за этого компании не могут планировать долгосрочные проекты. Не могут купить землю под застройку, так как нет капитала. Инвестиционный цикл увеличился в два раза. 

Ирина Качурина, начальник Управления партнерских ипотечных программ Департамента Розничного бизнеса - вице-президент Банк ВТБ (ПАО) сообщила, что новые условия льготной ипотеки покрывают 70% кредитов в регионах. Да, не смогут взять ипотеку в Москве и Санкт-Петербурге. Но регионы продолжат брать кредиты. Однако 70% займов по статистике - больше 3 миллионов рублей, а по новым условиям кредит должен быть меньше. 

При этом банки рассчитывают, что новым драйвером рынка станет льготная семейная ипотека под 6%. Порог входа сильно снижен. Теперь ее могут получить все семьи, где родился ребенок после 2018 года. Банки ожидают, что выдача таких ипотек вырастет в 3 раза. 

Относительно сельской ипотеки Качурина сообщила, что государство выдает слишком маленький лимит денег. А Минсельхоз усложняет документооборот. Банки могут лишиться субсидий, если клиент нарушит обязательства. 

Генеральный директор “Ленстройтрест" Валерия Малышева рассказала о рисках девелоперов. Основной риск - это постоянное изменение в законодательстве. Каждые полгода какие-то новшества. 

Второй риск - это укрупнение рынка. Сейчас в Петербургской агломерации половина земельного банка принадлежит крупным игрокам. Государство их не ограничивает, а наоборот, поддерживает. Им удается купить землю, которую не дадут купить средним компаниям. Укрупнение рынка приведет к ухудшению продукта. Малышева считает, что средним девелоперам нужно стать партнерами для крупных, тогда рынок будет стабилизирован. 

Коммерческий директор "ЭНКО ГРУПП" Андрей Скосырский сообщил, что государство хотело оставить льготы на рынке только для реальных жильцов, а не для инвесторов. Но ипотека с максимальным займом в 3 миллиона рублей - это как раз льготы для инвесторов. За 3 миллиона в Тюмени можно купить только однокомнатную квартиру. Они не интересны семьям, но нужны инвесторам. 

Скосырский заявил, что строить однокомнатные муравейники не хочется. А сейчас еще растет стоимость строительных материалов. Как тогда строить компаниям? Ведь стройматериалы не покупаются сразу на весь проект. Получается, нужно строить и продавать по этажам. 

Ольга Нарт, Вице-президент по коммерции «Группа компаний «АВА» заявила, что проектное финансирование облегчило жизнь покупателей, но усложнило работу девелоперов. Для компаний - это дополнительные ограничения. Также Нарт подчеркнула, что семьям не нужны студии. Нужны большие трехкомнатные квартиры. Но изменения в ипотеке сократят возможности для людей. 

Тимур Абдуллаев, основатель архитектурного бюро ARCHINFORM подчеркнул, что девелопмент - это про продажу условий жизни, а не квадратных метров. Сейчас самые удачные проекты - комплексные решения для жизни. Это не просто жилье, но и инфраструктура, и сервисы. Будущее – это пересмотр форматов. После пандемии появился запрос на городскую жизнь за городом. Малоэтажная застройка – до 4 этажей. 

Анна Комарова, директор департамента развития, маркетинга и продаж, Доброград девелопмент (Askona Life Group) призвала девелоперов вернуться к продукту, а не уходить ввысь. В их проекте все объекты продаются только с отделкой. Компания сама строит инфраструктуру: рабочие места, детские школы, сады, парки.

Михаил Гущин, заместитель вице-президента по жилой недвижимости Группа RBI сообщил, что в их проектах есть популярные идеи - общественные зоны, закрытые сады. После пандемии появились системы центрального кондиционирования. Девелоперы, по мнению Гущина, должны обмениваться идеями, слушать своих клиентов. Проекты должны быть востребованными даже через 10 лет. У клиентов должны быть положительные эмоции от проживания в доме. 

Александр Шарапов, президент Becar Asset Management сообщил, что коливниги хорошо пережили пандемию. Молодежь хочет жить со своими сверстниками. Многие согласны на комнату 12 квадратных метров, но чтобы рядом был большой коворкинг и общие зоны для общения. Молодежь – двигатель экономики. Но у нас молодые люди уезжают из страны. Коливниги – это место встречи молодежи, им важно взаимодействовать, чтобы создавать новое. Они не хотят покупать, а хотят снимать. Амазон инвестировал 300 миллионов долларов в коливиниги для сотрудников. Нам тоже надо создавать условия для молодежи.

Илья Пискулин, сооснователь девелоперской компания "Создатели" и агентства DeVision сообщил, что льготная ипотека и вся господдержка рассчитана на 7% покупателей, которые хотят купить “однушки” и студии. А остальные 93% клиентов остаются без поддержки от государства, так как им нужны квартиры побольше. 

