Самые доходные квартиры – в Краснодаре, самые невыгодные – в Чебоксарах

В расчетах использовались показатели средних цен на квартиры и средние ставки аренды в 69 крупнейших городах страны. Для определения доходности и окупаемости жилья его стоимость сопоставили со средним годовым доходом от аренды.

Куда лучше инвестировать

По данным Mirkvartir.ru, самые высокодоходные квартиры находятся в Краснодаре, где на аренде можно выручить 8,4% годовых. Доходность выше 8% зафиксирована также в Красноярске и Ленинградской области – 8,1% и 8% соответственно. На 4 месте Саратов – 7,7%, замыкает «доходную пятерку» Симферополь – 7,5%.

«К лету в Краснодаре установилось самое оптимальное среди крупнейших городов страны соотношение стоимости предложения (3 066 583 рубля) и аренды (21 431 руб./мес.), – говорит Павел Луценко, генеральный директор федерального портала МИР КВАРТИР». – К началу отпускного сезона арендные ставки увеличились на 2-4%, в то время как стоимость продаж с начала года продемонстрировала отрицательный прирост (–2,4%)».

Ставки аренды выросли и в других южных городах, но это не оказало существенного влияния на доходность, поскольку средняя стоимость лота там существенно выше. Например, в Симферополе, занимающем 5 строчку рейтинга, ценник средней квартиры составляет 4 365 814 рублей при арендной ставке 27 248 руб./мес. В Севастополе средние цены на квартиры чуть больше симферопольских (4 576 812 рублей), а средние ставки чуть меньше (26 146 руб./мес.), что в итоге дает 6,9% годовых. В Сочи доходность еще ниже (6,3%), поскольку стоимость квартиры там достигла почти 6 млн рублей. Понятно, что доходность здесь будет ниже даже при высоких ставках аренды (31 432 руб./мес.).

В низкий сезон, когда цена долгосрочной аренды в южных городах снижается в среднем на 5%, вместе с ней снижается и показатель доходности, замечает Павел Луценко.

Где квартиры низкодоходны

Самые невыгодные квартиры с точки зрения извлечения дохода находятся в Чебоксарах. При относительно недешевой стоимости (2 277 631 рубль) средняя аренда здесь составляет всего 8718 руб./мес., так что доходность получается 4,6%. Очень похожая ситуация в Саранске: стоимость предложения – 2 366 518 рублей, средние ставки – 9112 руб./мес., доходность – те же 4,6%. Третий от конца списка – Белгород с показателем 4,9%, далее Орел – 5%.

Замыкает пятерку самых низкодоходных квартир Москва, где доходность квартиры – 5,1% годовых. Сейчас в столице средняя квартира, без учета элитного сегмента, стоит 10 454 252 рубля, а в аренду сдается за 44 826 руб./мес. «Москва регулярно оказывается в аутсайдерах за счет непомерно высоких цен на жилье, – говорит Павел Луценко. – Положение не спасают даже арендные ставки, размер которых в несколько раз превышает средние по России. Тем не менее, в этом году средняя доходность столичных квартир выросла, т.к. в прошлом году она была еще меньше – 3,7% и являлась самой низкой по стране».

А сколько это в годах?

Средняя доходность квартир по России составляет 6,3%, средняя окупаемость – 16,3 года (за год эти цифры практически не изменились). Примерно за такой период можно «отбить» жилье в Туле (16,2 года) или Нижнем Новгороде (16,4 года).

Выгоднее всего вкладываться в города с самым высоким коэффициентом доходности. Вернуть средства, потраченные на недвижимость, в Краснодаре можно за 11,9 года, Красноярске – за 12,4 года, Ленинградской области – за 12,5 года, Саратове – за 13 лет, Симферополе, Махачкале и Астрахани – за 13,4 года.

Дольше всего будут окупаться вложения в Чебоксарах – 21,8 года, в Саранске – 21,6 года, в Белгороде – 20,2 года, в Орле – 20,1 года. Московская квартира начнет приносить доход в среднем через 19,4 года.

«Полученные цифры – это самый оптимистичный вариант, в действительности же реальный срок окупаемости средней квартиры окажется еще больше, – предупреждает Павел Луценко. – Как уже было сказано, показатели во многом зависят от сезона – делового, отпускного, праздничного и т.п. На курортах основной пик сдачи приходится на 4-5 жарких месяцев, в остальное время жилье в основном простаивает. Да и в других городах средняя квартира пару месяцев в год может оставаться без арендаторов. Кроме того, в окончательный прицельный расчет необходимо заложить расходы на налоги, ремонт, возможную замену бытовой техники, различные внештатные ситуации».