ЖИЛЬЕ VS КОММЕРЦИЯ: КУДА ИНВЕСТИРОВАТЬ СРЕДСТВА?

И с первого взгляда все кажется понятным и простым, но на деле именно  с этого и начинаются основные вопросы: какие инвестиции более выгодны - в коммерческую или в жилую недвижимость?

Конечно, есть профессиональные инвесторы, которые могут самостоятельно проанализировать выгоду и риски, просчитать возможность и период окупаемости. Но гораздо чаще встречаются непрофессиональные инвесторы, которые без чьей-либо помощи или, послушав советы друзей и знакомых, вкладывают свои деньги в неликвидные проекты. Именно таким покупателям необходимо обращаться к специалистам, которые помогут оценить инвестиционную привлекательность объекта недвижимости. Тем не менее, первые выводы можно сделать самостоятельно. В понятие коммерческой недвижимости входят и производственные площади, и гостиницы, и технопарки, и многое другое. В данной статье речь пойдет о помещениях формата street retail, то есть торговых помещениях. Такую недвижимость предлагает в своих smart-проектах компания LEGENDA. Объекты застройщика располагаются в динамично развивающихся кварталах Санкт-Петербурга с развитой проходимостью, трафиком и инфраструктурой.

Изначально условимся, что стоимость продаж и арендная ставка определены корректно, то есть по объективной рыночной цене.

Первый параметр, на который стоит обратить внимание, – коэффициент заполняемости, то есть тот период времени в году, в течение которого происходит отдача инвестиций. В квартирах и апартаментах корректно принимать к расчету заполняемость 6 месяцев в году, в лучшем случае  7,5 месяцев в году, а в качественном коммерческом помещении — 12 месяцев. Стоит подчеркнуть – именно в качественном помещении, которые располагаются в удачной проходной локации.

«Бизнес предпринимателя строится отчасти на том, что его место со временем начинает притягивать потоки покупателей, соответственно растет прибыль, и прекращать свою деятельность или искать новое место он просто так не будет: убытки не заставят себя долго ждать. И пока в коммерческом помещении находится арендатор, объект будет приносить инвестору прибыль, и 12 месяцев в году  – это реальная на сегодняшний день цифра», – отметил директор по продажам коммерческой недвижимости компании Legenda Леонид Фарисеев.

Для сравнения: арендатора квартиры обычно не удерживает ничего. Сегодня он снимает объект в одном месте, завтра – в другом.

Второй фактор  – это срок окупаемости, который напрямую зависит от коэффициента заполняемости. Для квартир и апартаментов окупаемость составляет более 20 лет, при этом собственник несет дополнительные затраты на проведение отделочных работ. Для коммерческих помещений срок окупаемости в два раза меньше – 10-12 лет. Ремонт в коммерческом помещении делает, как правило, не собственник, а арендатор под свой вид бизнеса.

Ну и в третьих, в большинстве случаев арендатором коммерческой недвижимости является юридическое лицо, которое дорожит своей репутацией и местом. Он не будет портить помещение, а, наоборот, постарается аккуратно его эксплуатировать и поддерживать хорошие отношения с собственником. Соответственно, при грамотно построенных отношениях вся работа собственника сводится к проверке поступлений арендной платы. Что касается жилой недвижимости, то все мы знаем, в каком состоянии жильцы порой оставляют после себя квартиру. Опыт показывает, что даже хорошую жилую недвижимость сдать в аренду достаточно тяжело, а найти идеальных жильцов практически невозможно.

Безусловно, потеря денежных средств или недополучение расчетного дохода является риском при любых инвестициях. Чтобы этого не произошло, инвестору необходимо проанализировать десятки параметров, которые позволят ему сделать правильный выбор. Тем не менее, уже с первого взгляда становится понятно, что наиболее привлекательным объектом инвестиций была и остается качественная коммерческая недвижимость. При этом будущее за торговым сегментом, о чем говорят эксперты. По итогам 2016 года на данном рынке была зафиксирована самая высокая активность инвесторов в Санкт-Петербурге.