Еще Пискулин сообщил, что с 2015 года девелопмент стал осознанным. Появились исследования, которые показывают, что люди меняют квартиру примерно раз в 7 лет. Теперь девелоперы выстраивают с клиентами отношения на 7 лет. Повысилось качество строительства, ведь за 7 лет дом не должен испортиться.

Дмитрий Володин, вице-президент Группы «Эталон» в Санкт-Петербурге рассказал о важности применения новых технологий. например, “Эталон” спроектировал первый в стране детский сад в электронном виде. Его правительство города утвердило. Нужно, чтобы клиенту было удобно покупать квартиру дистанционно и потом совершать разные операции - от уплаты налога и ЖКХ до вызова мастера - со своего смартфона. 

Вторая сессия была практическая. Эксперты рассказывали о своих реальных кейсах, делились опытом. 

Илья Пискулин, основатель компании Devision, сооснователь девелоперской компании «Создатели» рассказал про тренды на рынке на здания необычной формы. Например, здания, которые сужаются книзу. Таких зданий сейчас много, но Пискулин предостерегает девелоперов от таких архитектурных решений, так как себестоимость строительства увеличивается. 

Появилась также потребность на коррекцию верхних этажей здания из-за требований к инсоляции. Еще есть здания с круглыми углами. Если квартиры в них не слишком дорогие, то клиенты готовы пожертвовать метрами ради красоты. Другая тенденция – башенная застройка взамен кварталам. Башни позволяют эффективнее использовать участок. 

Еще застройщики начали внедрять градиентные окна. Их размер меняется от одного конца дома к другому. Такое остекление будет стоить намного дороже. А польза для клиента непонятна. 

Популярностью у клиентов пользуются фасады бело-черно-кремовые. Они напоминают нью-йоркские дома. А еще важна клиентам подсветка. Особенно в тех городах, где темнеет рано. 

Сергей Лобжанидзе, директор bnmap.pro рассказал, что Санкт-Петербург и Ленинградская область - это регионы лидеры по объему предложения маленьких квартир. Квартиры площадью от 20 до 40 квадратных метров вымываются с рынка быстрее всего. Такая тенденция сохранится еще на 2-3 года как минимум. Интересно, что в Санкт-Петербурге покупатели хотят приобрести квартиру с отделкой - 50% клиентов. А в Ленобласти, наоборот, 50% клиентов не хотят видеть никакой отделки. 

Заместитель коммерческого директора по работе с застройщиками и рекламными агентствами ЦИАН Михаил Дрокин сообщил о том, что спрос на однокомнатные квартиры, как в Москве, так и в Санкт-Петербурге был примерно одинаковый в 2020 и в 2021 годах. В прошлом году 39% москвичей хотели купить “однушку”, а в этом году - 34%. 

Дрокин подчеркнул, что раньше спрос и предложение находились примерно на одном уровне. Но сейчас спрос на студии в разы оказался выше, чем предложение. 

Валентина Суднишникова, CEO и основатель AlertGroup, автоматизация сбыта ALLIO сообщила, что девелоперы находятся на предпоследнем месте по автоматизации. Автоматизация дает возможность увеличивать цены разумно. Нужно автоматическое ценообразование. Если его нет, в среднем потеря у девелопера 9%. Еще можно внедрить машинное обучение для сайтов, чтобы выдавать топ квартир для потенциальных покупателей.

Андрей Останин, EdTech предприниматель сообщил, что внутреннее обучение сотрудников очень важно. Обычно все, кто приходит на обучение, хочет знать три вещи:

• как продавать неликвид
• как продавать дорого
• как нестандартно представить продукт. 

Но когда выясняем, насколько хорошо менеджеры знают свой продукт, то оказывается, что только 10-11% могут достойно ответить на все вопросы клиента. Останин предлагает застройщикам обучать менеджеров за две недели в онлайн-школе. Там обучение ежедневное. Каждый день менеджер может увидеть, как знания помогают ему на практике. 

Пётр Кирилловский, директор департамента развития продукта ГК ФСК рассказал, что внутри их девелоперской компании был создан собственный стандарт строительства, который выше рекомендованных. Его обновляют постоянно под рынок. Это дорого, поэтому небольшие девелоперы могут подсмотреть стандарты у Дом. РФ. 

Еще в ГК ФСК есть собственная продуктовая лаборатория, которая оценивает три вещи для каждой новой “фишки”:

техническая применимость

интерес потребителя

себестоимость. 

Под такой трехэтапный анализ попадают все нововведения девелопера. например, автоматизированные двери или отапливаемые парковки. 

Чтобы менеджеры лучше знали свой продукт, ФСК может поселить их в дома бизнес- или элит-класса. Менеджеры сами ощущают все минусы и плюсы дома, а еще опрашивают соседей.

Еще Кирилловский рассказал про кейс о доме, ориентированном на здоровье жильцов. После пандемии это стало особенно важно для покупателей квартир бизнес-класса и выше. 

10 принципов проектирования жилой среды:

Воздух. Установка базовой фильтрации. Невредные материалы,которые не отравляют воздух. Запрет на курение.

Вода. Фильтрация, доступ к питьевой воде. Циркуляция дождевой воды.

Акустика. Внимание к шумоизоляции + 20% “шумки” к норме.

Питание. Управление арендаторами рядом – не будет Макдональдса рядом, а будет фермерские продукты, рынок.

Освещение. Доступ к свету. Нормы инсоляции. Циркадное освещение.

Движение. Пешие зоны для прогулок. Дизайн лестниц, чтобы люди ходили пешком. Фитнес маршруты. Воркаут.

Температура. Тепловизоры, анализ светопрозрачности.

Материалы. Ввозной контроль за материалами. Раздельный сбор мусора.

Ментальное здоровье. Фактура первых этажей, остекление. Доступ к природе. Создание площадок вместе с психологами. Небольшое количество ярких цветов. Общественные зоны, арт на улицах.

Общество. Коммуникация с соседями. Создание комьюнити.

Руководитель направления систем кондиционирования ООО «Мицубиси Электрик (РУС)» Александра Бажанова рассказала про кондиционирование домов. Наружный блок выкидывает тепло в застекленное пространство. Из-за этого перегорает компрессор. Лучше ставить центральное кондиционирование. Наружные блоки в этом случае устанавливаются на этаже или на кровле. А собственники покупают внутренние блоки. 60% стоимости – это внутренние блоки, так что застройщику не придется тратить много денег на кондиционирование.

Директор департамента продаж ГК «Еврострой» Тенгиз Адамия рассказал про архитектуру элитных жилых комплексов. В премиальном жилье должны гармонично сочетаться приватность жизни и объекты притяжение. Комплекс должен быть обособленным, но не закрытым. Там должны быть места для встреч с бизнес-партнерами или друзьями.

Архитектура дома не должна спорить с общим окружением. А человек должен испытывать визуальный комфорт от архитектурного решения, чтобы здание не давило на человека. 

При этом у комплекса должна быть архитектурная доминанта - какой-то артефакт или арт-объект, к которому хочется возвращаться. 

Также в элитном жилом комплексе должно быть несколько входов - парадный и частный. Иногда добавляют входы для персонала. 

Евгений Подгорнов, директор и главный архитектор, профессор Международной Академии Архитектуры рассказал, что для элитного жилого комплекса в первую очередь важно место. Должна быть обособленность и видовые характеристики - водоем или парк. Еще в элитных проектах лучше использовать панорамные окна и террасы. Балконы не использовать, так как их застекляют жильцы по-разному. Это портит фасад. Сам фасад должен быть выполнен из дорогих материалов - клинера или кирпича, а не из штукатурки. 

Директор по развитию в сфере жилой недвижимости YarSecurity Елена Муравская рассказала о новом формате консьерж-сервиса. Их компания объединила функцию охраны и консьержа в одном человеке. Его специально обучают. Муравская призвала девелоперов обеспечивать жителей комплекса комфортом и безопасностью. 

Коммерческий директор «Атлас Девелопмент» Анастасия Стройкова назвала 7 принципов организации экосистемы внутри жилого комплекса:

Инфраструктура all-in-one. Жители должны получить все услуги буквально в тапочках. 

Концептуальная архитектура. Галереи экосистемы должны быть узнаваемые. 

Здоровый образ жизни. Создание не только воркаутов, но и коммерческих точек питания. 

Сервисные услуги. Ресепшн, кофе-зона на входе, колясочные, хранение велосипедов и санок. 

Смарт-сервис. Умный дом.

Безопасность. Закрытый двор и территория, уход от заборов, чтобы сохранить воздушность пространства.Консьерж сервис, видеонаблюдение. 

 Мультивозрастность. Создание детских площадок, воркаут-зон и территорий для спокойного отдыха. Еще заранее решается, какие коммерческие объекты будут внутри комплекса. 

Дарья Воронова, CEO Домиленд рассказала, что ближайшим трендом у застройщиков станет создание супер приложений, где будут все услуги для клиента - от выбора квартиры до вызова мастера. Сейчас для покупки жилья застройщики делают одного приложение, а для услуг - другое. Это уходит в прошлое. 

Генеральный директор ООО "БЖР", автор платформы banki.shop Роман Корников рассказал о создании нейросети, которая способна подбирать банки. Человек в таком случае выступает оператором. Ему не нужно специальное экономическое образование, он только направляет нейросеть, которая потом принимает решение. Такие цифровые разработки могут уже сейчас сократить число сотрудников или заменить их более дешевыми - с низким уровнем опыта и образования. В будущем нейросеть сможет полностью заменить сотрудника.

Андрей Кочетков, генеральный директор ДеревоПарк рассказал, что при планировании ландшафтного дизайна важно учитывать аудиторию жилого комплекса. Среда программируется под людей. Это совместная работа маркетологов и ландшафтных дизайнеров. 

Еще Кочетков подчеркнул, что красиво и качественно - не равно дорого. Можно сэкономить на водоснабжении и на ливневках. А детские площадки должны встраиваться в общее пространство, чтобы игра у ребенка была многогранной.